房地產(chǎn)市場陷入低迷已一年有余。一年多來，穩(wěn)樓市政策頻出，包括供給端的保交樓，需求端的降低房貸利息、降低首付比例等等，但調(diào)控政策收效甚微。在傳統(tǒng)的“金九銀十”，房地產(chǎn)市場仍然沒有迎來觸底，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積等數(shù)據(jù)仍在萎縮。
就在此時，力度更大的刺激措施陸續(xù)出臺。過去的一周時間內(nèi)，樓市接連迎來三大重磅利好政策。
11月8日，中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會發(fā)文稱“會繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（即’第二支箭’），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資”。
11月11日，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)254號文，即《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從六個方面部署了16條具體措施，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金。
近期政策面全面加大對房企融資的支持力度，其中不乏一些力度空前的措施�？梢源_認(rèn)，房地產(chǎn)支持政策正在從“保需求”“保項目”進(jìn)一步拓展到“保主體”。那么，這些政策能夠托底樓市迎來拐點嗎？
01
金融16條輸血地產(chǎn)力度空前
在三大利好政策中，力度最大的當(dāng)屬人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，包含16條內(nèi)容，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領(lǐng)域。通知流出后隨即引爆市場熱情，房地產(chǎn)板塊普漲，銀證保三大金融板塊也漲勢洶洶。
具體來看，從金融政策支持對象來看，涵蓋供給端（房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)）和需求端（居民）融資需求。在供給端，《通知》要求，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。在需求端，《通知》提到，支持各地在全國政策的基礎(chǔ)上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍�人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。
值得注意的是，《通知》對信貸、債券等融資給予支持的同時，也提及了信托融資。由于信托主要是民營房企的融資手段，因此在過往的文件中很難被提及。本次《通知》明確，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。
對于備受關(guān)注的“保交樓”，《通知》不僅提到既有政策即支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，而且鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。
在保護(hù)住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益方面，《通知》鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息，并切實保護(hù)延期貸款的個人征信權(quán)益。
《通知》同時對房地產(chǎn)貸款集中度管理政策進(jìn)行了階段性松綁。這無疑為金融機(jī)構(gòu)加大房地產(chǎn)企業(yè)的支持提供了空間，凸顯了金融監(jiān)管部門保房地產(chǎn)主體的意愿。
作為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，房地產(chǎn)市場目前信心仍顯不足，在此背景下《通知》全面調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長的重要舉措，具有積極意義。
就在上述《通知》出臺之前，11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會表示，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。
債券融資也是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源，該措施在帶動民營房企債券融資上可謂立竿見影。11月10日，龍湖集團(tuán)200億元儲架式注冊發(fā)行獲受理；11月11日，新城控股(601155)公告擬申請新增150億元債務(wù)融資工具的注冊額度；11月14日，美的置業(yè)150億元儲架式注冊發(fā)行獲受理。
作為對比，8月以來碧桂園、旭輝、龍湖、美的、新城等6家房企通過中債增擔(dān)保，融資總額僅68億元。預(yù)計“第二支箭”可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。
02
預(yù)售監(jiān)管資金可憑保函置換
在上周兩大重磅利好政策的基礎(chǔ)上，本周一，房地產(chǎn)預(yù)售監(jiān)管資金方面也迎來松綁。
11月14日，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，以支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險。
事實上，2022年以來，面對諸多開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動性問題，全國已有超110個省市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，或放松預(yù)售資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設(shè)資金安全。此次三部門出臺政策，從全國層面對“保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”的方式提出了更多細(xì)致要求。
《通知》明確，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
三部門有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問中強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等；房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。
可以看出，新規(guī)一方面允許房企以保函置換部分監(jiān)管資金，提高資金流動性，又要求資金監(jiān)管賬戶留存充足額度，保障項目竣工交付。這將為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多的資金流動性，再加上近期多項利好“組合拳”疊加，有望發(fā)揮出更好的政策效果。
利好政策接連落地，并從前期的“保項目”進(jìn)一步拓展到“保企業(yè)”，將有助于減輕房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力、提振企業(yè)信心，有分析認(rèn)為這也將帶動年底房地產(chǎn)投資改善。不過本輪措施的發(fā)力點更多還是在于房地產(chǎn)市場的供給端，未來房地產(chǎn)行業(yè)能否根本恢復(fù)仍依賴于需求側(cè)也就是購房者信心的恢復(fù)。但無論如何，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓的背景下，本輪救助措施對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤無疑有著重要且積極的意義。
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