11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》）提出，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
《通知》指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
“《通知》的發(fā)布和實(shí)施，將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。下一步，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行將密切溝通協(xié)作，聯(lián)合做好《通知》貫徹落實(shí)工作，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法合規(guī)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。”監(jiān)管部門表示。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析稱，本次政策出臺(tái)后，各地的預(yù)售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多資金流動(dòng)性，但短期來看，政策效果或有限。結(jié)合此前多個(gè)監(jiān)管部門釋放的政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有望得到進(jìn)一步提振，多個(gè)政策疊加也可以更好地發(fā)揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。
銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)被正式認(rèn)可
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在此次《通知》出臺(tái)前，至少包括北京、天津、上海臨港(600848)、寧波、無(wú)錫、石家莊、珠海等地已有保函相關(guān)政策規(guī)定。
如，《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以憑銀行出具的保函，免除同等額度的資金監(jiān)管�！妒仪f市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)三年以上、服從行業(yè)管理、積極解決購(gòu)房人合理訴求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過銀行保函方式替代同等金額的重點(diǎn)監(jiān)管資金。對(duì)于新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由其控股公司（成立三年以上）出具股權(quán)證明并承諾承擔(dān)連帶責(zé)任的，也可申請(qǐng)保函方式。
“銀行保函制度置換預(yù)售資金的操作被正式認(rèn)可�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許。此次銀保監(jiān)會(huì)的定調(diào)，有助于各地工作的開展，通過銀行保函的方式來置換預(yù)售資金，減少了預(yù)售資金的沉淀，對(duì)于加快此類資金使用和周轉(zhuǎn)有積極作用。
不過，值得注意的是，并非所有銀行都可以開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。《通知》規(guī)定，監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
《通知》還規(guī)定，各地不得強(qiáng)制商業(yè)銀行出具保函，不得將出具保函與當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管資格掛鉤。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融管理部門應(yīng)為商業(yè)銀行開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)提供必要支持。
銀行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房企開展業(yè)務(wù)
今年2月，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者曾獨(dú)家報(bào)道，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，該文件與1994年發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定最大不同之處在于，明確對(duì)預(yù)售資金的規(guī)定進(jìn)行了全國(guó)統(tǒng)一，進(jìn)而有利于規(guī)范預(yù)售資金的使用，夯實(shí)地方相關(guān)部門的監(jiān)管責(zé)任。
該文件下發(fā)后，全國(guó)已有超110省市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項(xiàng)目建設(shè)資金安全。而針對(duì)各地出現(xiàn)的樓盤爛尾，今年8月上述三部門還聯(lián)合出臺(tái)專門措施，以政策性銀行專項(xiàng)借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。
對(duì)于此次《通知》，據(jù)悉主要是為支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。并明確，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。
“如果是出現(xiàn)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行大概率不愿意為置換資金兜底，銀行開保函，畢竟也需要有對(duì)應(yīng)的收益覆蓋風(fēng)險(xiǎn)�！币晃�銀行業(yè)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
《通知》規(guī)定，銀行在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，這說明此次銀行保函政策，主要是支持短期有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的、但企業(yè)基本穩(wěn)健的企業(yè)，而一些有明顯暴雷風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)無(wú)法享受此類政策。
“優(yōu)質(zhì)房企更受政策支持，短期這部分企業(yè)預(yù)售資金的使用效率將提高，也將一定程度緩解企業(yè)資金壓力�！标愇撵o也認(rèn)為。
銀行應(yīng)如何防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？監(jiān)管部門有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。保函額度全額計(jì)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度。要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，按要求計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本，提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計(jì)提撥備、真實(shí)分類，不得隱藏風(fēng)險(xiǎn)。
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