導(dǎo)語(yǔ)：在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度有望繼續(xù)加大。
在實(shí)行了近一年后，第一財(cái)經(jīng)記者采訪了解到，近期上海二手房貸款“三價(jià)就低”政策出現(xiàn)松動(dòng)，此前的最低價(jià)“房地產(chǎn)交易中心涉稅評(píng)估價(jià)”上漲，進(jìn)而帶動(dòng)銀行貸款額度提高。
“7月份以來(lái)，二手房涉稅評(píng)估價(jià)較之前有一定提升，但不同板塊、不同小區(qū)的調(diào)整幅度不一樣，有的比之前高了一成左右�！倍辔汇y行房貸經(jīng)理和中介人士向記者反饋稱。以寶山區(qū)某老小區(qū)為例，之前涉稅評(píng)估價(jià)約為合同網(wǎng)簽價(jià)的六成左右，而近期已調(diào)整至近八成。
與此同時(shí)，房貸市場(chǎng)也有恢復(fù)。記者此前了解到，上海地區(qū)二手房房貸放款時(shí)間縮短，在審批完成后且收到房產(chǎn)證和抵押證的情況下，有銀行最快隔天即可放款。這一方面是受政策端支持影響，另一方面也與銀行自身額度充足有關(guān)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上述一系列變化有利于二手房市場(chǎng)的回暖。未來(lái)，隨著樓市支持政策加碼，有望帶動(dòng)預(yù)期修復(fù)，助推市場(chǎng)復(fù)蘇。
涉稅評(píng)估價(jià)有所提高
去年8月，上海二手房貸款實(shí)行“三價(jià)就低”新政，即銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、交易中心涉稅評(píng)估價(jià)和銀行評(píng)估價(jià)選擇其中最低的價(jià)格來(lái)審批貸款額度。
所謂合同網(wǎng)簽價(jià)，即由買賣雙方共同商定，在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格；銀行評(píng)估價(jià)則是銀行自身對(duì)于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格；房地產(chǎn)交易中心涉稅評(píng)估價(jià)，主要由房地產(chǎn)交易中心自動(dòng)評(píng)估。記者當(dāng)時(shí)了解到，房地產(chǎn)交易中心涉稅評(píng)估價(jià)多為網(wǎng)簽合同價(jià)的5～7折。
如今，這一政策出現(xiàn)松動(dòng)，也意味著，購(gòu)房者貸款額度變高了。招商銀行(600036)某客戶經(jīng)理告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“房產(chǎn)交易中心的評(píng)估價(jià)上去些了，以前是（市場(chǎng)價(jià)）的六到七成，現(xiàn)在能到八成左右�！�
郵儲(chǔ)銀行寶山地區(qū)某支行房貸經(jīng)理也對(duì)記者表示，評(píng)估價(jià)有一定的提升，但不確定具體提升多少，不同地區(qū)、不同小區(qū)的幅度會(huì)有不同。
另外，多位中介人士也向第一財(cái)經(jīng)表示，“三價(jià)就低”目前確實(shí)有所松動(dòng)�！凹s是7月前后變化的，我們前段時(shí)間遞交上去一個(gè)材料，320萬(wàn)元左右的房子評(píng)估價(jià)大概在250萬(wàn)元左右�！辨溂覍毶絽^(qū)的一位中介稱，按照首套房貸款（65%）計(jì)算，貸款額度可達(dá)162.5萬(wàn)元，而在此前，評(píng)估價(jià)在210萬(wàn)元左右，只能貸136.5萬(wàn)元。
另一位中介也提及，之前評(píng)估價(jià)是實(shí)際成交價(jià)的六七折，目前能達(dá)到八折。比如共康板塊實(shí)際成交價(jià)一般是在每平方米5萬(wàn)多元，而年前核驗(yàn)價(jià)在每平方米3.1萬(wàn)元左右，6月底7月初則上漲至每平方米4.1萬(wàn)元了。
鏈家楊浦區(qū)新江灣城的一位中介向記者表示，評(píng)估價(jià)確實(shí)高了一些，比之前能多貸一些，但是幅度不大。根據(jù)他的觀察，新江灣城板塊的各中高檔小區(qū)評(píng)估價(jià)單價(jià)都提升了幾千塊，比如某小區(qū)實(shí)際交易價(jià)每平方米12萬(wàn)元左右，之前的評(píng)估價(jià)是7.5萬(wàn)元左右，如今是7.8萬(wàn)元。
浦東唐鎮(zhèn)地區(qū)的某中介也稱：“目前各個(gè)小區(qū)的最低價(jià)都不同幅度地上漲了，貸款額度在變大。”不過(guò)她強(qiáng)調(diào)“還是要看小區(qū)”，她所在門店附近的某小區(qū)評(píng)估價(jià)單價(jià)從5.6萬(wàn)元變?yōu)?.77萬(wàn)元，而附近的另一小區(qū)則未發(fā)現(xiàn)上漲。
至于哪些小區(qū)的評(píng)估價(jià)更可能上浮，上述鏈家新江灣城的中介對(duì)記者稱，目前并沒(méi)有明確的規(guī)定和上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，只能根據(jù)實(shí)際成交來(lái)“試價(jià)”，通過(guò)交易過(guò)程中交易中心給出的評(píng)估價(jià)來(lái)判斷。在他看來(lái)，品質(zhì)高的小區(qū)評(píng)估價(jià)可能提升一些，沒(méi)有電梯的一些老舊小區(qū)則沒(méi)有什么變化。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一政策的放松將有利于二手房市場(chǎng)的回暖。此前，受“三價(jià)就低”疊加掛牌價(jià)格核驗(yàn)的影響，上海二手房成交從去年7月起接連下挫，截至目前，已連續(xù)下滑12個(gè)月，并且連續(xù)多月低于1.5萬(wàn)套以下。盡管今年年初已有回暖的跡象，但整體仍處于底部。上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，上海二手房共成交近1.6萬(wàn)套。有中介對(duì)記者表示，“三價(jià)就低”放松后，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房的“資金門檻”有所降低，原來(lái)首套房首付可能要五六成，現(xiàn)在四五成就可以了，購(gòu)房者可能更多了。
房貸市場(chǎng)逐步恢復(fù)
除了涉稅評(píng)估價(jià)提高外，6月以來(lái)，上海二手房房貸放款時(shí)間也有縮短。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，審批完成后，在客戶雙證（房產(chǎn)證和抵押證）辦好的情況下，有銀行最快隔天即可放款。而在年初，多數(shù)銀行放款周期為1個(gè)月到一個(gè)半月。
“（貸款額度）非常充足�！�交通銀行某支行信貸經(jīng)理此前對(duì)記者稱，“房貸審批時(shí)間和之前比沒(méi)變化，但放款速度加快了，之前是一個(gè)月左右，現(xiàn)在隔天即可放款，審批時(shí)間還是一個(gè)月左右。”
招商銀行某支行信貸經(jīng)理也對(duì)記者稱，該行房貸額度充足，目前審批需一周左右，主要是確定涉稅評(píng)估價(jià)和查房，隨后等產(chǎn)證出來(lái)后，隔天即可放款。
其他國(guó)有大行中，工商銀行某支行信貸經(jīng)理稱，正常情況下該行兩三周就能放款；郵儲(chǔ)銀行某支行信貸經(jīng)理表示，該行房貸審批同樣是在2~3周，放款大概兩三天；農(nóng)業(yè)銀行某支行工作人員稱，房貸審批放款需35個(gè)工作日。
整體而言，不少信貸經(jīng)理和房產(chǎn)中介的共識(shí)在于，當(dāng)前房貸發(fā)放速度進(jìn)一步加快，房貸額度也較為充裕。而房貸市場(chǎng)回暖的背后，離不開政策端的暖風(fēng)頻吹。近幾個(gè)月來(lái)，各地因城施策節(jié)奏明顯加快，力度不斷加大，政策調(diào)整內(nèi)容向優(yōu)化限購(gòu)、限貸政策延伸，尤其是部分熱點(diǎn)二線城市加入政策優(yōu)化行列。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)至少已有超210省市累計(jì)出臺(tái)樓市支持政策近600次。7月份，全國(guó)有83省市出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的政策高達(dá)93次，其中公積金相關(guān)政策約50次，優(yōu)化限貸相關(guān)政策約20次。
當(dāng)前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策暖風(fēng)有望持續(xù)。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，7月底中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，但“房住不炒”仍是房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整的底線；“因城施策”仍是政策推進(jìn)的主要方式，強(qiáng)調(diào)用足用好政策工具箱。各地需求端政策仍將繼續(xù)改善。
具體在政策端，陳文靜表示，當(dāng)前“穩(wěn)地產(chǎn)”對(duì)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”尤為重要，短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度仍有望加大，供需兩端政策均有空間，二線城市限購(gòu)、限貸、限售等政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化，特別是“認(rèn)房認(rèn)貸”政策放松將有助于改善性住房需求釋放，值得重點(diǎn)關(guān)注；而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。
此外，央行在8月1日召開的2022年下半年工作會(huì)議中明確表示，要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者稱：“這里可以看出三個(gè)內(nèi)容，即個(gè)人按揭貸款的投放、房企的融資模式優(yōu)化和房地產(chǎn)新發(fā)展模式的探索�？傮w上看，下半年會(huì)在個(gè)人購(gòu)房和房企經(jīng)營(yíng)方面繼續(xù)強(qiáng)化信貸投放，而REITs等創(chuàng)新力度也會(huì)有進(jìn)一步改善的可能和空間�！�
�。▽�(shí)習(xí)生包云紅對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）
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