“房住不炒”政策下，房地產(chǎn)金融政策仍在收緊。
9月27日，三位銀行業(yè)人士向《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者表示，有大行收到通知，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。此外，部分銀行反饋個(gè)人按揭貸款額度緊張，已有銀行呼吁客戶辦理房貸提早還款業(yè)務(wù)，以騰挪房貸額度。
一位大行人士表示，監(jiān)管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或?yàn)?0%左右，但未見到發(fā)文。另一城商行人士表示，央行要求大行壓低按揭貸款等房地產(chǎn)貸款余額，但未見到相關(guān)發(fā)文。但也有另一家大行總行人士表示，該行內(nèi)部討論了信貸規(guī)模，但對(duì)貸款結(jié)構(gòu)暫無有新的要求。
根據(jù)記者測(cè)算，若新增房地產(chǎn)貸款占比降至30%，該比例水平大致相當(dāng)于2015年房地產(chǎn)去庫(kù)存政策推出之前的比例水平。房地產(chǎn)去庫(kù)存政策后，房地產(chǎn)貸款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。
“金九銀十”仍控房貸
“金九銀十”本是樓市旺季，但部分銀行信貸額度緊張。
9月27日，有廣州按揭公司人士反饋稱，目前農(nóng)行、郵儲(chǔ)、招行等個(gè)人按揭貸款額度比較緊張，部分LPR基準(zhǔn)利率加點(diǎn)20BP的放款較慢，LPR加點(diǎn)30BP仍正常放款。
今年樓市受新冠疫情影響，上半年大幅下降，疫情之后，房地產(chǎn)銷售迅速回暖。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-8月，全國(guó)商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%。8月單月銷售額同比增長(zhǎng)27.1%，增速繼上月后再創(chuàng)近兩年新高。部分城市銷售已經(jīng)提升，8月北京商品住宅銷售面積99.3萬平方米，環(huán)比上升48.5%，同比上升了84.2%，創(chuàng)下2017年以來單月銷售面積的新高。
在樓市銷售有所火爆的情況下，一些銀行反而呼吁客戶提前償還按揭貸款。
9月27日，有在深圳的持有按揭貸款的人士表示，近期收到按揭貸款銀行短信通知，呼吁客戶提前還貸，銀行為個(gè)人貸款提前還款有了綠色通道，辦理房貸提前還款業(yè)務(wù)可享受免等待一個(gè)月、即時(shí)辦理服務(wù)。
究其原因，“要壓降涉房貸款規(guī)模�！币晃蝗A南地區(qū)大行人士表示，包括個(gè)人按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)性貸款，監(jiān)管對(duì)涉房貸款規(guī)模增長(zhǎng)有要求，如果其他貸款增速規(guī)模跟不上要求，涉房貸款就需要騰挪規(guī)模。一位華東城商行人士表示，去年以來的監(jiān)管合意貸款中，對(duì)涉房貸款規(guī)模占比一直有要求，增速不能太快。
近三年，銀行業(yè)涉房貸款占比不斷下降。去年全國(guó)新增涉房貸款占比約34%，今年上半年，受疫情影響，占比下降至約24.7%。
此前銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示，2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降了12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。
《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者根據(jù)央行《金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》數(shù)據(jù)測(cè)算，2019年全年，人民幣房地產(chǎn)貸款全年增加5.71萬億元，占同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的34.0%。2020年上半年，人民幣房地產(chǎn)貸款新增2.99萬億元，占同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增約7500億元，個(gè)人住房貸款新增約2.29萬億元。
多家大行新增涉房貸款降至30％以下
根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者統(tǒng)計(jì)，2020上半年，六大國(guó)有銀行的新增房地產(chǎn)貸款占比均有所下降。除了中國(guó)銀行，其他國(guó)有大行的新增涉房貸款占比均已調(diào)整至30％以下。
2020上半年，中國(guó)銀行新增涉房貸款共3563.15億元，其中房地產(chǎn)業(yè)貸款1236.64億元，個(gè)人住房貸款2326.51億元，新增涉房貸款占全部新增貸款的36.68%，為六大國(guó)有行中新增涉房貸款占比唯一超過30％的銀行。
雖然新增涉房貸款占比仍高企，但與2019年相比，中行的涉房規(guī)模已有所壓降。2019年年末，中行新增涉房貸款6165.79億元，占全部新增貸款的49.35%，占比居六大國(guó)有行首位。到2020年6月末，中行新增涉房貸款規(guī)模減少2602.64億元，占比下降12.66個(gè)百分點(diǎn)至36.68%。
建設(shè)銀行新增房地產(chǎn)貸款占比最低，占比下降幅度也最大。2020上半年，建設(shè)銀行新增涉房貸款3798.99億元，占全部新增貸款的26.18%，與2019年年末6020.35億元的新增涉房貸款相比，占比下降22.38個(gè)百分點(diǎn)。
其他國(guó)有大行中，工商銀行新增涉房貸款3624.28億元，占全部新增貸款的29.85%，比2019年年末下降16.86個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)業(yè)銀行新增涉房貸款3220.59億元，占全部新增貸款的27.11%，比2019年年末下降14.02個(gè)百分點(diǎn)；交通銀行新增涉房貸款1176.13億元，占全部新增貸款的27.66%，比2019年年末下降11.42個(gè)百分點(diǎn)；郵儲(chǔ)銀行新增涉房貸款1564.5億元，占全部新增貸款的30.86%，比2019年年末下降11.58個(gè)百分點(diǎn)。
股份制銀行的新增房地產(chǎn)貸款情況則分化明顯。招商銀行(600036,股吧)、浦發(fā)銀行(600000,股吧)、興業(yè)銀行(601166,股吧)、平安銀行(000001,股吧)4家股份行的新增房地產(chǎn)貸款占比超過30％，其中，浦發(fā)銀行(600000,股吧)占比高達(dá)49.31%，平安銀行(000001,股吧)占比更是突破50％。
具體來看，浦發(fā)銀行新增涉房貸款1036.28億元，其中，新增個(gè)人住房貸款771.69億元，新增房地產(chǎn)業(yè)貸款264.59億元。新增涉房貸款占全部新增貸款的49.31%，與去年年末相比上升3.92個(gè)百分點(diǎn)。
平安銀行占比最高，上升幅度最大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，平安銀行新增涉房貸款963.25億元，占全部新增貸款的52.01%，與去年年末相比上升5.06個(gè)百分點(diǎn)。
光大銀行(601818,股吧)的新增涉房貸款占比雖也有所上升，但在股份行中仍占比最低。2020上半年，光大銀行(601818,股吧)全部新增貸款2093.58億元，其中新增涉房貸款473.29億元，占比22.61%，與去年年末相比上升4.63個(gè)百分點(diǎn)。
地產(chǎn)金融嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)繼續(xù)
監(jiān)管層面，房地產(chǎn)金融仍維持“嚴(yán)監(jiān)管”態(tài)勢(shì)。此前，銀保監(jiān)會(huì)表示開展30多個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)檢查，住建部和央行也發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”要求。
9月14日，銀保監(jiān)會(huì)銀行檢查局副局長(zhǎng)朱彤在新聞通氣會(huì)上表示，“房住不炒”政策得到有效貫徹。持續(xù)開展30多個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)檢查，壓縮對(duì)杠桿率過高、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)過重房企的過度授信，加大對(duì)“首付貸”、消費(fèi)貸資金流入房市的查處力度，引導(dǎo)銀行資金重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造等保障性民生工程和居民合理自住購(gòu)房需求。保障性安居工程貸款余額穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產(chǎn)民生屬性逐步回歸。
7月24日，國(guó)務(wù)院在深圳召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，提出房地產(chǎn)信貸要“穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量”，并首次提出建立“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，“房地產(chǎn)金融”監(jiān)控上升到了制度層面。
8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，也就是業(yè)界所謂的“三道紅線”新規(guī)，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。除了三條紅線，拿地銷售比不高于40%，連續(xù)3年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，需要對(duì)拿地資金來源等做出解釋。
銀行授信政策如何調(diào)整
梳理各家銀行2020年半年度報(bào)告，其對(duì)房地產(chǎn)金融有所調(diào)整。詳情如下：
工商銀行：繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)分類管理，商業(yè)性房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)一步加強(qiáng)城市分類管理，重點(diǎn)支持符合調(diào)控政策導(dǎo)向的剛需普通商品住房項(xiàng)目，積極穩(wěn)妥推進(jìn)商業(yè)性租賃住房融資；強(qiáng)化保障性住房領(lǐng)域政策合規(guī)管理，從嚴(yán)控制商用房開發(fā)融資和商業(yè)性棚戶區(qū)改造融資，審慎把握房地產(chǎn)并購(gòu)融資。
建設(shè)銀行：積極落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，通過大數(shù)據(jù)分析、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型等手段，優(yōu)選貸款投放的區(qū)域、合作企業(yè)、合作樓盤和客戶，支持居民家庭合理住房需求。深入推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略。
三大戰(zhàn)略之一的住房租賃戰(zhàn)略：深化住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)應(yīng)用，提升平臺(tái)活躍度，為政府監(jiān)管、公租房管理、市場(chǎng)化房源交易等提供更好服務(wù)。截至6月末，住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)累計(jì)上線房源超過2300萬套，注冊(cè)用戶2310萬。與廣州、杭州、濟(jì)南等11個(gè)試點(diǎn)城市簽署發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議，向試點(diǎn)城市提供包括金融產(chǎn)品支持、房源籌集運(yùn)營(yíng)、信息系統(tǒng)支撐等一攬子的綜合服務(wù)。以旗下建信住房為載體，積極開展存房業(yè)務(wù)，盤活社會(huì)存量閑置房源，加大社會(huì)租賃房源供給。創(chuàng)新金融服務(wù)，扶持租賃企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展，保障房東和租客的權(quán)益，維護(hù)租賃市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。積極參與國(guó)內(nèi)首批住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務(wù)試點(diǎn)，探索為住房租賃企業(yè)獲得權(quán)益性融資的新模式。
中國(guó)銀行：嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，執(zhí)行差異化個(gè)人住房貸款政策，重點(diǎn)支持居民家庭首套自住性購(gòu)房需求。
農(nóng)業(yè)銀行：積極貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，支持居民合理自住購(gòu)房需求，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。截至6月末，個(gè)人住房貸款余額 44217.31 億元，較上年末增加 2593.00億元。
招商銀行(600036,股吧)：按照“穩(wěn)步投放、結(jié)構(gòu)調(diào)整、限額管理”的總體策略，動(dòng)態(tài)優(yōu)化內(nèi)部信貸政策。截至報(bào)告期末，本公司境內(nèi)公司房地產(chǎn)廣義口徑風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)余額5821.40億元（含實(shí)有及或有信貸、債券投資、自營(yíng)及理財(cái)非標(biāo)投資等業(yè)務(wù)），較上年末增加738.09億元，其中，境內(nèi)公司貸款余額3256.20億元，較上年末增加413.57億元，占本公司貸款和墊款總額的7.23% ，較上年末上升0.42個(gè)百分點(diǎn)，主要投向優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略客戶，嚴(yán)控戰(zhàn)略客戶名單外增量投放。截至報(bào)告期末，境內(nèi)公司房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)質(zhì)量良好，不良貸款率0.21%，較上年末下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。2020年上半年，房地產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管政策持續(xù)收緊，受疫情影響，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力加大。展望下半年，本公司將持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)客戶及區(qū)域資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，聚焦中心城市和戰(zhàn)略客戶，繼續(xù)保持房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定。
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