導(dǎo)語：主要通過公募REITs等市場化方式退出。
國有大行住房租賃基金試點(diǎn)進(jìn)入正式實(shí)施階段。
11月8日，建設(shè)銀行在京舉行住房租賃基金成立發(fā)布暨合作簽約儀式，宣布建信住房租賃基金（有限合伙）、建信住房租賃私募基金管理有限公司正式成立，并與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協(xié)議，同時(shí)簽署首批十余個(gè)項(xiàng)目收購協(xié)議。
據(jù)了解，目前建信住房租賃基金目前重點(diǎn)推進(jìn)的項(xiàng)目已有20余個(gè)，項(xiàng)目資產(chǎn)總規(guī)模超過100億元，多數(shù)推進(jìn)中的項(xiàng)目屬于商辦物業(yè)等“非改住”項(xiàng)目。從退出方式來看，基金投資項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后，投資者將主要通過REITs發(fā)行等方式退出。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析指出，雖然建設(shè)銀行300億住房租賃基金相對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或者住房租賃行業(yè)規(guī)模來說并不大，但未來通過設(shè)立地方子基金可以撬動(dòng)更多資金。另一方面，這一住房租賃金融新模式的探索與落地，對(duì)行業(yè)起到了示范作用，未來或許會(huì)有其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行類似的嘗試。
私募基金運(yùn)作公募REITs退出
“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場形勢正在發(fā)生深刻變化，發(fā)展方向和模式面臨重大調(diào)整�！痹诮ㄐ抛》孔赓U基金成立發(fā)布暨合作簽約儀式上，建設(shè)銀行董事長田國立以都江堰的治水理念舉例稱，房地產(chǎn)發(fā)展的新模式不是簡單地筑起攔截房地產(chǎn)洪水的“堤壩”，而是要抓住房地產(chǎn)市場調(diào)整的時(shí)間窗口，順勢打造一個(gè)“金融都江堰”。
此前9月23日晚間，建設(shè)銀行曾發(fā)布公告稱，擬出資設(shè)立住房租賃基金，募集規(guī)模為300億元，其中該行認(rèn)繳299.99億元，該行子公司建信信托下屬的全資子公司也將認(rèn)繳100萬元，且已獲得中國銀保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。
此后10月19日，建設(shè)銀行公告其住房租賃基金已經(jīng)完成市場監(jiān)管管理部門登記注冊(cè)并取得營業(yè)執(zhí)照，同月24日完成在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)備案。
建信住房租賃基金的籌劃成立恰逢全國“保交樓”舉措緊密推進(jìn)，市場對(duì)其定位也存在多種猜測。不過從運(yùn)作模式來看，該基金主要以市場化、法治化、專業(yè)化的基本原則，收購房企存量資產(chǎn)，項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后，可通過REITs發(fā)行或國家政策許可的市場化轉(zhuǎn)讓方式退出，與傳統(tǒng)以信貸支持為主的“保交樓”支持方式有所不同。
田國立表示，試點(diǎn)設(shè)立住房租賃基金是黨中央、國務(wù)院賦予建設(shè)銀行的重大任務(wù)，也是建設(shè)銀行貫徹落實(shí)二十大精神的重要舉措。隨著建信住房租賃基金發(fā)布以及首批擬投資項(xiàng)目的簽約，基金試點(diǎn)進(jìn)入正式實(shí)施階段。
他認(rèn)為，新模式下的“金融都江堰”既要因勢利導(dǎo)化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要順勢而為，把握資產(chǎn)價(jià)格回調(diào)期的機(jī)遇，帶動(dòng)各方資金盤活存量資產(chǎn)，向市場上“引流”一批性價(jià)比高、分類分層的租賃住房，滿足不同群體特別是新市民“住有所居”的需求。
具體來看，建設(shè)銀行主要從三個(gè)方面發(fā)展住房租賃基金：一是著力探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式；二是著力構(gòu)建住房金融服務(wù)新體系；三是著力引導(dǎo)居民住房消費(fèi)新理念。
在住房租賃基金具體運(yùn)作過程中，建設(shè)銀行將與地方政府合作設(shè)立配套子基金，并建立開放的“項(xiàng)目接口”，撬動(dòng)更多社會(huì)資本參與其中，解決住房租賃領(lǐng)域長期資本投入不足、傳統(tǒng)債務(wù)工具覆蓋不夠等問題，幫助房地產(chǎn)行業(yè)盤活存量資產(chǎn)，降低庫存和資產(chǎn)負(fù)債率，增加租賃住房供給。
徐躍進(jìn)指出，建設(shè)銀行住房租賃基金的落地，是住房租賃和房地產(chǎn)發(fā)展新模式的積極探索，也是落實(shí)“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的重要舉措�！巴ㄟ^私募基金收購項(xiàng)目、裝修改造、租賃運(yùn)營，成熟后再通過公募REITs的渠道實(shí)現(xiàn)退出，建行依托自身的金融實(shí)力和建信住房在長租公寓領(lǐng)域的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，打造了一個(gè)完整的商業(yè)閉環(huán)。”他分析表示。
事實(shí)上，去年以來，監(jiān)管在租賃住房方面的相關(guān)金融支持政策不斷落地，其中包括去年7月國務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》、今年2月銀保監(jiān)會(huì)與住建部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》等。據(jù)田國立介紹，建設(shè)銀行自2017年起將住房租賃確定為全行戰(zhàn)略，過去5年在住房租賃領(lǐng)域的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也為此次試點(diǎn)奠定了基礎(chǔ)。
20多個(gè)項(xiàng)目重點(diǎn)推進(jìn)中
據(jù)了解，基金的成立及合作簽約在智匯健康城項(xiàng)目現(xiàn)場舉行，該項(xiàng)目也是建信基金重點(diǎn)推進(jìn)的項(xiàng)目之一。
當(dāng)天，建信住房租賃基金分別與北京市、重慶市、湖北省、成都市、南京市、廣州市、佛山市等多地市場主體簽署了合作備忘錄，約定合作設(shè)立地方子基金，并由建設(shè)銀行提供信貸支持、運(yùn)營管理、公募REITs上市等綜合服務(wù)，由地方政府在項(xiàng)目信息推薦、租賃需求整合等方面提供支持。
以北京為例，簽約當(dāng)日出席的單位及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)主要來自北京市住建委、西城區(qū)、大興區(qū)、北京市保障房中心、首開集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)等，其中對(duì)于已經(jīng)簽約的智匯健康城項(xiàng)目，田國立表示，建信住房租賃基金將通過把商業(yè)用房改造為500多套租賃住房，幫助上千名生物醫(yī)藥研發(fā)工作者搬進(jìn)新家。
儀式上，該基金還簽署了首批十余個(gè)項(xiàng)目收購協(xié)議。建設(shè)銀行方面披露的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，該基金重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目已有20多個(gè)，項(xiàng)目資產(chǎn)總規(guī)模超過100億元。據(jù)了解，目前多數(shù)推進(jìn)中的項(xiàng)目屬于商辦物業(yè)等“非改住”項(xiàng)目。
徐躍進(jìn)指出，商辦等存量物業(yè)對(duì)于房企來說，往往屬于低效資產(chǎn)，庫存壓力較大。建行住房租賃基金的運(yùn)作模式，可以有效盤活房企的存量低效資產(chǎn)，減輕房企的庫存壓力。
不過值得注意的是，出于通過保租房公募REITs渠道實(shí)現(xiàn)退出的考慮，建信住房租賃基金收購的目標(biāo)項(xiàng)目普遍需要能夠納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房項(xiàng)目。
“未來或有更大規(guī)模的資金進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域�！毙燔S進(jìn)認(rèn)為，雖然建行300億住房租賃基金相對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或者住房租賃行業(yè)的規(guī)模來說并不大，但建行積極和各地方政府合作，通過設(shè)立地方子基金，可以撬動(dòng)更多資金。另一方面，建行住房租賃金融新模式的探索與落地，對(duì)行業(yè)起到了示范作用，未來或許會(huì)有其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行類似的嘗試。
建設(shè)銀行方面表示，該行將與各方積極落實(shí)國家政策導(dǎo)向，推動(dòng)一批示范性投資項(xiàng)目盡快落地。
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