姜兆華：樓市“松綁”，2022房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎

　　3月1日，鄭州市發(fā)布房地產(chǎn)“新政”——《鄭州市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展通知》，引發(fā)市場(chǎng)熱議。“新政”從降低首付比例、降低房貸利率、降低購(gòu)房門(mén)檻和允許土地出讓金延期支付等方面對(duì)樓市調(diào)控全面松綁。短短幾天，全國(guó)幾十座城市跟進(jìn)發(fā)布樓市松綁政策。一時(shí)間，樓市“松綁”似乎“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”。人們不禁要問(wèn)：樓市“松綁”，2022年房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？

　　一、兩會(huì)定樓市主基調(diào)

　　全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告，關(guān)于房地產(chǎn)有一段非常明確的表述：繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),推進(jìn)保障性住房建設(shè)。支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　短短120字清晰地傳遞出2022年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最新動(dòng)向。其中，至少有三層含義值得關(guān)注：（一）堅(jiān)持房住不炒，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，旨在持續(xù)弱化房地產(chǎn)的投資金融屬性，從源頭引導(dǎo)房地產(chǎn)向穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期轉(zhuǎn)變，保持房地產(chǎn)“三穩(wěn)”市場(chǎng)行情。（二）探索新模式，保障群眾住房需求。堅(jiān)持租購(gòu)并舉，把發(fā)展長(zhǎng)租房、推進(jìn)保障房、支持商品房作為完善住房保障體系的發(fā)展方向，多渠道解決新市民、青年人等群體住房困難和城市居民住房改善的合理需求。（三）因城施策，促進(jìn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。堅(jiān)持因城施策，為地方政府因地制宜的區(qū)域化房地產(chǎn)調(diào)控留足空間；而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)和健康發(fā)展意在穩(wěn)定行業(yè)和市場(chǎng)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的金融配套政策指明了方向。

　　需要注意的是，此前多次提及的房地產(chǎn)稅，在政府報(bào)告中只字未提。房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)國(guó)計(jì)民生，牽一發(fā)動(dòng)全身。任何一項(xiàng)稅費(fèi)政策出臺(tái)都可能引發(fā)市場(chǎng)反響。從國(guó)家層面講，既不希望房?jī)r(jià)離譜大漲，也不希望房?jī)r(jià)過(guò)度大跌。毫無(wú)疑問(wèn)，全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告將穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期作為2022年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)。

　　二、樓市松綁政策頻出

　　與2021年房地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)調(diào)控相比，2022年樓市松綁跡象明顯。從中央到地方都在發(fā)力保交付、穩(wěn)樓市，從需求供給兩端提振市場(chǎng)信心。

　　一方面，國(guó)家宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái)：1月20日，央行下調(diào)LPR 5年期利率5個(gè)基點(diǎn)，LPR五年期利率降為4.60%；2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；2月10日全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法出臺(tái)，統(tǒng)一規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，超過(guò)監(jiān)管額度預(yù)售資金房地產(chǎn)企業(yè)可自主支配。上述政策調(diào)整無(wú)不釋放出穩(wěn)增長(zhǎng)、救房企、保交付的積極信號(hào)。

　　另一方面，地方政府因城施策的區(qū)域性政策頻出：今年前3個(gè)月，全國(guó)已有55個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策，鼓勵(lì)刺激當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)。樓市松綁政策主要從需求端入手，提升住房“購(gòu)買(mǎi)力”:（一）放松限購(gòu)限貸。南昌、鄭州、寧波3個(gè)城市在全國(guó)率先打破限購(gòu)僵局，放松限購(gòu)限貸政策；(二）降低首付比例。菏澤、重慶、贛州、溫州、南通等11個(gè)城市降低商業(yè)貸款首付比例，一套房首付比例最低降至20%；（三）下調(diào)貸款利率。杭州、蚌埠、合肥、深圳、北京、上海、福州、蘇州、廣州等多地陸續(xù)下調(diào)首套住房按揭貸款利率，放款速度明顯加快。其中，蘇州、上海、深圳等地首套房貸利率最低降至4.8-4.9%。

　　此外，部分城市還在放開(kāi)城市落戶、增加公積金貸款額度、實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼、縮短二手房限售年限等方面刺激住房消費(fèi)市場(chǎng)。從政策調(diào)整幅度看，鄭州作為二線城市，此番調(diào)整力度最大。3月1日鄭州發(fā)布樓市松綁“新政”，從限購(gòu)限貸、降低首付、下調(diào)利率等方面全線松綁，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多二三線城市步其后塵。

　　三、2022年房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎

　　眾所周知，2021年是國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)新一輪陣痛調(diào)整，房企過(guò)度融資、房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到有效遏制；但同時(shí)也出現(xiàn)了恒大地產(chǎn)等一些房地產(chǎn)企業(yè)爆發(fā)嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)、局部市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大等連鎖效應(yīng)。日前，克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布2022年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP排行榜：2月份百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴(kuò)大超過(guò)十個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平降低56.5%，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)下行壓力，短期內(nèi)仍然較大。

　　去年12月以來(lái)，中央及地方政府陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)紓困政策，時(shí)間雖短，但導(dǎo)向作用初現(xiàn)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建及二手住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2022年2月，百城新建住宅平均價(jià)格為16184元/平方米，新房?jī)r(jià)格結(jié)束三連跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲0.03%；百城二手住宅平均價(jià)格為16009元/平方米，二手房?jī)r(jià)格結(jié)束四連跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲0.14%，商品住宅市場(chǎng)正逐步趨于穩(wěn)定。

　　鄭州房市松綁新政引發(fā)蝴蝶效應(yīng)�？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著更多城市樓市“松綁”政策的加碼跟進(jìn)，2022年房?jī)r(jià)總體將企穩(wěn)回升，不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌情形；一二線城市房?jī)r(jià)略有抬頭，三四線城市呈區(qū)域性分化或?qū)⒊蔀橐环N長(zhǎng)期趨勢(shì)。

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