“貴陽首套房貸利率最低可以到3.9%，不過暫時只有三個銀行能做，分別是農(nóng)行、交行和中行，其余的銀行可能還在走流程。政策只持續(xù)到年底，現(xiàn)在差不多就是抄底買房了�！币晃毁F陽房產(chǎn)中介對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者透露。
上述中介所提到的政策，是指9月29日人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》。《通知》指出，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。這意味著符合條件的城市的房貸利率下限可以突破4.1%，部分城市的房貸利率甚至可以進(jìn)入“3”字頭。
十一假期過去，已有多地積極響應(yīng)，階段性下調(diào)當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從多名房產(chǎn)中介處了解到，二線城市中已有武漢、貴陽的首套房貸利率下限跌破4.1%，哈爾濱、天津、蘭州、昆明、石家莊、大連的房貸利率下限仍在4.1%，尚未跟隨新政調(diào)整。
“武漢首套房貸利率下調(diào)至3.9%，所有銀行都可以做�！币晃晃錆h房產(chǎn)中介對記者表示。
根據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計，在國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)中，有23個城市符合此次新政的要求。其中，二線城市8個，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；三線城市15個，包括泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。需要注意的是，央行和銀保監(jiān)會此次新政的適用范圍并不限于國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)的70個城市，全國會有更多城市符合條件。
三線城市方面，記者獲悉，山東濟寧首套房貸利率降至3.95%，湖北宜昌首套房貸利率降至3.9%，其他城市尚未跟進(jìn)利率下限下調(diào)的新政，普遍仍在4.1%。
另外，多個不在統(tǒng)計局監(jiān)測名單但符合條件的城市也下調(diào)了房貸利率下限。十一假期的第一天，廣東清遠(yuǎn)就階段性地調(diào)整首套房利率下限至3.7%，廣東陽江房貸利率目前最低也可至3.9%。
“此次多地首套房貸款利率的調(diào)整，充分落實了國慶假期節(jié)前的政策導(dǎo)向，是房貸利率進(jìn)一步下調(diào)和放松的體現(xiàn)�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，此次利率的調(diào)整，房貸利率從“4時代”進(jìn)入到“4以下”的階段，意味著房貸利率破4的時代到來，對四季度樓市交易的提振具有積極意義。
穩(wěn)地產(chǎn)重在穩(wěn)預(yù)期
房貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分，房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)與好轉(zhuǎn)對于銀行貸款資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定具有重要意義。中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，近幾年房地產(chǎn)貸款余額增速持續(xù)下降，并在2020年之后，低于各項貸款增長水平。2022年6月末房地產(chǎn)貸款余額增速僅為4.2％，不及2021年同期增速的一半，僅是同期各項貸款余額增速水平的三分之一。
另一組數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下新增的房地產(chǎn)貸款占比創(chuàng)新低。2022年6月末，房地產(chǎn)新增貸款累計新增0.67萬億元，占各項新增貸款金額的比例僅為4.9％，占比創(chuàng)近年新低。2021年之前，新增房貸占各項新增貸款的比例大多超過20％，目前的占比僅為之前的大約四分之一。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，這是信貸供給與需求相互作用的結(jié)果。一方面，從貸款資金供給端來看，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)未來預(yù)期較弱，特別是民營房企連續(xù)出現(xiàn)信用問題，使得金融機構(gòu)投向房地產(chǎn)的資金更加謹(jǐn)慎。另一方面，從貸款資金需求端來看，購房者對市場預(yù)期較弱，購房不積極；民營房企迫切需要資金支持，但是由于信用問題，難以得到金融機構(gòu)認(rèn)可。當(dāng)前，需要迫切穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期，促使市場成交復(fù)蘇，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。
10月9日，中國人民銀行發(fā)布的《2022年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，未來三個月，17.1%的居民打算購房，這一比例高于二季度的16.9%。但認(rèn)為房價將繼續(xù)上漲的居民比例繼續(xù)降低：對下季房價，14.8%的居民預(yù)期“上漲”，大幅低于二季度的16.2%；56.6%的居民預(yù)期“基本不變”，16.3%的居民預(yù)期“下降”，12.4%的居民“看不準(zhǔn)”。
另一面，是監(jiān)管部門指示銀行加大對房地產(chǎn)融資的支持。據(jù)媒體報道，9月底，監(jiān)管部門指示工行、建行、中行等多家大行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度，要求每家大行年內(nèi)對房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。據(jù)估計，此次新增房地產(chǎn)融資支持共計達(dá)6000億。前幾年，年新增房地產(chǎn)貸款高達(dá)5萬多億，2021年下降為3.8萬億，則此次新規(guī)模占去年總量比例超過15%。
劉水認(rèn)為，這是繼8月監(jiān)管要求中債增信提供全額擔(dān)保支持民企發(fā)行中票之后，房地產(chǎn)行業(yè)融資的又一利好消息。其中，銀行直接提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款及投資房企債券屬于對房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資支持，增加居民按揭貸款則屬于間接融資支持。銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要渠道，這次雙管齊下，將對行業(yè)當(dāng)前疲軟的現(xiàn)金流起到極大的補充作用。
在他看來，從此次監(jiān)管支持融資利好對象來看，資金寬松不再是單一的面向企業(yè)或居民，而是對生產(chǎn)端、需求端同時提供資金支持。從融資規(guī)模來看，倘若預(yù)期資金在年內(nèi)全部投入市場，將起到巨大的資金補充作用。從行業(yè)提振方式來看，既兼顧到項目交付這一當(dāng)前最為迫切的主題，又緩解了房企的償債壓力，同時從銷售市場間接推動資金補充，系統(tǒng)性盤活行業(yè)流動性。
利好銀行板塊估值修復(fù)
記者留意到，十一假期之后，多家券商的銀行業(yè)分析師發(fā)布研報，重點談及監(jiān)管部門近期密集發(fā)布的樓市新政，稱地產(chǎn)板塊企穩(wěn)有望推動銀行板塊估值修復(fù)。
民生證券銀行業(yè)分析師余金鑫表示，年初以來地產(chǎn)銷售的孱弱，是銀行板塊估值承壓的重要原因之一。盡管從“十一”期間商品房交易數(shù)據(jù)來看還未見起色，但是一方面政策大面積落地通常在節(jié)后進(jìn)行，另一方面此次政策的信號意義較強，后續(xù)不排除多層次政策力度再加碼，因此對地產(chǎn)銷售企穩(wěn)可以樂觀一些。若政策效果逐漸顯現(xiàn)，無論是從經(jīng)濟增長還是資產(chǎn)質(zhì)量的角度，均將對銀行板塊估值修復(fù)提供堅實支撐。
光大證券(601788)研究所首席銀行業(yè)分析師王一峰表示,“基建+地產(chǎn)”共振或催生四季度銀行板塊行情。展望四季度，銀行經(jīng)營基本面有望穩(wěn)中向好。一方面，房地產(chǎn)供需兩端支持政策進(jìn)一步加碼，疊加前期政策逐步落地顯效，有望與基建共同推動“實質(zhì)性”寬信用的形成，有助于緩釋銀行體系資產(chǎn)質(zhì)量壓力。另一方面，資產(chǎn)端收益率可能延續(xù)下行態(tài)勢，但存款掛牌利率下調(diào)有助于緩釋負(fù)債成本壓力，資產(chǎn)負(fù)債重定價周期錯配或驅(qū)動銀行四季度凈息差階段性走平。此外，北向資金與公募基金持倉處歷史低位，也有望回流銀行板塊。
王一峰認(rèn)為，銀行股投資上建議繼續(xù)把握兩條主線：一是經(jīng)營基本面優(yōu)質(zhì)，估值性價比較高的寧波、招商和郵儲銀行。頭部銀行經(jīng)營具備可持續(xù)性及穩(wěn)定性，且三季度這三家銀行A股跌幅較大，進(jìn)一步提升了其估值性價比。二是深耕江浙經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，且有業(yè)績釋放訴求和能力的江蘇、南京、杭州和常熟銀行(601128)等。
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