11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布254號(hào)文《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出六大項(xiàng)16條要求。
本次通知對(duì)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述更為明確，其中提到，要穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍�(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求等。
房地產(chǎn)市場(chǎng)信心增加，銀行股受益上漲。沉寂了許久的銀行股，今晨（11月14日）集體翻紅。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，招商銀行(600036)、平安銀行(000001)等上市銀行股價(jià)在早盤的漲幅均超過(guò)7%。市場(chǎng)人士認(rèn)為，這主要是由于日前央行、銀保監(jiān)會(huì)出爐“支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展16條舉措”（以下簡(jiǎn)稱“金融16條”），對(duì)銀行股形成利好。
有業(yè)內(nèi)人士指出，“金融16條”是當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的又一重要措施。這些措施的核心目標(biāo)是為涉房融資托底，完成保交樓任務(wù)。若措施落地，存量樓盤風(fēng)險(xiǎn)化解模式、資金提供方更加清晰明朗、可執(zhí)行性強(qiáng)，銀行潛在損失敞口預(yù)計(jì)能夠得到控制。
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金融支持房地產(chǎn)政策全面加碼
東方金誠(chéng)首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家王青指出，“金融16條”措施出臺(tái)，標(biāo)志著以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸為目標(biāo)，金融支持房地產(chǎn)政策全面加碼。背景是樓市“金九銀十”成色不足，近期部分頭部房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍在持續(xù)暴露。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍有拖累，著眼于四季度及明年初穩(wěn)增長(zhǎng)、控風(fēng)險(xiǎn)，“金融16條”措施覆蓋面廣、針對(duì)性強(qiáng)，政策力度顯著加大。
此外，在“金融16條”中，供給端支持政策內(nèi)容最為豐富，涵蓋除股市融資外的各類融資渠道，包括商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款、債市融資、資產(chǎn)并購(gòu)以及信托等資管產(chǎn)品融資等，針對(duì)金融機(jī)構(gòu)，也明確要求“延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排”。
銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王秋蘅也表示，“金融16條”重磅舉措提振市場(chǎng)信心，為近段時(shí)間以來(lái)最強(qiáng)有力支持政策。央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，明確了房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)各方主體目前的主要任務(wù)和方向，供需兩側(cè)雙管齊下，為本輪下行周期以來(lái)最強(qiáng)有力的支持政策，大幅提振了各方的信心。
王青認(rèn)為，這些措施不僅會(huì)加大四季度“保交樓”進(jìn)度——預(yù)計(jì)10月當(dāng)月商品房竣工面積將同比轉(zhuǎn)正，年底前兩個(gè)月都會(huì)保持較快正增長(zhǎng)，而且還會(huì)有效緩解房企流動(dòng)性壓力，控制房企信用風(fēng)險(xiǎn)，遏制房地產(chǎn)投資下滑勢(shì)頭。
需求端方面，“金融16條”要求“支持個(gè)人住房貸款合理需求”，特別是鼓勵(lì)受疫情等因素影響的個(gè)人住房貸款延期還本付息，不影響個(gè)人征信。這些措施主要是以適度降低首付比例、合理下調(diào)房貸利率為核心，加大對(duì)剛性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。
王青指出，就當(dāng)前而言，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖的重點(diǎn)在需求側(cè)，其中下調(diào)居民房貸利率是關(guān)鍵，其他放松限購(gòu)、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等也能起到輔助作用。
王青判斷，年底前5年期LPR報(bào)價(jià)還有15至30個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。這是當(dāng)前“支持個(gè)人住房貸款合理需求”最有效的一個(gè)發(fā)力點(diǎn)，最快有可能在11月21日落地。若各項(xiàng)政策調(diào)整到位，年底前后樓市有可能出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖勢(shì)頭，即季調(diào)后的商品房月度銷量環(huán)比穩(wěn)定上升。
最后，“金融16條”中也涵蓋了對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的支持措施。這主要是著眼于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房住不炒基調(diào)。由此，當(dāng)前包括“金融16條”在內(nèi)的支持政策出臺(tái)，并不意味著政策面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施大水漫灌；未來(lái)房地產(chǎn)支持政策、包括房貸利率下調(diào)等措施，還將本著漸進(jìn)調(diào)整的原則推進(jìn)。
信貸、債券、股權(quán)“三支箭”有序推進(jìn)
值得注意的是，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資正在有條不紊地推進(jìn)。11月8日，交易商協(xié)會(huì)表示，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。
“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。
11月10日，交易商協(xié)會(huì)再度表示，受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。除龍湖集團(tuán)外，還有多家民營(yíng)房企也在溝通對(duì)接發(fā)債注冊(cè)意向，交易商協(xié)會(huì)、中債增進(jìn)公司正在積極推進(jìn)受理評(píng)議工作。
下一步，交易商協(xié)會(huì)將堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，組織中債增進(jìn)公司扎實(shí)推進(jìn)“第二支箭”政策落實(shí)，不斷加大對(duì)包括民營(yíng)房企在內(nèi)的民企發(fā)債融資支持力度，充分發(fā)揮穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展的積極作用。
申萬(wàn)宏源首席債券分析師孟祥娟指出，助力民營(yíng)企業(yè)融資的三支箭分別指的是以信貸、債券、股權(quán)三種方式促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)融資。本次交易商協(xié)會(huì)“第二支箭”融資支持涉及的民營(yíng)企業(yè)范圍較廣，具有較強(qiáng)的信號(hào)意義。
受利好消息影響，上周（11月7日-11月11日）地產(chǎn)債市場(chǎng)情緒明顯提振，尤其是未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企境內(nèi)債價(jià)格普遍上升。波動(dòng)較大的中資美元債中，本周新城、碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍湖、金地等主體的美元債券領(lǐng)漲。
銀河期貨研究員王超對(duì)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)表示，此次銀行間交易商協(xié)會(huì)提出的“第二支箭”對(duì)民營(yíng)房企來(lái)講是雪中送炭，可以在很大程度上解決目前房企現(xiàn)金流緊缺問(wèn)題。
王超指出，“第二支箭”仍以改善民營(yíng)房企改善現(xiàn)金流為主，對(duì)大宗商品價(jià)格影響仍著重在未來(lái)需求預(yù)期上，未來(lái)隨著對(duì)民營(yíng)房企債券發(fā)放范圍擴(kuò)大，房企順利完成保交樓后才有可能增加新開工面積從而對(duì)大宗商品需求形成實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)。
銀行股沖高集體翻紅
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“金融16條”對(duì)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的力度較強(qiáng)，這讓市場(chǎng)信心有所增加，亦讓銀行因此受益。事實(shí)上，盡管今年以來(lái)上市銀行高管不斷對(duì)外表示“銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可控”，但房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在今年已成為市場(chǎng)對(duì)銀行最擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。有上市銀行行長(zhǎng)直言，該行風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)來(lái)源主要是房地產(chǎn)等領(lǐng)域貸款。
“當(dāng)前疫情防控和地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解均已發(fā)生積極變化，有望形成共振�！�浙商證券(601878)銀行研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，總體上看，若措施落地，存量樓盤風(fēng)險(xiǎn)化解模式、資金提供方更加清晰明朗、可執(zhí)行性強(qiáng)，銀行潛在損失敞口預(yù)計(jì)能夠得到控制。
光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰亦表示，該政策承前啟后、同時(shí)涵蓋房地產(chǎn)供給需求兩側(cè)。以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展“金融16條”、交易商協(xié)會(huì)“第二支箭”支持房企發(fā)債融資等為代表的維穩(wěn)政策進(jìn)一步出臺(tái)，有助緩釋地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，降低銀行體系資產(chǎn)質(zhì)量壓力。
根據(jù)“金融16條”，商業(yè)銀行自該文件印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類等。王一峰認(rèn)為，文件對(duì)于展期作出明確制度安排，將有助于房企融資更好作出應(yīng)展盡展、能展盡展安排。
王一峰還指出，未來(lái)一段時(shí)間，銀行股利好因素較多。存款掛牌利率調(diào)整的紅利持續(xù)釋放，有助緩釋息差壓力。隨著疫情防控措施的優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)景氣度及市場(chǎng)化融資需求有望隨之修復(fù)，有助于微觀資產(chǎn)負(fù)債表改善、提振有效信貸需求。同時(shí)，在各項(xiàng)“穩(wěn)增長(zhǎng)”舉措持續(xù)發(fā)力背景下，全年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)具有穩(wěn)定基礎(chǔ)
“綜合來(lái)看，銀行板塊具有一定向上空間，優(yōu)質(zhì)銀行仍有望取得更好表現(xiàn)。”王一峰表示。
房企融資環(huán)境持續(xù)向好
“根據(jù)全文內(nèi)容來(lái)看，此輪新政主要有四大方面內(nèi)容值得關(guān)注，涉及了短期和中長(zhǎng)期的政策，給房地產(chǎn)市場(chǎng)吃了一顆‘定心丸’�！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓表示，這部分主要涉及與房地產(chǎn)相關(guān)的銀行信貸、債券、信托這三大類金融工具，與之前政策相比，新的變化在于對(duì)部分開發(fā)貸、信托貸款等存量融資予以合理的展期。近期已經(jīng)看到房企融資邊際出現(xiàn)明顯改觀，預(yù)計(jì)未來(lái)一個(gè)階段房企資金來(lái)源狀況將持續(xù)向好。
光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華亦指出，從趨勢(shì)看，國(guó)內(nèi)防疫政策調(diào)整，防疫精準(zhǔn)度提升，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇有所加快，國(guó)內(nèi)紓困穩(wěn)增長(zhǎng)政策持續(xù)發(fā)力，金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施力度大，樓市信心有望逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)供需兩端有望逐步進(jìn)入良性循環(huán)。
今年以來(lái)，金融監(jiān)管部門曾多次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理融資需求。據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解到，多家銀行正在行動(dòng)，不斷調(diào)整房企融資的相關(guān)策略，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下為相關(guān)房企進(jìn)行融資。如今，房企融資環(huán)境已有所改善。
中信銀行公司銀行部（鄉(xiāng)村振興部）副總經(jīng)理殷亮表示，中信銀行(601998)積極采取支持表內(nèi)房地產(chǎn)貸款投放、支持公開市場(chǎng)債券投資及債券承銷等方式，支持房地產(chǎn)合理融資需求，同時(shí)區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。
而在“保交樓”政策方面，殷亮表示，該行運(yùn)用中信集團(tuán)產(chǎn)融協(xié)同化解風(fēng)險(xiǎn)的創(chuàng)新模式，在中信集團(tuán)和地方政府大力支持下，通過(guò)“注入流動(dòng)性+設(shè)立信托封閉運(yùn)營(yíng)”模式，成功化解某民營(yíng)房企項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)紓困民營(yíng)房企、推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，帶動(dòng)盤活數(shù)百億項(xiàng)目貨值的效果，提供了一種可借鑒可推廣的風(fēng)險(xiǎn)化解和房地產(chǎn)紓困新思路、新模式。
招商銀行行長(zhǎng)王良亦在該行三季度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指出，該行將繼續(xù)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)前瞻性預(yù)判，持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)客戶、區(qū)域、業(yè)務(wù)和產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，聚焦中心城市和戰(zhàn)略客戶，關(guān)注頭部企業(yè)的并購(gòu)融資，進(jìn)一步強(qiáng)化投貸后管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款管理要求，加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)分析，根據(jù)具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)情況逐筆充分計(jì)提撥備，及時(shí)優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
值得注意的是，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸逐漸有所回升。數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.2%，比上年末增速低4.7個(gè)百分點(diǎn)；前三季度增加8488億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的4.7%。三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.2%，增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了此前連續(xù)15個(gè)季度余額增速下降的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款6600億元，當(dāng)季同比增長(zhǎng)1.6倍。
此外，周茂華建議，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，確實(shí)要發(fā)揮主觀能動(dòng)性，降低順周期影響，支持因短期沖擊而陷入困難，聚焦主業(yè)，資質(zhì)較優(yōu)的房企合理融資需求，同時(shí)，滿足住房剛需，促進(jìn)樓市加快重返平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展軌道。
“金融機(jī)構(gòu)還要確保資金用到實(shí)處�！敝苊A表示，銀行需要其他部門配合減少信息不對(duì)稱，銀行部門盡職履責(zé)，對(duì)民營(yíng)中小房企進(jìn)行盡調(diào)，同時(shí)，建立賬戶資金閉環(huán)管理，加強(qiáng)貸后管理等。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 姜樊 張曉翀
編輯 陳莉 校對(duì) 趙琳
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