4月LPR下行，你的房貸能少還多少？

　　4月20日LPR報(bào)價(jià)出爐：1年期LPR為3.85%，前值為4.05%，這意味著本次報(bào)價(jià)下行了20BP；5年期以上LPR為4.65%，前值為4.75%，本次報(bào)價(jià)下行了10BP。

　　本次一年期LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，是自去年8月LPR改革以來(lái)，降息幅度最大的一次，有利于進(jìn)一步降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

　　“利率錨”下行在先

　　2019年8月央行推進(jìn)貸款利率市場(chǎng)化改革。改革后LPR參考MLF，貸款利率則錨定LPR。LPR下行的主要驅(qū)動(dòng)因素為MLF利率下降、銀行資金成本下降等。

　　3月30日，央行下調(diào)7天期逆回購(gòu)中標(biāo)利率20個(gè)基點(diǎn)至2.20%；4月15日，MLF下行20BP。MLF利率下調(diào)意味著本次LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)已經(jīng)下行，而且央行逆回購(gòu)利率下調(diào)后，銀行在貨幣市場(chǎng)的邊際資金成本也在下降，因此本月LPR報(bào)價(jià)隨之下行。

　　本次1年期LPR報(bào)價(jià)下行幅度達(dá)到20個(gè)基點(diǎn)，比此前的下調(diào)幅度加大5或10個(gè)基點(diǎn)，與MLF降息幅度相同。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青稱，本次LPR報(bào)價(jià)下行幅度明顯加大，未來(lái)一段時(shí)間企業(yè)貸款利率會(huì)有更大幅度下行，將激發(fā)企業(yè)信貸需求。

　　中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬稱，政治局會(huì)議再次重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，這次5年期以上LPR只下降了10個(gè)基點(diǎn)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　4月17日召開(kāi)的政治局會(huì)議稱，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率下行，把資金用到支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)上。

　　這意味著LPR仍將下行。王青認(rèn)為，未來(lái)更大的貨幣寬松力度將對(duì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)、投資起到有效刺激作用，對(duì)沖海外疫情可能帶來(lái)的潛在影響。為此，下一步包括MLF在內(nèi)的政策利率體系還將趨勢(shì)性下移。這也意味著短期內(nèi)LPR報(bào)價(jià)還有下行空間，不排除二季度內(nèi)再度下行的可能。

　　存量房貸利率下降

　　按照安排，2020年3月1日起將推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。房貸利率是大多是浮動(dòng)利率定價(jià)，因此符合轉(zhuǎn)換的標(biāo)準(zhǔn)。轉(zhuǎn)換為存量浮動(dòng)利率的固定點(diǎn)差=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

　　假設(shè)A的貸款利率為貸款基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，那么實(shí)際利率為5.39%（4.9%*1.1）。如果轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，其固定點(diǎn)差（0.59%）=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平（5.39%）-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR（4.8%）。換言之，在往后的日子里，A的房貸利率定價(jià)公式為：

　　房貸利率=LPR+0.59%。

　　此外，需約定重定假日和重定價(jià)周期（一般為一年）。重新約定的重定價(jià)日方式有兩種：第一種是每年1月1日重定價(jià)，就是按照1月1日的相應(yīng)期限LPR水平計(jì)算；第二種是你的貸款發(fā)放日的對(duì)應(yīng)日期重定價(jià)，即按對(duì)月對(duì)日那一天的相應(yīng)期限LPR水平計(jì)算。

　　假如A的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為5月1日（A在今年3月已辦理了轉(zhuǎn)換），那么2020年5月1日-2021年4月31日，A的房貸將根據(jù)2020年4月LPR重新來(lái)計(jì)算利率，這一利率水平在這期間保持不變。即，

　　房貸利率=4.65%（4月5年期以上LPR）+0.59%=5.24%。

　　這一利率水平相比此前下降了15個(gè)基點(diǎn)。當(dāng)然，如果你的重定價(jià)日在5月以后，也不用著急，因?yàn)槟壳癓PR呈下行趨勢(shì)，存量房貸利率基本都會(huì)下降。