4月LPR下行，你的房貸能少還多少？

　　4月20日LPR報價出爐：1年期LPR為3.85%，前值為4.05%，這意味著本次報價下行了20BP；5年期以上LPR為4.65%，前值為4.75%，本次報價下行了10BP。

　　本次一年期LPR下調(diào)20個基點，是自去年8月LPR改革以來，降息幅度最大的一次，有利于進一步降低實體經(jīng)濟融資成本。

　　“利率錨”下行在先

　　2019年8月央行推進貸款利率市場化改革。改革后LPR參考MLF，貸款利率則錨定LPR。LPR下行的主要驅(qū)動因素為MLF利率下降、銀行資金成本下降等。

　　3月30日，央行下調(diào)7天期逆回購中標利率20個基點至2.20%；4月15日，MLF下行20BP。MLF利率下調(diào)意味著本次LPR報價基礎(chǔ)已經(jīng)下行，而且央行逆回購利率下調(diào)后，銀行在貨幣市場的邊際資金成本也在下降，因此本月LPR報價隨之下行。

　　本次1年期LPR報價下行幅度達到20個基點，比此前的下調(diào)幅度加大5或10個基點，與MLF降息幅度相同。東方金誠首席宏觀分析師王青稱，本次LPR報價下行幅度明顯加大，未來一段時間企業(yè)貸款利率會有更大幅度下行，將激發(fā)企業(yè)信貸需求。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬稱，政治局會議再次重申堅持“房住不炒”定位，這次5年期以上LPR只下降了10個基點，體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　4月17日召開的政治局會議稱，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導(dǎo)貸款市場利率下行，把資金用到支持實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)上。

　　這意味著LPR仍將下行。王青認為，未來更大的貨幣寬松力度將對國內(nèi)消費、投資起到有效刺激作用，對沖海外疫情可能帶來的潛在影響。為此，下一步包括MLF在內(nèi)的政策利率體系還將趨勢性下移。這也意味著短期內(nèi)LPR報價還有下行空間，不排除二季度內(nèi)再度下行的可能。

　　存量房貸利率下降

　　按照安排，2020年3月1日起將推進存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR。房貸利率是大多是浮動利率定價，因此符合轉(zhuǎn)換的標準。轉(zhuǎn)換為存量浮動利率的固定點差=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

　　假設(shè)A的貸款利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那么實際利率為5.39%（4.9%*1.1）。如果轉(zhuǎn)換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平（5.39%）-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR（4.8%）。換言之，在往后的日子里，A的房貸利率定價公式為：

　　房貸利率=LPR+0.59%。

　　此外，需約定重定假日和重定價周期（一般為一年）。重新約定的重定價日方式有兩種：第一種是每年1月1日重定價，就是按照1月1日的相應(yīng)期限LPR水平計算；第二種是你的貸款發(fā)放日的對應(yīng)日期重定價，即按對月對日那一天的相應(yīng)期限LPR水平計算。

　　假如A的重定價周期為1年，重定價日為5月1日（A在今年3月已辦理了轉(zhuǎn)換），那么2020年5月1日-2021年4月31日，A的房貸將根據(jù)2020年4月LPR重新來計算利率，這一利率水平在這期間保持不變。即，

　　房貸利率=4.65%（4月5年期以上LPR）+0.59%=5.24%。

　　這一利率水平相比此前下降了15個基點。當(dāng)然，如果你的重定價日在5月以后，也不用著急，因為目前LPR呈下行趨勢，存量房貸利率基本都會下降。