10月13日，21世紀經(jīng)濟報道記者對江浙滬一帶的銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸進行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)近期銀行開發(fā)貸放款出現(xiàn)了分化。一些銀行攥緊了錢袋子，對房地產(chǎn)開發(fā)類項目避而遠之；還有一些則打響了貸款搶奪戰(zhàn)。
招商銀行(600036)上海某支行的貸款經(jīng)理告訴記者，招商銀行不偏向開發(fā)貸業(yè)務(wù)，目前閘口全部由總行管理，額度有所控制。
記者從行業(yè)人士處了解到，除了招行，也有其他銀行對開發(fā)貸保持謹慎。
對比來看，同片區(qū)的建設(shè)銀行開發(fā)貸放款正常。該行貸款經(jīng)理告訴記者：“只要手續(xù)齊全，額度都能保證�！�
他還表示，目前開發(fā)貸的準入要求采用名單制管理，放貸速度取決于公司項目的進展情況，流程與其他行類似，大概包括評估、審批、放款三個步驟，兩證審批，四證放款。
根據(jù)中國銀監(jiān)會辦公廳《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2008]265號）規(guī)定，四證包括：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，兩證則是四證中的前兩個證件。
另外，平安銀行(000001)杭州分行的情況基本類似。該行房貸經(jīng)理表示，目前開發(fā)貸額度充足。他說，今年以來開發(fā)貸額度都較為寬松，只要能批下來都能放款。在準入要求上，平安銀行要求項目要滿足區(qū)位準入；放款時間在一個月到一個半月之間；利率區(qū)間較大，一事一議。
一位寧波城商行的開發(fā)貸負責人告訴記者，目前各家銀行對于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開放商項目的競爭非常激烈，存在將開發(fā)貸降至3%區(qū)間的情況。這主要是為了與開發(fā)商談定一攬子貸款計劃，不僅是開發(fā)貸，還有后期的預(yù)售金管理、按揭貸款等。
克而瑞證券資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理孫楊對記者表示，對于房地產(chǎn)開發(fā)貸，近期部分銀行減少或者停止是出于對風(fēng)險的謹慎考量，現(xiàn)在銀行大多在觀望政策走向。目前來說，一方面，“房住不炒”仍是主基調(diào)；另一方面，我國匯率面臨較大壓力，美元正處于快速升值空間，央行和國開行不能大水漫灌救市，否則可能造成人民幣的快速貶值。綜合來看，當前情況下并不存在大規(guī)模刺激的可能性及空間。
開發(fā)商收縮貸款需求
銀行收緊放貸，開發(fā)貸的需求方——房地產(chǎn)開放商也對貸款持謹慎態(tài)度。
一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資部負責人向記者表示：“現(xiàn)在開發(fā)貸各家銀行搶瘋了！”
根據(jù)他最近的觀察，銀行對開發(fā)貸一直保持著支持態(tài)度，利率已經(jīng)降至百分之三點幾，處于歷史低位，但是目前房地產(chǎn)開發(fā)項目少，不是銀行增加貸款量的主要推手。
房地產(chǎn)企業(yè)目前以追求自保為主，開發(fā)進度整體在收縮。根據(jù)克而瑞發(fā)布的報告，9月份50強房企中有超過七成的企業(yè)無投資，而2022年投資“暫�！逼髽I(yè)超過30家，且9月拿地企業(yè)仍舊是前三季度表現(xiàn)相對積極的華潤、保利、中海、招商、建發(fā)等房企。
土地市場方面，截至9月27日，全國300城經(jīng)營性土地9月份總成交建筑面積為9480萬平方米，同比來看降幅約為四成左右。
近期，中指研究院發(fā)布的《2022年1-9月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，2022年1-9月，TOP100房企拿地總額10478億元，拿地規(guī)模同比下降51.2％，降幅比上月收窄2.1個百分點，連續(xù)四月維持收窄態(tài)勢，其中央企、國企仍是拿地主力。
開發(fā)貸收縮的另一面是銷售低迷。一位房地產(chǎn)行業(yè)人士向記者表示，三四五線城市房子銷售情況不樂觀，房企收回現(xiàn)金流存在困難�，F(xiàn)在預(yù)售資金的監(jiān)管更加嚴格，回款周期長，能夠確�，F(xiàn)有項目正常交付是房企的主要任務(wù)，沒有開發(fā)新項目的余地。
從房地產(chǎn)企業(yè)的營銷情況看，規(guī)模房企整體銷售仍延續(xù)了今年以來相對低迷的表現(xiàn)。根據(jù)克而瑞研究中心報告，TOP100房企9月份實現(xiàn)單月銷售操盤金額5709.6億元，同比降低25.4%，降幅較前幾月進一步收窄。累計業(yè)績方面，百強房企1-9月銷售操盤金額為46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。
在居民房地產(chǎn)貸款端，根據(jù)央行10月11日發(fā)布的《2022年前三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》，在居民貸款方面，短貸、中長貸均少增。居民中長期貸款主要與房貸有關(guān)。9月居民貸款增加6503億元，同比少增1383億元。其中，中長期貸款增加3456億元，同比少增1211億元，反映出房地產(chǎn)市場需求依然偏弱。
等待明確回暖信號
國慶節(jié)前政策集中出臺，部分城市下調(diào)房貸利率下限、公積金貸款利率、置換個稅優(yōu)惠等，引導(dǎo)樓市穩(wěn)定信心。
貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年9月，103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套房貸利率為4.91%，較上月分別回落17BP、15BP，較去年最高點分別回落159BP、108BP。
目前已有濟寧、武漢、宜昌、襄陽等地的首套房貸款利率降至3%區(qū)間。根據(jù)央行、銀保監(jiān)會階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，四季度或還會有更多符合條件的城市密集下調(diào)首套房貸利率。
據(jù)市場機構(gòu)梳理，在納入統(tǒng)計局調(diào)查的70個大中城市中，共有天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、溫州等23個城市符合條件，考慮到未納入統(tǒng)計的三四線及以下的城市，預(yù)計符合條件的更多。
此外，央行三季度貨幣政策委員會提到，要推動“保交樓”專項貸款加快落地使用，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持。目前鄭州、沈陽等地已經(jīng)得到了“保交樓”專項借款的撥付，也撬動了地方紓困基金、商業(yè)銀行貸款等的幫助，房企融資增加。
孫楊表示，房地產(chǎn)行業(yè)和消費者都在等待一個引領(lǐng)性的指導(dǎo)方向，但出了相關(guān)政策，房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)也還需要很長過程。從居民的購房需求來看，近幾年“房住不炒”政策落實的效果顯著，篩掉了大量投機購房者，目前更多的是出于剛需或者是改善需求的購房者。等待信號明確后，這一部分需求將會被釋放。
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