近期北京“學(xué)區(qū)房”政策出現(xiàn)變動(dòng)，這讓對(duì)購(gòu)房政策格外敏感的北京居民李女士開始緊張起來(lái)。
“一方面‘學(xué)區(qū)房’政策變化太快，我們想盡快把房子定下來(lái)；另一方面又聽說(shuō)房貸額度緊張、申請(qǐng)難，我們感覺像被架在這兒了。”李女士告訴《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》，“我現(xiàn)在最關(guān)心的就是能不能申請(qǐng)到房貸，如果貸款要排隊(duì)，需要排多久？”
李女士對(duì)于申請(qǐng)房貸的擔(dān)憂并非全然是“空穴來(lái)風(fēng)”。近期，部分城市個(gè)人按揭貸款額度“吃緊”的消息再次傳出。
不過專家普遍表示，部分城市個(gè)人按揭貸款“吃緊”，主要是受供需“錯(cuò)配”因素影響。隨著半年報(bào)披露季到來(lái)，部分銀行為迎接房地產(chǎn)貸款集中度管理“期中考”，可能會(huì)調(diào)整涉房信貸投放節(jié)奏。不過上述監(jiān)管政策主要是控制銀行的涉房貸款比例，不會(huì)導(dǎo)致整體房貸額度縮減。
房貸利率上漲 放款周期延長(zhǎng)
2021年年初，為進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)貸款集中度管理辦法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款占總貸款比重提出監(jiān)管要求，引導(dǎo)商業(yè)銀行管好資金閘門，落實(shí)“房住不炒”政策。
目前房地產(chǎn)貸款集中度政策已經(jīng)出臺(tái)半年，落地效果顯現(xiàn)。銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，增速創(chuàng)8年來(lái)新低， 2021年以來(lái)持續(xù)低于各項(xiàng)貸款增速。
反映到市場(chǎng)上，年初至今，深圳、廣州、杭州、鄭州、武漢等多個(gè)房產(chǎn)交易活躍的城市曾出現(xiàn)購(gòu)房者需排隊(duì)等待銀行放款的現(xiàn)象。
正在申請(qǐng)首套房貸款的杭州居民賀女士告訴《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》，她于今年5月28日與中國(guó)銀行杭州市分行簽了貸款合同，6月3日貸款獲批，但截至目前貸款還沒有拿到手，中介稱預(yù)計(jì)7月底才能拿到。
“目前，購(gòu)房的商貸從申請(qǐng)到放貸大約需要兩個(gè)月，‘公積金貸款+商貸’的組合貸則需要3至4個(gè)月�！辟R女士說(shuō)。另外，她還講述了簽合同時(shí)出現(xiàn)的一個(gè)“小插曲”：“本來(lái)我是在建行貸款的，但去簽合同前被告知沒有額度了，才轉(zhuǎn)而去中行貸款，中行也說(shuō)額度緊張�！�
一方面，賀女士感到目前商業(yè)銀行放款速度變緩；另一方面，賀女士所在的杭州，上半年樓市交易一直火熱。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，杭州新房成交104696套，為近5年來(lái)同比新高；杭州二手房成交55344套，為4年來(lái)同比新高。
不過各地情況并不相同。在北京，《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》于7月7日走訪了西城、海淀幾家中介機(jī)構(gòu)后了解到，目前北京地區(qū)申請(qǐng)銀行個(gè)人按揭貸款情況基本正常。根據(jù)商貸、組合貸不同類型，放款周期從7天到1個(gè)月不等。目前，李女士準(zhǔn)備申請(qǐng)的二套房房貸利率為5.7%。
整體來(lái)看，6月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套房貸利率為5.77%，比5月分別上浮5個(gè)、4個(gè)基點(diǎn)；6月72個(gè)重點(diǎn)城市平均放款周期延長(zhǎng)至50天。
房貸利率提升、放款周期拉長(zhǎng)，實(shí)際上反映的還是供需錯(cuò)配問題。貝殼研究院指出，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時(shí)期，部分銀行會(huì)主動(dòng)調(diào)整信貸投放速度；合肥、杭州、成都等前期市場(chǎng)較熱的城市，上半年信貸額度投放較多，為迎接半年考核，部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個(gè)人按揭貸款。這些因素導(dǎo)致二季度市場(chǎng)端出現(xiàn)了上述情況。
抑制炒房 平穩(wěn)預(yù)期
賀女士準(zhǔn)備購(gòu)買的是一套二手房。在申請(qǐng)房貸的過程中她了解到，目前杭州個(gè)別商業(yè)銀行暫緩了二手房貸批貸。
貝殼研究院研究數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，核心城市入學(xué)需求比往年更為強(qiáng)烈，二手房市場(chǎng)交易增長(zhǎng)較快。2021年上半年重點(diǎn)50城二手房整體成交量同比增長(zhǎng)約六成，較去年下半年增長(zhǎng)12%。
《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》注意到，為了抑制部分人炒房及畸形的學(xué)區(qū)房熱，今年多個(gè)一線、新一線城市出臺(tái)了相關(guān)政策，開始對(duì)二手房進(jìn)行調(diào)控。
今年2月8日，深圳公布全市3595個(gè)小區(qū)二手房成交指導(dǎo)價(jià)（即以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格），隨后成都、寧波、西安等城市紛紛“復(fù)制”。對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂告訴《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》，二手房指導(dǎo)價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)20%左右，銀行將指導(dǎo)價(jià)作為按揭貸款的依據(jù)，相當(dāng)于降低買房人的貸款成數(shù)，提高購(gòu)房首付，這有利于抑制炒房，平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。
中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政表示，在房貸額度管理逐漸精細(xì)化后，銀行出于成本效率的考慮，會(huì)優(yōu)先考慮新房客戶的需求和額度。而選擇性放貸、房貸放款時(shí)間變長(zhǎng)的現(xiàn)象，確實(shí)已經(jīng)對(duì)二手房成交量造成了一定影響。
不過收緊二手房貸款的同時(shí)，銀行信貸資源依然會(huì)優(yōu)先向剛需群體傾斜。今年6月，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在新聞通氣會(huì)上明確提出，要在貸款首付比例、利率等方面對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持。截至2021年4月末，銀行業(yè)發(fā)放的個(gè)人按揭貸款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。
王先生夫婦于今年5月初在北京海淀區(qū)一個(gè)新開樓盤首次貸款購(gòu)置了首套房。王先生告訴《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》，他們通過中介機(jī)構(gòu)介紹，在中行申請(qǐng)了純商貸。在按照銀行的要求備齊資料后，銀行僅用時(shí)兩天即完成了審批、放款，房貸利率為5.2%。
“影響批貸速度的因素有很多�！蓖跸壬潞蟊硎�，并非所有貸款審批都像他們這樣快，但選擇純商貸、備齊銀行所需的材料是關(guān)鍵。
下半年有望恢復(fù)正常
央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，上半年居民部門新增中長(zhǎng)期貸款達(dá)到3.43萬(wàn)億元，規(guī)模創(chuàng)近年同期歷史新高。
展望下半年，貝殼研究院指出，房地產(chǎn)貸款集中度管理主要是控制銀行的涉房貸款比例，不會(huì)導(dǎo)致整體房貸額度縮減。對(duì)于居民部門，只要居民貸款總額（分母）擴(kuò)張，居民新增中長(zhǎng)期貸款的總額就可以保持增長(zhǎng)。因此，過了上半年考核節(jié)點(diǎn)后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)，市場(chǎng)交易規(guī)模將保持量增價(jià)穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。
此外，雖然資金“閘門”被監(jiān)管，但是銀保監(jiān)會(huì)也在穩(wěn)妥做好對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持。
在6月份召開的新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，銀保監(jiān)會(huì)在貸款首付比例、利率等方面對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。下一步還將持續(xù)支持好住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，提供更有針對(duì)性的金融產(chǎn)品和服務(wù)，包括推動(dòng)保險(xiǎn)資金支持長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展、會(huì)同人民銀行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)、配合住建部整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序等。
（本報(bào)記者李林鸞、李夢(mèng)溪對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）
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