只有一次選擇權(quán)！存量26萬億個人住房貸款利率可掛鉤LPR，影響多大？

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此次政策明確，因為LPR基礎(chǔ)利率每個月都會發(fā)布，那么針對“實際月供是不是每個月都調(diào)整”的疑問，給出了明確答復(fù)，即可以約定一直不變，也可以約定一年一次，但絕對不會出現(xiàn)每個月調(diào)整一次。

　　千呼萬喚始出來。12月28日，央行針對存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR（貸款市場報價利率）有關(guān)事宜進(jìn)行了公告。

　　公告提到的存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。此外，自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款合同。

　　公告稱，存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，除商業(yè)性個人住房貸款外，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。商業(yè)性個人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。

　　央行負(fù)責(zé)人表示，具體執(zhí)行過程中有三項原則。

　　一是，借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

　　二是，轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

　　三是，轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次的調(diào)整對于存量貸款市場或者說原先的按揭貸款市場有一定的影響。但需要注意，這種影響是計算方式的變化，但利率本身不會變，或者說不會過多影響購房者的月供水平，這是近期商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)需要積極宣傳的內(nèi)容。

　　商業(yè)性個人住房貸款有兩種選擇

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此次政策明確，因為LPR基礎(chǔ)利率每個月都會發(fā)布，那么針對“實際月供是不是每個月都調(diào)整”的疑問，給出了明確答復(fù)，即可以約定一直不變，也可以約定一年一次，但絕對不會出現(xiàn)每個月調(diào)整一次。

　　定價基準(zhǔn)掛鉤LPR的：

　　LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時點(diǎn)利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

　　同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點(diǎn)的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

　　以此為例，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

　　定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為固定利率的：

　　商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，也就是改革前后利率不變。

　　值得關(guān)注的是，無論哪種選擇，第一次調(diào)整的時候，也就是轉(zhuǎn)換的第一年，實際算出來的利率是不會變的，購房者不必?fù)?dān)心月供額的變動。

　　民生銀行(600016,股吧)首席研究員溫彬分析稱，對存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點(diǎn)的利率水平保持不變，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，保持居民住房貸款利率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。

　　央行負(fù)責(zé)人稱，自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時通過多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

　　截止2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額的18.89%，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數(shù)多的特點(diǎn)。

　　溫彬認(rèn)為，此次存量個人住房貸款利率“換錨”將對銀行的合同、系統(tǒng)、報表、人員、風(fēng)控等多方面形成影響，短期內(nèi)銀行內(nèi)部管理面臨考驗。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也表示，考慮到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)后續(xù)咨詢的情況會增多，建議商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)積極做好案例宣傳和解讀，通過一些最新的媒體報道等讓購房者或老百姓(603883,股吧)能夠主動去理解此次改革的內(nèi)容，也能夠減輕銀行網(wǎng)點(diǎn)的工作量。建議后續(xù)給民眾宣傳講解時需要注意三點(diǎn)內(nèi)容。

　　第一、明確后續(xù)利率有下調(diào)的空間，讓按揭貸款者不必?fù)?dān)心類似月供增加的負(fù)擔(dān)，也不必提前還貸。

　　第二、強(qiáng)調(diào)只是計算方式轉(zhuǎn)變，不存在月供增大的可能，建議服從商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)的相關(guān)調(diào)整建議。

　　第三、注意宣傳“央行基準(zhǔn)利率”和“LPR基礎(chǔ)利率”的區(qū)別，即央行基準(zhǔn)利率好多年才會調(diào)整，而LPR基礎(chǔ)利率是每個月調(diào)整一次。當(dāng)然購房者的貸款不會每個月調(diào)整的，可1年調(diào)整一次，也可30年保持不變。

　　其他存量貸款定價基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？

　　其他存量貸款定價基準(zhǔn)亦有掛鉤LPR和固定利率兩種選擇。

　　轉(zhuǎn)換為LPR，則加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定，金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日。

　　如存量浮動利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定。

　　約束性遠(yuǎn)小于商業(yè)性個人住房貸款。

　　央行負(fù)責(zé)人表示，除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價周期、重定價日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

　　溫彬分析稱，此次公告是進(jìn)一步深化利率市場化改革的充分體現(xiàn)，有利于加大對經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)和重點(diǎn)領(lǐng)域的金融支持力度，著力緩解存量民營和小微企業(yè)融資貴問題。

　　今年8月17日，央行發(fā)布改革完善LPR形成機(jī)制公告。央行負(fù)責(zé)人也表示，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，此次公告是為推進(jìn)存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。