中金發(fā)布研究報(bào)告稱，2月28日香港特區(qū)政府宣布撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施（主要是印花稅政策的調(diào)整），新政以來香港樓市交易明顯回溫，引發(fā)市場關(guān)注。本次政策調(diào)整由于幅度較大且態(tài)度堅(jiān)決，已開始起到對短期市場趨勢的明顯扭轉(zhuǎn)作用，也標(biāo)志著樓市運(yùn)行進(jìn)入新的階段。但考慮目前趨勢下年內(nèi)房屋租售比（目前在3.4%左右，短期或還有一定程度下行）未必能匹配至按揭貸款利率（當(dāng)前新批約4%，隱含需要2-3次降息或可大致匹配），以及庫存水平修復(fù)也仍需時(shí)日，要確認(rèn)2024年是香港本輪房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)可能為時(shí)尚早。
中金觀點(diǎn)如下：
如何看待本次政策調(diào)整？
作為背景，香港樓價(jià)（以中原地產(chǎn)領(lǐng)先指數(shù)來表征）在2019-2021年中基本橫盤，2021年四季度開始進(jìn)入下行通道，截至今年2月末樓價(jià)較2021年高點(diǎn)已累計(jì)下行21%。應(yīng)對方面，港府從2023年中就開始結(jié)合人才引進(jìn)進(jìn)行一些住房需求政策的優(yōu)化調(diào)整，但收效有限。而本次政策調(diào)整由于幅度較大且態(tài)度堅(jiān)決，已開始起到對短期市場趨勢的明顯扭轉(zhuǎn)作用，也標(biāo)志著樓市運(yùn)行進(jìn)入新的階段。
從更長周期維度看，香港樓市處于什么位置？
從長周期來看，當(dāng)前中國香港樓市所處環(huán)境的三個(gè)主要特點(diǎn)是中國經(jīng)濟(jì)仍處漸進(jìn)復(fù)蘇期、美國尚未開啟降息周期、以及本身位于一個(gè)高庫存平臺期（進(jìn)入2023年以后，香港新房的庫存去化月數(shù)開始加速超過2005和2008年的前高），三者共同作用之下，香港樓市面臨的基本壓力仍存。這種壓力是由于香港的經(jīng)濟(jì)周期（主要跟從大陸）、貨幣周期（主要跟從美元）和供地周期內(nèi)生性的存在跨周期錯位所造成的。這種結(jié)構(gòu)性的周期錯位現(xiàn)象，也是歷史上造成香港樓價(jià)在景氣和衰退階段都波動較大的一個(gè)基本原因。
往前看，除了供給的問題中國香港自身可以把握節(jié)奏以外，中國的經(jīng)濟(jì)周期和美國的利率周期的演繹將可能決定香港樓市未來短周期（3年）內(nèi)的基本方向。就2024年而言，該行認(rèn)為中國香港自身樓市政策的有力調(diào)整、中國大陸更大力度推動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、以及美元的潛在降息等因素，可能令今年市場表現(xiàn)取得一定程度的修復(fù)。但考慮目前趨勢下年內(nèi)房屋租售比（目前在3.4%左右，短期或還有一定程度下行）未必能匹配至按揭貸款利率（當(dāng)前新批約4%，隱含需要2-3次降息或可大致匹配），以及庫存水平修復(fù)也仍需時(shí)日，要確認(rèn)2024年是香港本輪房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)可能為時(shí)尚早。
對大陸市場可能有何影響？
該行認(rèn)為總體上積極因素更多。盡管2023年三季度后中國大陸買家在中國香港樓市中的成交占比就開始有所上升，且近期的印花稅調(diào)整可能令該趨勢進(jìn)一步加速（部分中介認(rèn)為新政后大陸買家的占比可能提升至25%左右），但香港市場本身容量相對有限，因此說要顯著分流大陸核心城市的購房需求可能是言過其實(shí)的。積極的方面，該行認(rèn)為香港樓市短期明確回溫所釋放的積極信號對本已處于企穩(wěn)通道的大陸一線樓市也可能帶來一些助益，促進(jìn)預(yù)期的改善。如若中國市場可以在近期見到大陸一線市場的共同邊際回溫（概率上有所加大），那么相信對于整體中國房地產(chǎn)市場2024年的運(yùn)行軌跡也將產(chǎn)生更為積極的影響作用。
風(fēng)險(xiǎn)提示：香港樓市短期回溫的持續(xù)性弱于預(yù)期；外部環(huán)境超預(yù)期惡化。
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