“年內(nèi)累計調(diào)降了35個基點，自2022年11月開始，我每月能少還400余元房貸�！�8月22日，最新一期LPR（貸款市場報價利率）出爐后，北京地區(qū)房貸用戶劉雨（化名）欣喜地告訴北京商報記者。
在8月15日央行調(diào)降MLF（中期借貸便利）利率后，8月LPR走勢備受市場關(guān)注。8月22日，新一期LPR報價如期出爐，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，較上一期報價雙雙出現(xiàn)下調(diào)。
其中，關(guān)聯(lián)用戶房貸的5年期以上LPR年內(nèi)第三次調(diào)降。北京商報記者測算發(fā)現(xiàn)，在等額本息計算方式下，以北京地區(qū)商貸100萬元額度、還款期限25年期為例，本次LPR調(diào)降15個基點后，首套每月月供可少還87.06元，25年整體減少利息支出約2.61萬元。
兩大品種LPR雙雙下調(diào)
時隔3個月，LPR再度傳來調(diào)降消息。
根據(jù)央行公布的最新數(shù)據(jù)，8月22日，1年期LPR為3.65%，前值為3.7%；5年期以上LPR為4.3%，前值為4.45%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。
北京商報記者根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，這是央行自2022年1月以來，第二次同步調(diào)降兩大品種LPR； 1年期LPR實現(xiàn)年內(nèi)第二次調(diào)降，累計下調(diào)了15個基點；5年期以上LPR年內(nèi)第三次下調(diào)，累計下調(diào)了35個基點。
從年內(nèi)兩大品種LPR調(diào)降路徑來看，在本次調(diào)降前，2022年1月，1年期LPR下調(diào)10個基點，5年期以上LPR下調(diào)5個基點；2022年5月，5年期以上LPR下調(diào)15個基點，為LPR計息方式捆綁房貸利率以來，單月最大降息幅度，同期1年期LPR持平。
對于本月央行調(diào)降LPR的操作，不少業(yè)內(nèi)人士均表示已有預(yù)期。在8月15日，央行將MLF和7天逆回購利率各下調(diào)10個基點，基于MLF對LPR的錨定作用，本月LPR大概率同步下調(diào)。
“但不得不說，5年期以上LPR調(diào)降15個基點，幅度之大還是略超出預(yù)期�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出。張大偉認(rèn)為，在中長期貸款需求更需提振的局面下，壓降長端LPR利率將有效降低居民和企業(yè)的融資成本，改善其加杠桿的意愿。
在8月12日央行公布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月人民幣貸款、社融增量與上年同期相比，均存在較大差距。其中，在居民端的貸款中，無論是與購房相關(guān)的中長期貸款，還是與消費相關(guān)的短期貸款都相對偏弱，住戶中長期貸款增量更是同比減少2488億元。
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，在本次LPR調(diào)降中，5年期以上LPR調(diào)降幅度高于1年期LPR，一方面表明央行希望通過降低長期利率刺激長期的信貸需求，另一方面表明當(dāng)前短期利率已處于較低水平，避免出現(xiàn)“脫實向虛”，因此1年期LPR僅下調(diào)5個基點。
中國民生銀行(600016)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬進(jìn)一步解釋道，1年期LPR報價小幅下調(diào)，是綜合考慮了促需求和防套利。此前3.7%的水平已偏低，若再考慮信貸供需矛盾加大、銀行“應(yīng)投盡投”下對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的貸款利率點差壓降，流動資金貸款利率水平或更低，甚至與部分定期存款定價形成倒掛。若繼續(xù)引導(dǎo)1年期LPR大幅下調(diào)，容易加劇企業(yè)的套利行為，偏離政策初衷。
溫彬表示，當(dāng)前地產(chǎn)銷售再度轉(zhuǎn)弱、居民加杠桿意愿持續(xù)低迷和穩(wěn)增長壓力依然較大的情況下，5年期以上LPR報價再度大幅下調(diào)，有助于縮窄與往年房貸執(zhí)行利率的差距，提振寬信用進(jìn)程。
有用戶房貸年內(nèi)累計下調(diào)400余元
在LPR報價相關(guān)的討論中，更受普通用戶關(guān)注的還是5年期LPR走勢。自2019年10月開始，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率，以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成，加點數(shù)值按照各地住房信貸政策“因城施策”。
以北京地區(qū)為例，目前，北京地區(qū)銀行執(zhí)行的是首套房商貸利率在5年期LPR基礎(chǔ)上，上行55個基點，二套房商貸則是上行105個基點。本次調(diào)整后，北京首套個人住房商貸的利率為4.3%加55個基點，即4.85%；二套住房商貸利率為4.3%加105個基點，即5.35%。
據(jù)北京商報記者測算，在等額本息計算方式下，若北京地區(qū)用戶當(dāng)前商貸100萬元，還款期限25年，本次LPR調(diào)降15個基點后，首套每月月供可少還87.06元，25年整體減少利息支出約2.61萬元。二套月供每月可少還89.25元，25年整體減少利息支出約2.68萬元。
而這也是LPR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次跌至5%以下水平。8月新購房用戶可直接享受這一利率水平，存量用戶則需要根據(jù)合同約定的利率調(diào)整日期，隨前一個月LPR報價調(diào)整房貸利率。
“如果在2022年11月前，5年期LPR繼續(xù)保持這一水平，那么年內(nèi)的累計調(diào)降后，我每月的房貸支出將減少408元�！眲⒂晗虮本┥虉笥浾呓榻B。
早間最新LPR報價出爐后，劉雨便開始計算自家房貸的變化。劉雨表示，根據(jù)購房合同，每年的11月20日是利率調(diào)整日期，自2021年11月以來，自家的房貸利率一直參考的是5年期LPR 4.6%，貸款利率合計5.2%。年內(nèi)5年期LPR 3次調(diào)降后，房貸利率下降至了4.85%。
經(jīng)劉雨初步估算，當(dāng)前自家待還房貸約200萬元，還款期限是25年，按照現(xiàn)有還款方式計算，2022年11月按照最新利率調(diào)整后，房貸支出將減少408元�！斑�是很值得期待的，存量用戶也可以享受調(diào)降后的利率�！眲⒂攴Q。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣提到，在過去幾年間購房的群體，因為房貸利率太高而提前還貸，一度成為熱點話題。但實際上此類購房者也可以享受利息下降的優(yōu)惠，沒有必要提前還貸。
在5年期LPR再次調(diào)降15個基點對于房地產(chǎn)的影響上，張大偉表示，7月以來，全國百余城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策，但購房者整體仍然信心低迷，降息的目標(biāo)依然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。
張大偉指出，中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標(biāo)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線出現(xiàn)樓市全面下調(diào)，最近央行等部門密集表態(tài)，市場更為期待信貸回歸正常。整體看，房貸市場逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展。
房貸利率仍有調(diào)降空間
2022年以來，穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤和房地產(chǎn)市場等一直是監(jiān)管方的重點工作。
在8月18日召開的國常會上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)提到，部署推動降低企業(yè)融資成本和個人消費信貸成本的措施，加大金融支持實體經(jīng)濟(jì)力度；完善市場化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，發(fā)揮貸款市場報價利率指導(dǎo)作用，支持信貸有效需求回升。
更早一點，7月29日召開的中共中央政治局會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
在溫彬來看，新一期LPR報價利率的下調(diào)，將對降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本、提振市場主體信心、促進(jìn)信貸有效需求回升發(fā)揮積極作用。1年期LPR下調(diào)有助于降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本，刺激信貸需求，激活微觀主體活力，支持實體經(jīng)濟(jì)。5年期以上LPR下降幅度較大，有助于扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、促進(jìn)樓市回暖，并有利于消費回升。
“綜合參考過往經(jīng)驗，預(yù)計8月、9月人民幣貸款增速將有所恢復(fù)�！泵髅餮a(bǔ)充道。
另在房地產(chǎn)市場后續(xù)走勢上，張大偉指出，目前穩(wěn)樓市政策力度應(yīng)該繼續(xù)升級，當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題，更多是對經(jīng)濟(jì)的預(yù)期問題。因此需要出臺更多更積極的穩(wěn)樓市政策，只有真正降低了購房者的成本，市場才有望穩(wěn)定。
溫彬表示，綜合監(jiān)管聲音和實際市場需求情況來看，房貸利率需要進(jìn)一步降低向歷史低點靠攏。參照歷史最低水平，2008年底首套房貸款利率達(dá)到4.158%，個人住房貸款加權(quán)平均利率4.34%，當(dāng)前兩項指標(biāo)分別為4.25%、4.62%，因此仍有10個基點、28個基點的調(diào)降空間。
溫彬強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然低迷的環(huán)境下，通過LPR下調(diào)來帶動房貸利率調(diào)降，成為扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、促進(jìn)樓市回暖的重要一環(huán)。隨著年內(nèi)LPR累計下調(diào)的效應(yīng)逐步體現(xiàn)在居民的月供當(dāng)中，利息節(jié)約、可支配收入增加下，有望提振居民的消費預(yù)期，從而為擴(kuò)大內(nèi)需、提振經(jīng)濟(jì)帶來一系列“正反饋”。
北京商報記者 廖蒙
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