近期,圍繞爛尾樓、停貸斷供,以及隨之而來的期房預(yù)售制等問題的討論甚囂塵上。在不斷細究的過程中,不管是當事人還是公眾都開始反思這一運行了數(shù)十年的制度中的細節(jié),并拷問其諸多不合理之處。
7月21日,關(guān)于樓房爛尾風險是否該取消期房預(yù)售的問題,銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人、法規(guī)部主任綦相在國新辦舉行介紹上半年銀行業(yè)保險業(yè)運行情況新聞發(fā)布會后接受記者提問時回應(yīng),是否該取消期房預(yù)售關(guān)乎整個房地產(chǎn)新模式,國家會統(tǒng)籌考慮這個問題!斑@不僅僅涉及金融監(jiān)管政策,還需要住建部、人民銀行等多個部門統(tǒng)籌政策協(xié)調(diào)!
在這一討論中,一個關(guān)鍵點指向的是預(yù)售資金的監(jiān)管制度。21世紀經(jīng)濟報道記者就當前現(xiàn)實中的預(yù)售資金使用方式問題,分別向開發(fā)商、銀行、律師等多個相關(guān)主體進行了解,得到的回復(fù)具有較高一致性,其中最大的一致即:“每個地區(qū)都有自己的一套規(guī)定和流程,很不一樣,差別很大!
各地監(jiān)管、流程差異很大
一位開發(fā)商人士對記者表示,原則上要求監(jiān)管部門(房管局)、銀行共同簽署一份監(jiān)管協(xié)議,但實踐中,很多地區(qū)監(jiān)管部門并不在協(xié)議上簽字,也很少參與監(jiān)管賬戶資金的放款行為,所以主導(dǎo)權(quán)基本在銀行方面。“除非某個地區(qū)爆出了風險,監(jiān)管部門可能會加大一下關(guān)注力度。”
一位銀行人士對記者表示,對預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶要求每個地區(qū)很不一樣,有的地區(qū)需要房管局蓋章;有的地區(qū)比如上海,銀行自己審核工程進度后,再按工程進度放款就行;有的甚至對優(yōu)質(zhì)企業(yè)明確可以適度放松要求。
“總之差異很大,各地監(jiān)管協(xié)議一般有標準要求,理論上應(yīng)該按照協(xié)議要求來放款。但現(xiàn)實中,各種情況都有可能發(fā)生,比如開發(fā)商做假材料,或者沒有付款需求卻偽造付款需求,實際套取資金等!鄙鲜鲢y行人士向記者表示。
另有多位銀行人士也向記者承認,銀行在對預(yù)售資金賬戶上要求相對比較寬松。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解,預(yù)售資金監(jiān)管賬戶一般開設(shè)在為該項目發(fā)放開發(fā)貸的銀行,賬戶名往往就叫“xx預(yù)售監(jiān)管賬戶”。值得注意的是,監(jiān)管賬戶雖然開設(shè)在開發(fā)貸銀行,但是為項目辦理按揭貸款的往往涉及多家銀行,這些按揭銀行在商品房預(yù)售階段發(fā)放的按揭貸款也不一定都按要求進入監(jiān)管賬戶,直接進入開發(fā)商指定的其他賬戶的情況也很普遍。
這種地區(qū)化的差異或許有望得到改變。
據(jù)新華社今年2月份報道,商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)已經(jīng)出臺,這是首份全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管文件。距離1994年城市房地產(chǎn)管理法出臺,從立法上確立商品房預(yù)售制度時隔28年。其間,我國相繼出臺了商品房預(yù)售管理辦法等文件。
銀行為何發(fā)放預(yù)售房貸款?
為什么對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的相關(guān)規(guī)定,并不如其他方面那么嚴格?為什么在沒有統(tǒng)一規(guī)定的情況下,銀行卻愿意配合開發(fā)商濫用預(yù)售資金?
一位房地產(chǎn)行業(yè)資深人士對記者表示,預(yù)售資金可以理解為購房者為開發(fā)商提供的一筆大額、無息融資,降低了開發(fā)商的成本和風險,從而間接支持了銀行的貸款利息收入,以及政府的相關(guān)收入。“從這個意義上看,開發(fā)商和銀行是利益共同體!
對購房者個人而言,無法具體知曉,其實也并不關(guān)心這背后究竟是如何運作的,只要所購買的房子按時交付,價格還能持續(xù)上漲,就皆大歡喜。直到出現(xiàn)爛尾樓,才發(fā)現(xiàn)陷入了拿不到房子還要持續(xù)還貸的尷尬處境,莫名其妙承擔了某種遠超過個人控制能力的風險。
“我也是最近在看到這些新聞之后,才去了解我的房貸問題,發(fā)現(xiàn)我也可能攤上這種事!币晃煌瑯淤J款購置了期房但沒爛尾的購房者谷女士對記者表示。她所購房產(chǎn)尚在建設(shè)中,但已經(jīng)向銀行辦理了按揭貸款,目前每個月在還貸中,如今她開始擔心房子爛尾的問題了。
為什么個人購房者可能陷入這種困境?這或許與我國銀行按揭貸款的設(shè)計有關(guān)。
住房按揭貸款作為一種舶來品,上世紀90年代引入中國,經(jīng)過了多項改造后形成了我國特有的一種金融工具。在一般定義上,住房按揭是指購房者以所購住房作抵押而從銀行獲得貸款,購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行,銀行按一定的利率收取利息。
可以看出,這一業(yè)務(wù)的核心是“抵押”。這放在現(xiàn)房銷售中很好理解,購房者買房的同時就獲得了房產(chǎn)證,再將其抵押給銀行;但是在期房預(yù)售中,在真正交房之前,購房者并沒有獲得房產(chǎn)證,那么此時,“抵押”給銀行的是什么呢?
答案是并沒有實質(zhì)的抵押,有的只是開發(fā)商的擔保,以及登記宣告一份未來抵押的權(quán)利。
市場人士多將中國內(nèi)地的住房按揭制度和預(yù)售資金賬戶監(jiān)管制度,與中國香港的模式進行對比。記者對此也進行了了解,一位香港地區(qū)的人士對記者稱,按照當?shù)氐囊?guī)定,期房預(yù)售只能通過律師,由律師開設(shè)監(jiān)管賬戶并全程監(jiān)管賬戶資金的運用。更大的區(qū)別是,銀行只能在交房之后跟個人簽署按揭貸款協(xié)議,也就是只有現(xiàn)房才能辦理個人住房按揭貸款。
對于辦理按揭貸款的時點規(guī)定,中國內(nèi)地市場也經(jīng)歷了幾次變化,目前通行的要求是,在項目結(jié)構(gòu)封頂之后允許辦理按揭貸款,相比早前是一種更嚴格的要求,此前有的項目在動工之初就允許向個人辦按揭。盡管如此,在項目結(jié)構(gòu)封頂和交房之間仍然有一段沒有抵押的“真空期”,也正是這一階段導(dǎo)致了種種問題的出現(xiàn)。
按揭時點的不同所導(dǎo)致的差異,看起來是銀行介入時點不同、承擔的風險不同。實質(zhì)上,是購房者所承擔的責任和風險不同:交房之后開始按揭,購房者承擔的責任范圍在抵押物即房子本身;交樓之前按揭,購房者承擔的責任范圍從房子本身的風險,擴展到包括不能交房的風險。
不過進一步而言,這些作為銀行的業(yè)務(wù)對象,其所有的風險進而也變成銀行的風險。從銀行的角度看,如此注重風險的機構(gòu),為什么在沒有抵押的情況下,就愿意向個人發(fā)放一筆如此大額的貸款呢?
上述銀行人士對記者表示,其實是有擔憂的,銀行希望監(jiān)管部門規(guī)定建好交樓之后再開始辦按揭,但是規(guī)則就是交樓之前就可以辦按揭,如果規(guī)則是這樣,那即使有的銀行認為不應(yīng)該這樣做,也一定有銀行愿意去做,最后就是銀行為了爭奪市場都開始這樣做!拔覀冎熬褪遣蛔霭唇业,這幾年也開始做了。這個市場太大了,你不做有的是銀行做,而且業(yè)務(wù)長期、穩(wěn)定、客戶質(zhì)量高!
上述開發(fā)商人士對記者表示,從銀行的邏輯來看,個人購房者都已經(jīng)掏出了好幾成首付的真金白銀,不可能冒著當老賴的風險不還貸,都是正常的購房者,所以這種風險概率是極小的。
不管是按揭前置,還是預(yù)售資金賬戶監(jiān)管的寬松,都大大加速了資金運用效率。過去幾十年,中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷十年持續(xù)快速上漲的繁榮階段,這一背景環(huán)境一定程度上扮演了催化劑的角色,但是行情掩蓋了很多問題,上升周期中,政府、銀行、開發(fā)商、購房者均是獲益者,其中的風險或許被忽略。
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