導語：除了降低房貸利率，各地方政府今年以來多措并舉，“花式松綁”支持樓市。
中國人民銀行、銀保監(jiān)會5月15日發(fā)布通知，調整差別化住房信貸政策，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。換言之，根據(jù)4月20日公布的最新4年期LPR報價4.6%，首套住房的房貸利率最低可到4.4%，二套房房貸利率仍執(zhí)行最低5.2%的標準。
據(jù)測算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。
不過，并非所有的購房者都能從中受益。
據(jù)了解，此次利率下限調整主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。也就是說，已經申請下來住房貸款的“房奴”們將無法享受到這次政策優(yōu)惠，“持幣待購”的首套購房者才是本次政策的目標受眾，而且也并非所有的首套購房者都能享受到相同的利率優(yōu)惠。
我國房地產市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率遵循采用“全國+地方+銀行”三層確定機制。在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，地方層面，由人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限調整方向，可選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動或適度上調，維持區(qū)域房地產市場穩(wěn)定。
此外，在城市貸款利率下限基礎上，銀行業(yè)金融機構也可結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
換言之，在4.4%的全國統(tǒng)一住房貸款利率下限的基礎上，實際執(zhí)行的房貸利率加點情況與購房城市和申請人的資質密切相關。
地方政府“花式松綁”支持樓市
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年4月103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點，利率水平為2019年以來月度新低。蘇州、南通首套主流利率已降至4.6%，與5年期以上LPR持平，其余城市首套主流利率也均低于6%。4月平均放款周期為29天，較上月縮短5天。放款速度也是2019年以來最快的月份。
除了降低房貸利率，各地方政府今年以來多措并舉，“花式松綁”支持樓市。
日前長沙市一項松綁政策被視為“租出去就算無房”，引發(fā)輿論密切關注。
5月11日，長沙市印發(fā)《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》規(guī)定，《方案》施行之前已實現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年以來超過70個城市樓市調控政策放寬，包括公積金貸款支持，如降低首付比、提高公積金貸款上限、延長貸款年限、父母公積金可用于子女購房等，限制性政策包括限購、限貸、限售等政策均有不同程度的放寬。政策放松的城市由三線城市傳導到二線省會城市，如南京、蘇州、蕪湖等長三角區(qū)域強二三線城市，以及天津、蘭州、煙臺、銀川等北方城市。中央多部委也釋放了積極的政策信號。央行、證監(jiān)會等相關部委出臺金融支持舉措，包括要求支持上市民營企業(yè)融資、降準0.25個百分點、鼓勵地方因城施策執(zhí)行差別化信貸政策、金融機構加大對優(yōu)質項目的貸款支持等。
盡管政策利好頻發(fā)，但在疫情沖擊等多種不確定性因素的擾動下，整體大環(huán)境景氣度低迷，企業(yè)發(fā)展面臨壓力，就業(yè)壓力顯著加大，居民預期收入降低，舉債購房的意愿不強。
5月13日，央行發(fā)布的《2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。根據(jù)報告，住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。
5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年前4月全國房地產開發(fā)投資情況。數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月份，全國房地產開發(fā)投資同比下降2.7%，新開工面積及竣工面積同比分別下降26.3%和11.9%。房地產銷售仍處于低位，2022年1-4月份住宅銷售額同比下降超30%。
房地產市場仍處深度調整期
中信期貨有限公司研究部副總經理張革表示，自去年四季度以來，全國樓市政策逐步放松。本次央行下調首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限20BP，釋放了較強的穩(wěn)樓市信號，有利于提振房地產市場信心。但是，房地產銷售何時顯著改善仍存在不確定性。今年以來，很多城市已經開始因城施策下調房貸利率。隨著疫情的緩解和房地產信心的提振，未來商品房銷售或多或少會有所修復。
中銀證券房地產行業(yè)研究員夏亦豐表示，央行統(tǒng)一下調首套房貸利率下限更具宏觀信號意義，有助于降低購房者置業(yè)成本，引導地方政府后續(xù)信貸調整。最直觀的影響在于購房成本的降低，緩解購房者置業(yè)壓力，支持剛需釋放。相較于此前信貸政策以地方調整為主，此次自上而下的調整信號意義更強，有助于引導后續(xù)地方政府進一步調整信貸政策。在前期各地信貸政策的放松下，全國房貸利率已經連降7個月，當前處于2019年以來的最低位。但從實際政策落地效果來看，房貸利率方面的調整能起到的作用相對有限，后續(xù)若有更多市場有效性更強的信貸政策，如央行發(fā)文降低商貸首付比例下限、調整“認房認貸”標準等，并能在更高能級的核心城市擴圍，或許方能起到更加有效的提振市場信心的作用。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，今年以來全國多個城市優(yōu)化調整房地產政策達200余次，4月以來政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大，但部分地區(qū)疫情反復下，短期政策效果尚不明顯，房地產市場仍處于深度調整期。本次全國統(tǒng)一下調首套房房貸利率下限，對當前的市場預期將起到積極作用，亦將對市場產生實質性利好。
本次全國統(tǒng)一下限調整后，各地下調房貸利率的空間進一步打開，預計各地將結合地方實際情況調整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經下調優(yōu)質客戶的房貸利率至最低基準線4.6%，對市場情緒產生了一定積極帶動，未來預計更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，熱點城市市場有望逐漸企穩(wěn)回溫。
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