銀行面對房地產企業(yè)洗錢風險分析

　　全球知名風險與合規(guī)公司Accuity曾發(fā)表研究報告指出，全球每年通過房地產洗錢的金額約為1.6萬億美元，同時，該公司商業(yè)戰(zhàn)略副總裁Patrick Hinchin還表示，不管是澳大利亞、美國或英國，通過房地產洗錢已成為常見現象。

　　這都是因為房地產交易金額動不動就是天文數字，銀行必須正視房地產企業(yè)這種交易金額大、頻率又高、交易隱蔽性強、資金轉移快的行業(yè)特性，讓不法份子很容易將違法所得通過大額現金購房、提前償還購房貸款、甚至直接成立房地產公司等手段掩護洗錢的目的，造成銀行在承做房地產業(yè)務過程中不得不面對一定程度的洗錢風險。

　　房地產企業(yè)屬于人民銀行規(guī)定的反洗錢特定非金融機構，在銀辦發(fā)〔2018〕120號文《中國人民銀行辦公廳關于加強特定非金融機構反洗錢監(jiān)管工作的通知》中，已清楚地強調房地產企業(yè)本身就必須比照銀行，也得履行反洗錢及反恐怖融資義務。

　　銀行可從客戶身份識別(KYC)及可疑交易監(jiān)控兩個角度，從房地產開發(fā)商和房地產中介企業(yè)兩個房地產領域進行分析。

　　一、房地產開發(fā)商

　　1.客戶身份識別

　　如果銀行面對的是外資房地產開發(fā)公司，那就要留意一種是境內房地產公司通過境外子公司或關聯公司，于境外募資發(fā)行企業(yè)債券后，再匯到境內轉投資成立的項目公司，另一種則是外商直接從境外投資到境內成立的房地產外商投資企業(yè)。

　　如果資金來源是在境外發(fā)債，那銀行可通過取得發(fā)改委批文、公開信息資料、了解發(fā)債的擔保方、反擔保方與發(fā)債人關系或公司提供的其他數據，掌握該房地產企業(yè)最終受益所有人及擔保資產來源，判斷出資是否屬于無法查證或來路不明的資金。

　　若是屬于外商以境外資金直接匯入境內成立的外商投資企業(yè)，則要關注該外商境外母公司是否為實體經營公司，還要特別關注境外母公司的資產規(guī)模與被投資企業(yè)出資間的匹配性，如果母公司是離岸公司，那就更必須正確識別最終受益所有人是誰，還必須進一步了解投資資金的來源。

　　但若是常見的境內房地產開發(fā)公司，在排除投資方為央企、國企、上市公司等信息公開程度高的企業(yè)，較不需要擔心資金來源及洗錢風險外，對于其他境內出資方，銀行都需考慮應對最終受益所有人及資金來源采取強化識別措施(EDD)。

　　2.可疑交易監(jiān)控

　　針對房地產開發(fā)商的可疑交易監(jiān)控，銀行可從四個重點進行掌握：

　　A、除對房地產開發(fā)商的大額取現進行合理關注外，還須對房地產開發(fā)商的交易進行定期與不定期回溯分析，同時增加現金交易占交易金額比重的分析，當比重異常時須提請客戶提供證明文件，以確認該筆房地產交易需使用現金支付的必要性。

　　B、對房地產企業(yè)的大額現金存款進行合理關注，因為根據建房[2017]215號文《住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行、銀監(jiān)會關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，購房人須使用銀行轉賬方式支付購房款，因此若出現有人以現金購買房產，也就是房地產開發(fā)商存在大額現金存款，那從銀行反洗錢工作角度就必須進行所謂KYCC（know your customers’customer）。

　　C、銀行須關注房地產開發(fā)商的購房退款現象，因為根據上述建房[2017]215號文規(guī)定，當購房交易發(fā)生退款時，房產開發(fā)商須按原支付途徑，將資金退回原付款人銀行賬戶，但實務中常發(fā)生房地產開發(fā)商退回的購房款，允許收款和退款對像不一致的反洗錢工作漏洞。

　　D、對房產開發(fā)商出售新建商品房，銀行須關注與外圍樓盤房價相對比的合理性，避免出現通過不正常的巨額交易進行洗錢。

　　二、房地產中介

　　1.客戶身份識別

　　其實不管是房地產開發(fā)商還是房地產中介企業(yè)，都必須進行嚴格的客戶身份識別(KYC)，關注經營規(guī)模偏小的非連鎖房地產中介公司，特別是那些有跨境房地產中介業(yè)務，或是股東、法定代表人、財務負責人名下，還有諸如留學中介等同屬于洗錢風險較高的中介行業(yè)。

　　2.可疑交易監(jiān)控

　　房地產中介的可疑交易監(jiān)控可重點關注幾個樣態(tài)，一是有無存在大量相同、相近金額的收付現象？其次是交易對手是否具備之前專欄曾分析的地下錢莊特征？最后注意是否通過為房地產開發(fā)商提供咨詢、代理銷售等服務進行洗錢。

　　最后，由于房地產企業(yè)本身就是反洗錢及反恐怖融資特定非金融機構，銀行還可以通過評估房地產行業(yè)客戶，是否具備健全的反洗錢內控體系及客戶身份識別措施等，通過評估房地產企業(yè)的洗錢風險防范措施，來決定銀行針對該房地產企業(yè)要采取怎樣的反洗錢措施。

　　（上海富拉凱會計師事務所主任會計師 夏嵐/文）