9月8日國(guó)務(wù)院專(zhuān)題會(huì)議所提“要繼續(xù)出臺(tái)增消費(fèi)擴(kuò)投資等階段性政策舉措”正式落地。
9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
“這一政策措施的出臺(tái)，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶(hù)可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。”通知稱(chēng)。
值得注意的是，9月29日公開(kāi)的央行貨幣政策委員會(huì)例會(huì)還提出要“降低個(gè)人消費(fèi)信貸成本”、“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”。分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)個(gè)人住房貸款利率仍有下行空間。目前5年期以上LPR為4.3%。
部分城市房貸利率年底前可突破下限
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。
以利率下限為例，全國(guó)層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，這是全國(guó)都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在全國(guó)政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個(gè)城市的貸款利率加點(diǎn)下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限，實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國(guó)下限，沒(méi)有額外再做加點(diǎn)要求；銀行結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jià)規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，這是完全市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)決策。
9月20日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布顯示，5年期以上LPR為4.3%。在下一次發(fā)布LPR之前有效。
今年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
此次文件發(fā)布后，這意味著個(gè)人住房貸款利率可以突破4.1%的下限要求。
不過(guò)，上述文件還框定了個(gè)人住房貸款利率可以突破4.1%的下限要求的城市和時(shí)間范圍：對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；且限定在2022年底前，即今年四季度的3個(gè)月時(shí)間。
“此次下調(diào)主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的城市，這也說(shuō)明今年三季度尤其是7-8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較為疲軟，頗受高層關(guān)注。尤其是此類(lèi)城市購(gòu)房者依然認(rèn)為房貸利率過(guò)高，所以繼續(xù)降低利率成為大眾的呼聲�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類(lèi)政策出臺(tái)，勢(shì)必使得銀行的自主權(quán)增大，四季度將迎來(lái)新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場(chǎng)交易行情。
5年期以上LPR仍有下行空間
融360數(shù)字科技研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，2022年8月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2022年7月20日-2022年8月18日）監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市，已經(jīng)有33個(gè)城市最低可執(zhí)行全國(guó)房貸利率下限水平，30個(gè)城市主流房貸利率為全國(guó)下限水平。
8月22日LPR調(diào)降后，截至8月24日，42個(gè)城市中，至少有37個(gè)城市已經(jīng)有銀行將房貸利率跟降15BP，普遍開(kāi)始執(zhí)行最新房貸利率下限（首套4.1%，二套4.9%）。
值得注意的是，央行貨幣政策委員會(huì)2022年第三季度（總第98次）例會(huì)提出，要推動(dòng)降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸成本。
“推動(dòng)降低個(gè)人消費(fèi)信貸成本，這一表述在8月18日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已有提及，但在央行貨幣例會(huì)通稿中是首次。”廣發(fā)證券(000776)銀行分析師王先爽表示，我國(guó)個(gè)人消費(fèi)貸款中7成是住房貸款（截至6月末，住戶(hù)消費(fèi)性貸款55.5萬(wàn)億，其中個(gè)人住房貸款余額38.9萬(wàn)億元），其他消費(fèi)貸款可能也與住房相關(guān)（比如裝修貸），所以推動(dòng)降低個(gè)人消費(fèi)信貸成本也屬于穩(wěn)地產(chǎn)政策，考慮到當(dāng)前地產(chǎn)銷(xiāo)售供需關(guān)系和政策意圖，預(yù)計(jì)后續(xù)個(gè)人住房貸款利率仍有下行空間。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，本次例會(huì)通稿在房地產(chǎn)方面的著墨明顯多于二季度，除了重申“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”外，新增“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)‘保交樓’專(zhuān)項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持”等內(nèi)容。
“接下來(lái)以‘保交樓’為重點(diǎn)，房地產(chǎn)供給端支持政策會(huì)明顯發(fā)力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸同比下行勢(shì)頭會(huì)有所緩和，這會(huì)有助于改善市場(chǎng)預(yù)期；與此同時(shí)，四季度5年期以上LPR報(bào)價(jià)還可能出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，進(jìn)而帶動(dòng)樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖勢(shì)頭。這將是四季度穩(wěn)增長(zhǎng)、控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要著力點(diǎn)。”王青認(rèn)為。
日前召開(kāi)的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)四季度工作推進(jìn)會(huì)議也提出，因城施策運(yùn)用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求，實(shí)施好保交樓政策。各地要結(jié)合實(shí)際加大政策落實(shí)和配套力度，確保項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)大省要發(fā)揮穩(wěn)經(jīng)濟(jì)挑大梁作用。
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