萬科的變數(shù)逐漸增加！
今天，萬科A股價大跌，最多時跌去近5%，截至收盤跌4.65%，報收9.43元/股。此外，萬科多只債券下跌，“21萬科04”跌超20%，“22萬科06”跌超19%，“20萬科08”跌超9%，“20萬科04”跌超6%。盤中，深交所公告，“21萬科04”(149478)盤中成交價較前收盤價首次下跌達(dá)到或超過20%。根據(jù)《深圳證券交易所債券交易規(guī)則》和《關(guān)于對債券匹配成交實施盤中臨時停牌有關(guān)事項的通知》等有關(guān)規(guī)定，自今日13時59分14秒起對該債券實施臨時停牌，于14時29分15秒復(fù)牌。
上周，市場傳出，萬科正與以保險公司為主的貸款類機(jī)構(gòu)進(jìn)行談判，以將部分即將到期的非標(biāo)債務(wù)延期。也有部分平臺流傳“萬科管理層近期到新華資產(chǎn)拜訪，希望對到期債務(wù)融資進(jìn)行展期，但被拒絕”。昨日，新華保險(601336)控股子公司新華資產(chǎn)在其官方微信號對此事進(jìn)行了澄清。
萬科突發(fā)
上周，萬科便陷入流言當(dāng)中，在華南城“失陷”之后，市場普遍預(yù)期，萬科的事可能也將有些麻煩。上周后半段，關(guān)于萬科的傳聞在各平臺傳播：“萬科正與以保險公司為主的貸款類機(jī)構(gòu)進(jìn)行談判，以將部分即將到期的非標(biāo)債務(wù)延期”，“萬科管理層近期到新華資產(chǎn)拜訪，希望對到期債務(wù)融資進(jìn)行展期，但被拒絕”。萬科未對相關(guān)傳聞予以官方回應(yīng)。
但這個周末，新華資產(chǎn)在其官微發(fā)聲澄清：近期，公司關(guān)注到有關(guān)我公司與萬科企業(yè)的不實信息。萬科企業(yè)系中國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，一直與我公司保持正常的業(yè)務(wù)合作。作為一家專業(yè)的、負(fù)責(zé)任的資產(chǎn)管理公司，我公司對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿信心，堅決服務(wù)國家戰(zhàn)略發(fā)展大局，支持中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
但依然無法阻止今天萬科股價的殺跌。萬科多只債券下跌，“21萬科04”跌超20%，“22萬科06”跌超19%，“20萬科08”跌超9%，“20萬科04”跌超6%。隨后，深交所公告，“21萬科04”(149478)盤中成交價較前收盤價首次下跌達(dá)到或超過20%。2024年2月21日，YY評級下調(diào)萬科股份的主體評級至5，主因公司銷售下滑、2024年到期債券規(guī)模較大以及流動性壓力下公司資產(chǎn)變現(xiàn)難度較大等。
新華保險2023年半年報披露，新華保險投資了3個萬科項目的債權(quán)計劃，持有份額均為100%，包括：“新華－萬科武漢不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”，實收投資款26.25億元；“新華－萬科物流基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃（3期）”，投資15.77億元；“新華－萬科昆明債權(quán)投資計劃（1期）”，投資11億元。
近期，萬科正持續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)出售及保債計劃延期談判，但仍面臨資產(chǎn)變現(xiàn)不確定性較高、銷售下滑等風(fēng)險。萬科先后出售部分項目、子公司股權(quán)，同時與借款人進(jìn)行非標(biāo)債務(wù)延期談判，希望以此緩解公司短期流動性壓力。本月代表券“22萬科01”（1.0164Y）的成交凈價月初為92元，波動幅度較大。
國泰君安證券認(rèn)為，2024年1月，整體房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，公司銷售整體保持低位運(yùn)行狀態(tài)；1月通常為公司拿地低谷，土地投資強(qiáng)度僅為9%。投資要點(diǎn)：業(yè)績符合預(yù)期，維持增持評級。鑒于公司拿地更加聚焦高能級核心城市，同時深鐵董事長擔(dān)任公司董事會副主席，公司未來長期發(fā)展有望獲深國資強(qiáng)有力的支持，因此維持增持評級，維持2023/2024/2025年EPS分別為1.72/1.70/1.76元，維持目標(biāo)價25.4元，對應(yīng)2023年14.8XPE。
房地產(chǎn)目前的狀態(tài)
除了萬科之外，其他地產(chǎn)公司亦有動作。據(jù)YY評級，在銀團(tuán)貸款無果后，招行單獨(dú)給金地物業(yè)放25億元授信額度。此外，繼出售環(huán)灣城項目獲得現(xiàn)金回籠后，項目公司委托金地及其全資子公司進(jìn)行全過程管理，項目公司將支付管理服務(wù)費(fèi)用合計約3.96億元。
平安不動產(chǎn)更是獲平安系公司支持80億元。據(jù)地產(chǎn)E查顯示，截至2024年2月20日，平安不動產(chǎn)債券余額為133.9億元，其中73.9億元將于一年內(nèi)到期。此次平安銀行(000001)為平安不動產(chǎn)新增授信額度80億元，可以覆蓋未來一年內(nèi)到期債券。
大連萬達(dá)在度過股權(quán)回售“危機(jī)”后，公司持續(xù)進(jìn)行再融資。2月先后公司四家標(biāo)的企業(yè)的股權(quán)被凍結(jié)，累計5.5億元，若后續(xù)股權(quán)被拍賣可能導(dǎo)致公司資產(chǎn)流失風(fēng)險。為緩解流動性壓力，公司通過簽署為期1前期貸款協(xié)議進(jìn)行再融資。
那么，當(dāng)下的房地產(chǎn)處于什么樣的狀態(tài)呢？從數(shù)據(jù)來看，據(jù)國金證券(600109)的數(shù)據(jù)，上周，（2.24-3.1）15個城市二手房成交合計139萬平方米，周環(huán)比增長10%，周同比減少41%（按春節(jié)農(nóng)歷周算同比減少9.3%）。其中：一線城市周環(huán)比增長42%，周同比減少36%；二線城市周環(huán)比增長1%，周同比減少44%；三四線城市周環(huán)比增長32%，周同比減少7%。整體上，2024年前兩個月市場供求均表現(xiàn)低迷，當(dāng)前核心一二線仍有政策放松空間，靜待政策持續(xù)釋放后市場的修復(fù)效果同時住建部要求地級及以上城市要于3月15日前建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，進(jìn)一步促進(jìn)供給端的穩(wěn)定。
其實，當(dāng)下市場還有一個預(yù)期，那就是由相關(guān)部門成立大額基金，對一些城市的存量房進(jìn)行收儲，然而將這些房子運(yùn)營成廉租房、安居房等。這樣一可以解決房地產(chǎn)公司的部分問題，二也可能解決房地產(chǎn)價下行的問題。有一些分析人士預(yù)期，相關(guān)的政策有可能在兩會之后推出。
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