每經(jīng)記者 劉嘉魁 每經(jīng)編輯 廖丹
近日，市場對于存量房貸利率調(diào)降的熱議不絕于耳。
日前，國新辦召開2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾提到：支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
同時(shí)，鄒瀾表示，提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益有一定的影響。那么，若存量房貸利率得以重定價(jià)，會(huì)對銀行的利息收入產(chǎn)生多大沖擊？是否有可能掀起新一輪“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”？
2008年曾有存量房貸利率下調(diào)的先例
鄒瀾表示，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示個(gè)人住房貸款余額總體略微減少，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。
鄒瀾提到，這種現(xiàn)象對住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。盡管貸款市場報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。
“提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款�！编u瀾如是說道。
過去幾年間，房貸利率“水漲船高”，尤其是2015年至2019年之間購房者，有的甚至背負(fù)著6%以上的利率。雖然現(xiàn)行房貸利率降低了，但按照契約精神，按揭貸款合同是自愿簽訂的，那么高利率似乎只能“認(rèn)栽”。存量房貸利率真的會(huì)調(diào)整嗎？
回溯過往，實(shí)際上曾經(jīng)還真有過存量房貸利率調(diào)整的先例。
2008年，為發(fā)揮房地產(chǎn)改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需的作用，國家出臺(tái)相關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。央行自2008年9月起五次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，并擴(kuò)大房貸利率下浮幅度。
2008年10月22日，央行決定，自當(dāng)年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度由0.85倍下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，個(gè)人住房公積金貸款利率也宣布下調(diào)27bp。
如何確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款的利率呢？彼時(shí)，央行表示，“金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平”。但無明確強(qiáng)制性對存量貸款利率調(diào)整的公開政策，2009年初部分銀行在部分地區(qū)對存量房貸進(jìn)行利率優(yōu)惠。
隨后，央行在2008年四季度《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中表示，住房貸款利率連續(xù)下調(diào)大大減輕了居民住房按揭貸款利息負(fù)擔(dān)：以一筆50萬元20年期按揭貸款為例，貸款利率下限在降息前為6.6555％（5年以上貸款基準(zhǔn)利率7.83％，0.85倍），降息后為4.158%（5年以上貸款基準(zhǔn)利率5.94％，0.7倍），按等額本息方式還款，降息前月供為3773.78元，降息后月供為3071.69元，減少702.09元，下降18.6%。
從房貸利率調(diào)整效果來看，2009年一季度，受擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度政策影響，降息以來個(gè)人住房貸款利率下降幅度大于非金融性公司及其他部門貸款利率，3月份個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.45%。
中泰證券研究認(rèn)為，2008-2009年享受存量房貸利率置換的比例預(yù)計(jì)小于6%。由于2008年貸款基準(zhǔn)下調(diào)幅度189bp，而2009年上市銀行個(gè)貸加權(quán)平均利率較2008年下降194bp，剔除基準(zhǔn)下調(diào)沖擊、也就是房貸新發(fā)價(jià)格下行+存量置換對個(gè)貸利率的拖累程度在5bp左右。2008年12月貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，房貸款利率下限幅度從85折到7折，調(diào)降約89bp，粗略看5bp/89bp=6%，約6%的客戶享受了存量置換�？紤]新發(fā)價(jià)格下行，實(shí)際存量調(diào)整比例預(yù)計(jì)低于6%。
存量房貸置換的矛頭對準(zhǔn)“固定加點(diǎn)”
“現(xiàn)在的利率好低呀，真是羨慕嫉妒恨！”隨著LPR利率屢次調(diào)降，社交平臺(tái)上，不少“利率站崗”的購房人表達(dá)著對現(xiàn)行房貸利率的羨慕。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，去年12月新發(fā)放住房貸款利率為4.26%，低于5年LPR利率4bp，2023年3月新發(fā)放住房貸款利率為4.14%，低于5年LPR利率16bp，且新發(fā)放購房貸款利率下限“放松”，部分城市的一手房貸利率甚至進(jìn)入了“3”時(shí)代。
在測算房貸利率變化對銀行息差收入的影響之前，我們首先要明確現(xiàn)行房貸利率的構(gòu)成。
對背負(fù)貸款的購房人來講，有兩個(gè)值得關(guān)注的重要日子。一個(gè)是每月20號，這天公布的最新LPR報(bào)價(jià)，決定著未來的月供是升還是降。另一個(gè)則是每年的房貸利率重定價(jià)日，一般為1月1日或者貸款發(fā)放日。
在房貸利率由固定利率轉(zhuǎn)為LPR浮動(dòng)利率之后，按照央行現(xiàn)行政策，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，也就是房貸利率=LPR+固定加點(diǎn)。
因此，房貸利率若重定價(jià)，其變化也就由LPR變化和加點(diǎn)變化兩部分組成。即房貸利率變化=LPR變化+加點(diǎn)變化。
今年6月20日，五年期以上LPR下調(diào)至4.2%，下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。
LPR的上一次調(diào)降是在去年8月，之后一直按兵不動(dòng)。2021年底至今，五年期以上LPR已累計(jì)下降45個(gè)點(diǎn)。
2019年買房的王先生，承擔(dān)著高達(dá)5.72%的房貸利率，歷經(jīng)LPR數(shù)次調(diào)降，至今利率降為5.3%。雖有一定降幅，但仍比現(xiàn)行利率高出許多。
由此可見，雖然LPR的變化牽動(dòng)人心，但提前還款的幕后推手，主要還是“固定加點(diǎn)”。
若銀行制定存量貸款置換的相關(guān)政策，與購房人重新簽訂合同，從貸款合同約定的角度來看，LPR變化本就在原合同約定范圍內(nèi)，不需要更新條款，因此不在“新”合同的影響范疇內(nèi)，那么，矛頭對準(zhǔn)的也就是“固定加點(diǎn)”了。
需要注意的是，房貸利率是簽貸款合同時(shí)點(diǎn)的LPR和固定加點(diǎn)共同組成，根據(jù)前述公式，固定加點(diǎn)=房貸利率-LPR，那么“新舊”合同的加點(diǎn)變化，取決于不同時(shí)期房貸平均利率與當(dāng)期LPR之間的浮動(dòng)變化，即重簽合同平均加點(diǎn)變化=（當(dāng)期房貸平均利率-當(dāng)期LPR）-（基期房貸平均利率-基期LPR）。
以王先生購房的時(shí)點(diǎn)為例，2019年四季度，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.62%。今年一季度，這一數(shù)據(jù)為4.14%。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2019年12月，5年期以上LPR為4.80%；2023年3月，5年期以上LPR為4.30%。
由此可見，2019年末，存量房貸平均固定加點(diǎn)為82個(gè)BP（5.62%-4.8%），而今年一季度，新發(fā)放貸款利率已經(jīng)低于LPR利率，下浮16個(gè)BP。
若不考慮其他因素，那么假設(shè)此時(shí)銀行與購房人重新簽訂合同，則固定加點(diǎn)變化=-16BP-82BP=-98BP。
將近1%的利率差距，不可謂不大。
利率調(diào)降實(shí)際影響或有限全面下調(diào)可能性較低
如前所述，“利率站崗”的情形多為2015年至2019年之間發(fā)放的貸款，根據(jù)央行披露，2019年末，個(gè)人住房貸款余額30.07萬億元。我們假設(shè)存量按揭貸款每年約有10%的本金被償還，那么截至今年一季度末，粗略估計(jì)容易受到存量按揭重定價(jià)影響的貸款總額為21.37萬億元（30.07*0.9*0.9*0.9*0.975）。
以此為基數(shù)，我們來建立模型測算銀行利息收入受到的影響。假定其中有10%、50%、80%的貸款能夠重定價(jià)，固定加點(diǎn)下調(diào)幅度為98個(gè)BP，那么在三種情形下，對銀行一年的利息收入影響如下表：
可見，三種情形下對應(yīng)這部分存量貸款利息收入分別減少0.02萬億元、0.1萬億元、0.17萬億元�？紤]到25%的企業(yè)所得稅，會(huì)分別造成銀行0.015萬億元、0.075萬億元、0.13萬億元的凈利潤減少。
根據(jù)原銀保監(jiān)會(huì)披露，2022年全年，我國商業(yè)銀行累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤2.3萬億元。
在極端假設(shè)模型下，我們看到，不同比例的存量貸款重定價(jià)，會(huì)對銀行業(yè)利息收入、凈利潤產(chǎn)生一定沖擊。然而，結(jié)合實(shí)際情況來看，影響程度或許大打折扣。
據(jù)中泰證券分析，存量房貸利率下調(diào)雖然有其合理性支撐，但全面下調(diào)的可能性較低，具體還要等待政策落地。
具體來看，目前住房貸款規(guī)模體量與當(dāng)年差距大，影響范圍廣。目前國內(nèi)住房貸款規(guī)模是2008年的13倍，上市銀行按揭占比總貸款提升10個(gè)點(diǎn)至25%，是銀行資產(chǎn)穩(wěn)固的基本盤。此外，“因城施策”到“一城一策”，統(tǒng)一調(diào)整的難度較大。
同時(shí)，央行首先說明了提前還款對銀行經(jīng)營帶來的壓力，然后再引出存量貸款調(diào)整思路，其目的之一是為了緩解提前還款而為銀行提供了可行的路徑。優(yōu)質(zhì)客戶低風(fēng)險(xiǎn)相對應(yīng)低收益的差異化定價(jià)，不具備提前還款能力的客戶在博弈中不占優(yōu)。
綜上，中泰證券認(rèn)為，預(yù)計(jì)存量全面下調(diào)的可能性較低，具體要等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細(xì)則出臺(tái)。
是否會(huì)掀起新一輪“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”？專業(yè)人士：不會(huì)一蹴而就
在存量房貸利率引起熱議之前，銀行業(yè)剛經(jīng)歷了一番“存款降息潮”。
6月初，六大行打響本輪銀行存款降息潮的第一槍，股份行、地方性銀行而后相繼跟隨，定存正式告別“3”時(shí)代。
在此前貸款利率持續(xù)調(diào)降的背景下，業(yè)內(nèi)更多地把這輪存款降息看作是銀行“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”的一環(huán)。但降息之下，銀行的攬存壓力驟升，也成了新的難題。
“貸款利率調(diào)降，倒逼存款降息，二者本就相生，而按揭貸款作為銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，若存量利率按照現(xiàn)行水平重定價(jià)，或許會(huì)引發(fā)銀行新一輪的‘息差保衛(wèi)自救’�！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士對記者分析道，從資產(chǎn)端來看，按揭貸款是各家銀行都重視的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，動(dòng)了這塊“奶酪”，那么負(fù)債端相應(yīng)承壓，高息存款對銀行的成本壓力更大，理論上銀行對于存款降息的動(dòng)機(jī)也就更大。
該人士指出，不同于攬存，國有銀行與中小銀行呈現(xiàn)出松弛與緊張的不同姿態(tài)，按揭貸款是“兵家必爭之地”�！巴诎唇覙潜P準(zhǔn)入這類業(yè)務(wù)上，國有銀行會(huì)不惜放下身段，下場爭奪，大多數(shù)樓盤都是幾家銀行共同‘分蛋糕’，而不是獨(dú)家合作，因此國有銀行雖然也占上風(fēng)，但相對優(yōu)勢不像攬存那么明顯�！�
“不過，參照存款降息下的市場反應(yīng)，在攬存壓力下，許多銀行的利率尚且在允許的范圍內(nèi)上浮一定BP，不會(huì)一降到底，因此負(fù)債端對資產(chǎn)端的聯(lián)動(dòng)影響還要看不同銀行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和承壓情況，不會(huì)一蹴而就，也不可一概而論。”該人士認(rèn)為，不同銀行的按揭貸款占比不同，因此傳導(dǎo)至資產(chǎn)端的壓力也不盡相同，存量房貸利率調(diào)降還處于理論階段，倒逼新一輪“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”尚無直接依據(jù)。
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