“先息后本”“買房前3年只還利息”……為了緩解疫情期間購(gòu)房者貸款初期還款壓力，近期多家銀行創(chuàng)新住房按揭靈活還款舉措，突破了以往“等額本金”“等額本息”兩種傳統(tǒng)還款方式的限制。6月23日，北京商報(bào)記者了解到，為進(jìn)一步為購(gòu)房者紓困，近日，安徽地區(qū)一國(guó)有大行開(kāi)始推廣“尾款到期付”“入住還”等還款方式。雖然多樣的住房按揭還款方式能為購(gòu)房者提供便利，但購(gòu)房者也應(yīng)做好甄別，選擇符合自身需求的還款方式。
一大行推“尾款到期付”和“入住還”
溫州“買房前3年只還利息”話題熱度還未停歇，一家國(guó)有大行也在安徽地區(qū)推出了“先入住再還款”“尾款本金延遲結(jié)清”的住房貸款靈活還款政策。
6月23日，北京商報(bào)記者從安徽省阜陽(yáng)市多家工商銀行網(wǎng)點(diǎn)人士處獲悉，工商銀行總行近日印發(fā)《關(guān)于個(gè)人貸款支持抗疫紓困有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）要求，各行可結(jié)合屬地實(shí)際推廣“尾款到期付”“入住還”等還款方式，緩解疫情下購(gòu)房者貸款初期還款壓力。
根據(jù)工商銀行阜陽(yáng)市一網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸人士提供的信息，“尾款到期付”是指借款人可按照貸款金額一定比例保留尾款，剩余款項(xiàng)在貸款期限內(nèi)按“等額本息”或“等額本金”方式還款，尾款利息按月（期）歸還，尾款本金在提前還款或貸款到期時(shí)結(jié)清。
“入住還”還款法是指借款人購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房或購(gòu)買與該行簽訂了按揭合作協(xié)議且開(kāi)發(fā)商為貸款提供階段性保證擔(dān)保的期房時(shí)，可在所購(gòu)房產(chǎn)入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息的還款方式�！叭胱∵�”還款法適用于個(gè)人住房按揭貸款，本金寬限期不超過(guò)1年，購(gòu)買期房的本金寬限期一般為從貸款發(fā)放之日起至購(gòu)房合同中約定的交房日止。
在《通知》中，該行要求，客戶經(jīng)理在營(yíng)銷過(guò)程中要向客戶準(zhǔn)確介紹此還款法，貸款申請(qǐng)和貸款合同等資料中無(wú)“入住還”字樣。
“存量貸款現(xiàn)在不支持這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理，只有新增貸款可以辦理，當(dāng)前產(chǎn)品還在發(fā)布期間，購(gòu)房者可以申請(qǐng)，6月底就可以辦理業(yè)務(wù)�！鄙鲜鰝�(gè)貸人士說(shuō)道。
對(duì)工商銀行此次推廣“尾款到期付”和“入住還”兩種還款方式，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)指出，此次該行推出的“尾款到期付”和“入住還”政策均屬于較為新穎且靈活的還款方式，是緩解當(dāng)前購(gòu)房情緒仍偏低的方式之一，可在一定程度上減輕購(gòu)房群體短期資金壓力。
整體還款負(fù)擔(dān)并未減少
今年以來(lái)，已有多家銀行將支持居民合理住房需求作為房地產(chǎn)政策靶心，采取了多種措施降低購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，突破以往“等額本金”“等額本息”兩種傳統(tǒng)還款方式。
譬如，華夏銀行(600015)溫州分行此前推出了一款名為“安居貸”的住房消費(fèi)金融服務(wù)產(chǎn)品引發(fā)熱議，貸款期限在十年（含）以上的首套住房按揭購(gòu)房者申請(qǐng)“安居貸”，可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活按揭還款方式，靈活還款方式最長(zhǎng)可達(dá)三年，即借款人前三年可選擇只還利息，從第四年開(kāi)始分期還本付息。
江門農(nóng)商行近期也推出了一款“樂(lè)居貸”業(yè)務(wù)，貸款期限在10年（含）以上的住房按揭購(gòu)房者，可采用靈活還款方式，借款人前3年每月只需償還利息，余下期限及貸款采用分期還款方式，也就是說(shuō)，按揭可前3年“只付息不還本”。
以購(gòu)買首套住房，住房按揭貸款100萬(wàn)元，貸款期限20年，現(xiàn)行年利率4.25%計(jì)算，采用“等額本息”還款方式，第1-3年購(gòu)房者每月還款金額為6192元，辦理江門農(nóng)商行“樂(lè)居貸”業(yè)務(wù)的購(gòu)房者每月只需要還3542元利息。
再來(lái)看上述工商銀行推出的“尾款到期付”和“入住還”政策，以貸款金額100萬(wàn)元、20年、利率4.25%，等額還款方式為例，采用“尾款40萬(wàn)元最后一期付”，購(gòu)房者每個(gè)月還款金額為5132.08元，比正常等額還款方式每月少還1060.26元；采用“入住還”，前12個(gè)月購(gòu)房者月還款金額為3541.67元，比正常等額還款方式每月少還2650.67元。
從月還款金額來(lái)看，多家銀行推出的靈活還款方式確實(shí)在一定程度上緩解了購(gòu)房者貸款初期壓力，不過(guò)從長(zhǎng)期來(lái)看并沒(méi)有實(shí)質(zhì)為購(gòu)房者“減負(fù)”。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類模式是房貸產(chǎn)品多元化、靈活化的重要體現(xiàn)，無(wú)論是“先息后本”還是“尾款到期付”“入住還”，都使得購(gòu)房者前期的房貸壓力會(huì)小很多，也是一種合理規(guī)劃房貸償還方式的重要體現(xiàn)。
“不過(guò)，需要關(guān)注的是，類似創(chuàng)新多少會(huì)有一些質(zhì)疑�！眹�(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)稱，比如說(shuō)可能看似很劃算，但其實(shí)算起來(lái)的話，初期貸款壓力小了，但是后面的利息反而高起來(lái)了。實(shí)際上無(wú)論是哪種償還模式，按照時(shí)間進(jìn)行貼現(xiàn)計(jì)算的話，所有償還的本金和利息折現(xiàn)回來(lái)，其實(shí)就是貸款本金，只不過(guò)是通過(guò)創(chuàng)新月供償還模式，使得月供負(fù)擔(dān)和月供償還能力可以更加匹配。
適用范圍有限
今年5月，“首套房貸利率下限調(diào)整”與“5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)降”雙重禮包下發(fā)，當(dāng)前多地已普遍執(zhí)行首套房貸利率最低4.25%這一標(biāo)準(zhǔn)。政策利好之下，雖然多樣的還款方式為購(gòu)房者提供了便利，但購(gòu)房者也應(yīng)做好甄別。
上述工商銀行阜陽(yáng)市一網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸人士介紹稱，“該政策主要是針對(duì)疫情期間受影響收入比較薄弱的購(gòu)房者。假如個(gè)人或夫妻雙方有穩(wěn)定的收入，這種還款方式不一定適合，不論是‘尾款到期付’還是‘入住還’，都會(huì)存在集中還款的壓力，而‘等額本息’還款方式是利息付出較少的一種方式”。
“采用‘先息后本’或‘少量本金加利息’等還款方式只是前期還款金額有所減少，但本金還款后置相較于‘等額本息’還款方式還款金額將更多，后期還款壓力加大，因此此舉對(duì)于緩解購(gòu)房壓力的效果較為溫和�！闭珀P(guān)榮雪所言，從長(zhǎng)期來(lái)看，銀行此類創(chuàng)新按揭貸款服務(wù)方式屬于本金還款后置，因此此舉更多是有助于減輕短期資金壓力，該項(xiàng)貸款服務(wù)偏適用于當(dāng)前受疫情等影響就業(yè)或薪資出現(xiàn)短暫受挫或下滑情況的購(gòu)房者。
“購(gòu)房者可以自己斟酌，覺(jué)得劃算的，至少可以獲得一個(gè)選擇權(quán)，即選擇更匹配的月供償還模式。而且此類做法也對(duì)其他銀行系統(tǒng)和房地產(chǎn)有啟發(fā)，即吸引購(gòu)房者購(gòu)房和償還貸款，要努力讓購(gòu)房者在購(gòu)房后的5年內(nèi)壓力最小化，這樣顧慮就最小，也會(huì)更加積極購(gòu)房和申請(qǐng)房貸�！眹�(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。
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