房抵經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市路徑：貸款中介為申貸客戶“買殼”“養(yǎng)殼”

　　處于風(fēng)口浪尖的“房抵經(jīng)營(yíng)貸”，監(jiān)管表態(tài)對(duì)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金將進(jìn)行持續(xù)追查。

　　“在深圳確實(shí)出現(xiàn)這樣的情況，我們監(jiān)管部門深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行，在這幾天都采取了相應(yīng)的監(jiān)管措施�！�4月22日，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企表示。

　　肖遠(yuǎn)企說，貸款一定要按照申請(qǐng)貸款時(shí)的用途真實(shí)使用資金，不能夠挪用，如果是通過房產(chǎn)抵押申請(qǐng)的貸款，包括經(jīng)營(yíng)和按揭貸款都必須要真實(shí)遵循申請(qǐng)時(shí)的資金用途。

　　4月22日下午，在深圳舉行的一場(chǎng)新聞通氣會(huì)上，央行深圳中心支行透露，深圳存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情況，但規(guī)模占比很小。該行和深圳銀保監(jiān)局已要求商業(yè)銀行對(duì)信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域開展全面排查。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸資金有多少流入樓市，監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行正在排查。排查重點(diǎn)是股東近一年是否變更、抵押物獲得時(shí)間、貸款用途、貸后股東是否變更、股東名下是否有新增貸款、合作方管理、貼息貸款情況等。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，確實(shí)存在抵押經(jīng)營(yíng)貸繞過監(jiān)管、風(fēng)控的現(xiàn)象。其操作手法是部分銀行客戶經(jīng)理、貸款中介、申請(qǐng)貸款的客戶“合作”完成，貸款中介甚至為申貸客戶“買殼”“養(yǎng)殼”。

　　其中，貸款資金發(fā)放后，被以小額、分散方式將款項(xiàng)匯至關(guān)聯(lián)公司后，通過股東拆借形式將貸款匯至客戶指定賬戶，從而在一定程度上規(guī)避了銀行對(duì)資金使用用途的監(jiān)管。

　　抵押貸入樓市路徑

　　央行深圳中心支行表示，自4月17日網(wǎng)上出現(xiàn)深圳房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等相關(guān)傳聞后，根據(jù)商業(yè)銀行截至4月20日下午2點(diǎn)30分報(bào)送的自查情況統(tǒng)計(jì)，目前，未發(fā)現(xiàn)剛注冊(cè)企業(yè)即申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情況，未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸形式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

　　此外，深圳存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情況，但規(guī)模占比很小。

　　業(yè)內(nèi)盛傳的“房抵經(jīng)營(yíng)貸”是如何進(jìn)入樓市的？多位銀行、資金中介等業(yè)內(nèi)人士向記者解釋了這一過程。

　　部分抵押經(jīng)營(yíng)貸客戶會(huì)通過貸款中介將貸款申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)交到銀行客戶經(jīng)理，由貸款中介完成貸款流程。即使有的自身征信有瑕疵，如信用卡逾期記錄、作為法人為企業(yè)做貸款擔(dān)保等，也可通過這一路徑向銀行申請(qǐng)貸款。

　　除正常經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)，更常見的一種現(xiàn)象是通過“殼公司”申貸。

　　其操作手法是，若申貸客戶手里沒有申請(qǐng)小微貸款的借貸主體，有的貸款中介會(huì)介紹客戶向?qū)ｉT經(jīng)營(yíng)“殼公司”的公司購買相應(yīng)主體，并完成商事登記變更。甚至，有專門經(jīng)營(yíng)“殼公司”的公司會(huì)“養(yǎng)殼公司”，這些殼公司有虛假的交易流水甚至賬目往來，有的會(huì)做到繳納一定的營(yíng)業(yè)稅，“殼公司”價(jià)格從數(shù)千至數(shù)萬元不等。

　　“我們業(yè)主群里有人手把手教學(xué)，還有銀行在現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷房抵經(jīng)營(yíng)貸。投資客云集的樓盤，（房抵經(jīng)營(yíng)貸）這種只能算作是常規(guī)操作。其他的諸如假離婚、借名額、湊份子，都很常見�！币晃簧钲诮�年新開樓盤的業(yè)主對(duì)記者說。

　　在獲得小微企業(yè)作為貸款主體申貸后，貸款中介會(huì)通過評(píng)估公司對(duì)客戶原房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，而價(jià)格一般會(huì)高于市場(chǎng)正式成交價(jià)格。二手房“一房一價(jià)”，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有些房屋“高評(píng)高貸”后，相對(duì)于市場(chǎng)正常成交價(jià)溢價(jià)30%以上。

　　一位深圳當(dāng)?shù)卮笮腥耸勘硎�，該行明令不得接受貸款中介推薦項(xiàng)目，但是私底下有個(gè)別貸經(jīng)理做，其余國(guó)有大行、股份制銀行有的來自貸款中介推薦的較多，有的甚至80%來自中介。“有的大行批量和中介合作。也想做無抵押貸款，但損失慘重，原因就是被這些‘養(yǎng)出來’的公司騙了，怨不得銀行還是跳不出抵押物的思路�！�

　　借助“房抵經(jīng)營(yíng)貸”入樓市，一是由于其利率低，且有貼息。以一家大行深圳分行為例，該行房抵經(jīng)營(yíng)貸最高貸款期限可做30年，年化利率在4.35%左右，而這一利率水平比大多數(shù)商品房按揭利率還要低。加上現(xiàn)在疫情期間各級(jí)政府針對(duì)企業(yè)加大了扶持力度，各區(qū)對(duì)轄區(qū)各類企業(yè)大多有不同程度的利息補(bǔ)貼，因此房抵經(jīng)營(yíng)貸的實(shí)際資金使用成本較低。

　　二是被認(rèn)為“安全”。有業(yè)內(nèi)人士表示，“即使沒有白手套，因?yàn)槠毡檎J(rèn)為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，購買住宅的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果沒有大的意外，不良率可以控制在相對(duì)比較低的水平�！�

　　對(duì)于上述操作手法，銀行的風(fēng)控措施一般是對(duì)申貸企業(yè)繳稅、注冊(cè)年限、股權(quán)變更等有要求。

　　一位深圳當(dāng)?shù)刭J款人士表示，各家銀行抵押經(jīng)營(yíng)貸的要求一般是年繳稅2萬以上，注冊(cè)成立2年以上，一般不接受近6個(gè)月過戶的客戶，但每家金融機(jī)構(gòu)條件不一樣。

　　4月22日，建設(shè)銀行深圳分行回應(yīng)記者稱，抵押云貸商務(wù)公寓相關(guān)政策要求具有完備居住功能且通天然氣的高檔公寓，抵押率按70%執(zhí)行；其他普通商務(wù)公寓抵押率按40%執(zhí)行。抵押云貸對(duì)過戶不滿6個(gè)月的房產(chǎn)原則上不予接受。

　　如何繞過資金監(jiān)管？

　　目前，深圳正在追查違規(guī)信貸，挪用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款要限期收回。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前曾報(bào)道，4月20日下午，深圳銀保監(jiān)局聯(lián)合深圳人行召開轄內(nèi)銀行座談會(huì)，對(duì)于加強(qiáng)信貸管理服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)提出相關(guān)要求。

　　相關(guān)要求包括：對(duì)房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請(qǐng)抵押貸款的業(yè)務(wù)要重點(diǎn)審查融資需求的合理性。要加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸的資金用途監(jiān)控，不得違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。要求各行迅速開展全面排查，對(duì)于排查發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款要限期收回。

　　究竟有多少抵押經(jīng)營(yíng)貸資金流入樓市，并無權(quán)威數(shù)據(jù)。但考慮到操作難度，大部分受訪業(yè)內(nèi)人士估算規(guī)模不大。

　　針對(duì)上述繞道流入樓市，目前，監(jiān)管、各銀行正在自查摸查階段，重點(diǎn)排查的內(nèi)容是公司股權(quán)變更情況。

　　“排查的重點(diǎn)是借款主體、經(jīng)營(yíng)時(shí)限、股東近一年是否變更、抵押物獲得時(shí)間、貸款用途、貸后股東是否變更、股東名下是否有新增貸款、合作方管理、貼息貸款情況等�！�4月22日，一位深圳國(guó)有大行人士表示。

　　深圳銀保監(jiān)局也表示，沒有責(zé)令各放款行收回所有1月25日后審批的過戶不滿半年的房產(chǎn)做的抵押經(jīng)營(yíng)貸。

　　問題在于，資金是如何繞過監(jiān)管的？

　　有深圳當(dāng)?shù)匦刨J人士表示，貸款中介深知銀行內(nèi)部對(duì)資金使用用途的監(jiān)管流程，銀行將款項(xiàng)發(fā)放至經(jīng)營(yíng)主體的小微企業(yè)公司賬戶后，再以小額、分散方式將款項(xiàng)匯至關(guān)聯(lián)公司后，通過股東拆借形式將貸款匯至客戶指定賬戶，從而在一定程度上規(guī)避了銀行對(duì)資金使用用途的監(jiān)管。

　　有大行人士表示，出現(xiàn)小微企業(yè)資金挪用的問題，不是在于準(zhǔn)入門檻放松，而是難以監(jiān)管偽造用途和資金流。