8月31日，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》）和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《降低存量房貸利率的通知》）。
《調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》指出，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。另外，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。
圖片來(lái)源：央行網(wǎng)站
在《降低存量房貸利率的通知》中，兩部門(mén)要求，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策非常重大，是歷史上罕見(jiàn)的具有極大創(chuàng)新的政策。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，9月上旬一些銀行會(huì)陸續(xù)推出新的房貸合同，相關(guān)購(gòu)房者要注意此次政策，科學(xué)籌劃，積極降低每月的還貸額。
首套、二套住房首付款比例不低于20%和30%
在《調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》中，兩部門(mén)指出，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
另外，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“此次政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例，即兩成和三成。這也就為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向。其中，首付比例為20%的規(guī)定相對(duì)而言很多地方已經(jīng)執(zhí)行，但是確實(shí)有很多城市過(guò)去對(duì)于二套房的首付比例規(guī)定為40%。那么，此次明確了該首付比例，實(shí)際上是有助于各地出臺(tái)政策具有更好的依據(jù)，當(dāng)然客觀上也要求各地主動(dòng)把首付比例降低最低�！�
他進(jìn)一步指出，此次政策對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求都有積極的幫助。過(guò)去我們看到，降低首付比較強(qiáng)調(diào)首套房或剛需。而從這個(gè)政策看，二套房也有降低首付的操作。所以當(dāng)前此類(lèi)政策，充分說(shuō)明對(duì)于合理住房消費(fèi)需求提振的導(dǎo)向。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，《調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》將二套房貸利率的下限從過(guò)去加60個(gè)基點(diǎn)變?yōu)榧?0個(gè)基點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“這對(duì)于二套房方面的政策確實(shí)非常給力。換句話(huà)說(shuō)，即便有部分購(gòu)房者可能不能享受‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，若按現(xiàn)在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機(jī)會(huì)。”
降低存量房貸利率
在《降低存量房貸利率的通知》中，兩部門(mén)指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這并非存量房貸利率的首次下調(diào)，2009年一些銀行曾將存量房貸優(yōu)惠利率水平從8.5折調(diào)整為7折。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策明確了降低存量房貸的兩種途徑。一是借款人向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，重新發(fā)放貸款。這筆新的貸款利率需要自主協(xié)商，最低可以為目前城市最低房貸利率。二是借款人向銀行提出申請(qǐng)，可以直接更改目前還月供的房貸利率，利率最低可以為目前城市最低房貸利率。
嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，從此次央行的政策可以看出，其非常清楚地給出了降房貸利率的時(shí)間和操作模式，即以2023年8月31日之前的各類(lèi)存量貸款為改革對(duì)象，同時(shí)購(gòu)房者等可以在9月25日開(kāi)始申請(qǐng)這項(xiàng)工作。該政策是針對(duì)全國(guó)所有銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)的，所以對(duì)于各類(lèi)城市都是適用的，即全國(guó)各類(lèi)存量房貸都有下調(diào)的空間。
專(zhuān)家：銀行在利息方面的損失，或?qū)⑼ㄟ^(guò)下調(diào)存款利率的方式彌補(bǔ)
近期多家銀行相繼釋放關(guān)于下調(diào)存量房貸利率的信號(hào)，因此也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于銀行利息虧損的擔(dān)憂(yōu)。
多家銀行也對(duì)此作出回應(yīng)，建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示，存量房貸利率下調(diào)確實(shí)會(huì)對(duì)后續(xù)的銀行凈息差產(chǎn)生一定影響。現(xiàn)在監(jiān)管部門(mén)的具體細(xì)則還沒(méi)出來(lái)，各家銀行也在溝通，現(xiàn)在測(cè)算還是有一定的難度，凈息差肯定會(huì)有一定的下行壓力。
農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立表示，近期央行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，這有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶(hù)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力。在有關(guān)政策方案明確之后，該行將抓緊制定具體的操作細(xì)則，盡快完成合同文本的準(zhǔn)備，加緊系統(tǒng)改造等調(diào)整方面的工作，積極做好組織實(shí)施。
華夏銀行行長(zhǎng)關(guān)文杰表示，存量房貸利率調(diào)整確實(shí)會(huì)對(duì)各家銀行產(chǎn)生一定的影響，該行也將在監(jiān)管部門(mén)的指導(dǎo)下，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開(kāi)展，履行好社會(huì)責(zé)任。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青指出，本次存量房貸利率下調(diào)覆蓋首套房貸，符合預(yù)期。由于首套房貸是整體存量房貸的主要部分，因此政策力度同樣很大。按照通知規(guī)定，我們估計(jì)平均利率降幅會(huì)在50到60個(gè)基點(diǎn)上下。對(duì)于銀行在利息方面的損失，將主要通過(guò)下調(diào)存款利率的方式部分彌補(bǔ)。
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