為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，充分發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款作用，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）�！锻ㄖ芳�(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度等要求，拓寬了經(jīng)營性物業(yè)貸款的使用范圍，加大了金融支持房地產(chǎn)力度。
經(jīng)營性物業(yè)貸款用途拓寬
據(jù)了解，經(jīng)營性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗(yàn)收合格、辦妥不動產(chǎn)權(quán)證書并投入運(yùn)營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營性物業(yè)為抵押，實(shí)際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房。
經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等領(lǐng)域，不得用于購地、新建項(xiàng)目或其他限制性領(lǐng)域。
此次《通知》明確，2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。
北京商報(bào)記者注意到，在《通知》正式發(fā)布前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已對此進(jìn)行了“預(yù)告”。在當(dāng)日國新辦新聞發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝談及有序化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)時(shí)表示，“近日，人民銀行將聯(lián)合金融監(jiān)管總局出臺完善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)貸款的有關(guān)政策，支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大資金使用范圍，改善流動性狀況”。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《通知》的發(fā)布說明了金融支持房地產(chǎn)的力度加大，且更加全面，既是為了解決房企融資需求，又有利于防范化解風(fēng)險(xiǎn)。此次《通知》總體是在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大框架下進(jìn)行的，對于商業(yè)辦公等企業(yè)的資金狀況改善具有積極的作用。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，《通知》的出臺，是為了支持優(yōu)質(zhì)合規(guī)房企，通過盤活以綜合效益較好的商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營性物業(yè)為代表的存量資產(chǎn)，改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴(kuò)大資金使用范圍、提升資金使用效率，以更好地、一視同仁地滿足不同所有制優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求，更好地落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，更好地帶動房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流狀況、投資活動、并購重組，回到正常發(fā)展軌道，更好地平穩(wěn)、有序加快房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場化出清，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理
《通知》還細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)期限、額度要求，指出商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營狀況、評估價(jià)值，以及借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，合理確定經(jīng)營性物業(yè)貸款額度。經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價(jià)值的70%。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。
在還款來源方面，《通知》指出，經(jīng)營性物業(yè)貸款第一還款來源應(yīng)為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營收入。商業(yè)銀行應(yīng)與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業(yè)經(jīng)營收入原則上均應(yīng)進(jìn)入該賬戶，優(yōu)先用于償還當(dāng)期貸款本息。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對承貸物業(yè)經(jīng)營收支情況的監(jiān)測，保障信貸資金安全。
為加強(qiáng)經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，《通知》明確，商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)營性物業(yè)貸款納入對借款人及其所在集團(tuán)客戶的統(tǒng)一授信管理，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障信貸資金安全，支持通過銀團(tuán)貸款模式分散風(fēng)險(xiǎn)。
招聯(lián)首席研究員董希淼表示，《通知》對經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途進(jìn)行放寬，可以更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，更好地緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動性問題，但政策效用如何，還需要看全國性商業(yè)銀行執(zhí)行情況，商業(yè)銀行發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款的意愿和能力如何這是關(guān)鍵。同時(shí)，《通知》明確貸款用途問題，但還款來源還是要看經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流即租金。在當(dāng)下經(jīng)營性物業(yè)租賃市場不夠景氣的情況下，還款來源可能存在不確定性，部分銀行加大經(jīng)營性物業(yè)貸款投放的積極性有待進(jìn)一步激發(fā)。
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