LPR利率房貸實(shí)施臨近 “新舊”利率基本持平

　　隨著10月8日起個(gè)人住房貸款利率計(jì)算方式全面調(diào)整的日益臨近，已有銀行“蠢蠢欲動(dòng)”并提前在部分地區(qū)試點(diǎn)了房貸利率參照LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）。

　　此前有消息稱，9月5日起招行深圳地區(qū)部分房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)參照LPR�！吨袊�(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者就提前試點(diǎn)房貸利率參照LPR的思路以及具體定價(jià)細(xì)則聯(lián)系招行，該行回復(fù)稱“暫不方便接受采訪”。記者經(jīng)多方采訪了解到，除招行外，亦有銀行試點(diǎn)個(gè)人房貸利率參照LPR。

　　個(gè)人房貸利率參照LPR會(huì)有哪些變化？房貸利率是升是降？目前來(lái)看，定價(jià)基準(zhǔn)的調(diào)整并沒(méi)有出現(xiàn)房貸利率的大漲大跌，調(diào)整前后的房貸利率基本持平，主要差別在于對(duì)未來(lái)的預(yù)期，未來(lái)房貸利率的計(jì)算或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場(chǎng)而異的現(xiàn)象。

　　部分銀行提前“試水”

　　此前，個(gè)人房貸利率以央行公布的貸款基準(zhǔn)利率為定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行上下浮動(dòng)，從而確定個(gè)人房貸利率。8月25日央行發(fā)布公告稱，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)加60個(gè)基點(diǎn)。

　　10月8日個(gè)人房貸利率新政實(shí)施在即，已有部分銀行提前試點(diǎn)。有消息稱9月5日起，招行深圳地區(qū)部分房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)參照LPR，目前招行深圳地區(qū)首套房利率為5.15%，二套房利率為5.45%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。

　　招行深圳分行一位內(nèi)部人士向記者確認(rèn)并補(bǔ)充道，房貸利率參照LPR后略有上浮，不過(guò)不同用戶的最低利率不一樣，“此外，現(xiàn)在房貸政策收緊了，我們行還有沒(méi)有放款額度還是未知數(shù)”。

　　招行蘇州地區(qū)某客戶經(jīng)理告訴記者，目前該行在蘇州首套房貸利率基準(zhǔn)上浮25%至6.125%；如果選擇用LPR為基準(zhǔn)的房貸利率，加了一定基點(diǎn)后是持平的。

　　對(duì)比個(gè)人房貸定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整前和調(diào)整后的利率，上述受訪客戶經(jīng)理表示：“從房貸利率來(lái)看，現(xiàn)在是持平的，看不出差別；LPR調(diào)整可能會(huì)比較頻繁，不過(guò)我們給客戶的房貸利率不會(huì)完全跟著LPR的調(diào)整利率走，可能一年一調(diào)�！�

　　融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦告訴記者，招行確實(shí)已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)房地產(chǎn)新政，目前參照LPR與原來(lái)參考央行貸款基準(zhǔn)利率所得出來(lái)的房貸利率基本持平，較小的偏差也是因LPR加點(diǎn)為了湊整數(shù)位導(dǎo)致。

　　李萬(wàn)賦進(jìn)一步分析，沿用基準(zhǔn)利率定價(jià)的舊利率和以LPR為基準(zhǔn)的新利率這兩種定價(jià)方式，對(duì)購(gòu)房者目前的房貸利率水平?jīng)]有什么影響，主要差別在于對(duì)未來(lái)的預(yù)期�！斑x擇LPR定價(jià)方式，相比于以央行貸款基準(zhǔn)利率來(lái)定價(jià)的老方式來(lái)說(shuō)，其定價(jià)基準(zhǔn)的變化頻率要更快，所以有可能每個(gè)重定價(jià)周期所要繳納的房貸利率實(shí)際值都會(huì)有所波動(dòng)，這種波動(dòng)對(duì)購(gòu)房者有兩方面影響，一方面是購(gòu)房者是否愿意接受這種波動(dòng)帶來(lái)的不便利，另一方面是對(duì)未來(lái)LPR變化趨勢(shì)的預(yù)期。”

　　除招行之外，記者了解到有一些銀行已開(kāi)始試點(diǎn)房貸利率參照LPR。某上市城商行個(gè)貸人士告訴記者，自央行公告發(fā)布后，其所在銀行就已試行房貸利率參照LPR�！澳壳袄�率是首套5.635%；二套房5.88%，其實(shí)都是一樣的價(jià)�！�

　　華北農(nóng)商行某支行行長(zhǎng)表示：“對(duì)公貸款利率參照LPR已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行了，但目前我行還沒(méi)實(shí)行房貸利率參照LPR，預(yù)計(jì)系統(tǒng)改造完估計(jì)就可以開(kāi)始了�！�

　　浙江一農(nóng)商行營(yíng)業(yè)部人士告訴記者：“目前我們還沒(méi)實(shí)行房貸利率參照LPR，還沒(méi)收到相關(guān)通知，新系統(tǒng)主要是省聯(lián)社在負(fù)責(zé)。”

　　房貸利率怎么走？

　　據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2019 年 8月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示： 8月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲了 3BP；二套房貸款平均利率為 5.78%，環(huán)比上漲 2BP，相當(dāng)于在目前的 5 年期LPR 水平上分別加了62個(gè)BP和93個(gè)BP，均遠(yuǎn)高于新政規(guī)定的利率下限。

　　分城市來(lái)看，多個(gè)城市出現(xiàn)房貸利率上漲。融360大數(shù)據(jù)研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，8月份，在首套房方面，17 城市房貸利率水平本月有所上漲。一線城市中，廣州地區(qū)首套房貸款利率平均水平環(huán)比上漲了4個(gè)BP，其他城市維持上月水平不變；二線城市中，蘇州、無(wú)錫、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙四城實(shí)現(xiàn)三月連漲，沈陽(yáng)本月漲幅高達(dá)23個(gè)BP。綜合來(lái)看，與 6、7月相比，今年8月，房貸利率上漲趨勢(shì)的覆蓋城市數(shù)量和上漲幅度，均呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢(shì)。

　　李萬(wàn)賦認(rèn)為，部分地區(qū)房貸利率的上調(diào)雖然和房地產(chǎn)新政在時(shí)間上同步，但沒(méi)強(qiáng)相關(guān)因果關(guān)系，房貸利率上調(diào)主要還是房市調(diào)控的結(jié)果。

　　參照LPR后，房貸利率是否上調(diào)？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先應(yīng)該看到，五年期的LPR利率有時(shí)候會(huì)上調(diào)，有時(shí)候會(huì)下調(diào)，所以本身使得最終購(gòu)房者的房貸利率也會(huì)上調(diào)或下調(diào)；其次客觀來(lái)說(shuō)，從近期的房地產(chǎn)貸款政策看，以收緊為導(dǎo)向，那么這可以理解為基于“LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)”后形成的利率是會(huì)有所上調(diào)的，即過(guò)去是根據(jù)“央行基準(zhǔn)利率+基點(diǎn)”來(lái)計(jì)算利率的，而現(xiàn)在是“LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)”，根據(jù)因城施策的原則，相關(guān)銀行應(yīng)該主動(dòng)調(diào)整這個(gè)基點(diǎn)，且不能低于央行的規(guī)定�！暗�如果后續(xù)銀行資金比較寬裕，類似LPR基礎(chǔ)利率也有下調(diào)的可能，那么最終算出來(lái)的房貸利率也有可能是下調(diào)的�！�

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，央行在公告中提出房貸利率參照LPR，本質(zhì)上不是要調(diào)高或調(diào)低利率，而是引導(dǎo)購(gòu)房者更多關(guān)注房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)變化。

　　LPR利率是由部分國(guó)有銀行、股份行、城商行、農(nóng)商行、外資行、民營(yíng)銀行在內(nèi)的18家銀行報(bào)出各自1年期和5年以上期貸款利率，然后由央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心剔除最低價(jià)和最高價(jià)后算出的平均價(jià)。

　　“LPR利率更帶有商業(yè)屬性，也是隨時(shí)可以調(diào)整的。而央行的基準(zhǔn)利率是不會(huì)輕易調(diào)整的，因?yàn)橐徽{(diào)整容易被認(rèn)為是加息或降息了�！眹�(yán)躍進(jìn)告訴記者，從這個(gè)角度看，未來(lái)房貸利率的計(jì)算或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場(chǎng)而異的現(xiàn)象。

　　值得注意的是，9月6日，央行宣布9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。李萬(wàn)賦指出：“近期，央行降低存款準(zhǔn)備金率，將帶來(lái)銀行融資成本的下降，但不管是降準(zhǔn)措施，還是 LPR 新報(bào)價(jià)機(jī)制的推出，最終都是期望通過(guò)銀行傳導(dǎo)來(lái)降低貸款實(shí)際利率。政策層面明確提到不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段，而且監(jiān)管層對(duì)資金圍堵力度之大，違規(guī)檢查之嚴(yán)的程度遠(yuǎn)超以往。短期來(lái)看，這輪政策主要是為了降低實(shí)體企業(yè)的融資成本，房貸利率下降的可能性不大�！�

　　最后，嚴(yán)躍進(jìn)建議，等房貸利率參照LPR正式實(shí)行后，銀行方面還需做好解釋工作，尤其是現(xiàn)在購(gòu)房者比較擔(dān)心后續(xù)是否會(huì)有成本上升，即銀行方面要對(duì)現(xiàn)有客戶待辦理的業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。