超300米高的深圳“坪山第一高樓”有新進展了！
A股房產(chǎn)巨頭ST世茂（600823）3月14日晚間披露，公司全資子公司蘇州世茂投資發(fā)展有限公司（下稱“蘇州世茂”）擬與深圳市坪山城投置業(yè)有限公司（以下簡稱“坪山城投”）簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；蘇州世茂擬將其持有的深圳市坪山區(qū)城投宏源投資有限公司（下稱“城投宏源”）60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給坪山城投。
證券時報·e公司記者注意到，城投宏源為坪山世茂廣場項目的開發(fā)商。坪山世茂廣場的主體項目包括建設(shè)一棟超300米，有坪山第一高之稱的甲級寫字樓（尚未完工）。伴隨著城投宏源控制權(quán)的變化，這座“坪山第一高樓”也面臨易主。據(jù)企查查顯示，坪山城投為深圳市坪山區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局（下稱“坪山區(qū)國資局”）下屬企業(yè)。
（坪山世茂廣場二期項目，圖據(jù)中國建筑(601668)第七工程局官微）
“坪山第一高樓”迎國資操盤
城投宏源主要開發(fā)運營坪山世茂廣場項目。
2017年12月下旬，深圳市坪山中心區(qū)G11336-0068號商服用地掛牌出讓。該地塊占地面積3.07萬平米，規(guī)劃建筑面積18.2萬平米，起始價為18.73億元。按照競買人主體資格要求，宗地內(nèi)須建設(shè)一棟不低于300米的超高層建筑。建成后將成為坪山區(qū)的地標式建筑。
最終，上述地塊由城投宏源于2018年1月中旬以底價競得。
ST世茂2020年10月披露，坪山世茂廣場項目由一幢300米超高綜合體和一幢36層高的商業(yè)公寓環(huán)繞兩座商業(yè)裙樓組成。項目規(guī)劃總建筑面積為29.45萬平方米，其中一期約4.87萬平方米，二期約24.58萬平方米；預計建設(shè)周期為2018年至2024年。項目預計總投資約34.55億元（含土地成本）。項目按自持十年后可售預計全部銷售收入56.89億元，預計銷售凈利9.73億元。
據(jù)ST世貿(mào)2021年年報，坪山世茂廣場項目處于在建狀態(tài)，已竣工面積為0。2022年4月，公司宣布終止將2500萬元定增募資投入該項目。終止原因在于項目一期物業(yè)銷售欠佳，去化水平未達到公司預期，導致后續(xù)推盤計劃延期。彼時，公司預計項目銷售周期將進一步延長，且后續(xù)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營步驟也將相應放緩。
坪山世茂廣場項目的總承包商中國建筑第七工程局曾在2021年8月透露，二期包含一棟302米超高層寫字樓以及三座低層商業(yè)，塔樓E區(qū)底板混凝土順利澆筑完成，澆筑體積達1.4萬立方米。這說明“坪山第一高樓”早已開工。記者未能從公開信息中查閱到該樓建設(shè)的后續(xù)進展。
ST世茂在3月14日晚的公告中透露，坪山世茂廣場一期已完工，目前已進入銷售階段，二期工程尚處于建設(shè)階段。上述股權(quán)交易等完成后，由坪山城投繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營該項目。
截至去年9月30日，坪山城投總資產(chǎn)為46.35億元，凈資產(chǎn)為15.27億元。
從企查查顯示，坪山城投系深圳市坪山區(qū)城市建設(shè)投資有限公司（下稱“坪山城建投”）全資子公司。坪山城建投為坪山區(qū)國資局全資子公司。截至去年9月末，公司總資產(chǎn)為194.37億元，凈資產(chǎn)為75.6億元。
坪山區(qū)國資的全盤接手，或意味著“坪山第一高樓”的建設(shè)有了更多底氣。
ST世茂出售資產(chǎn)求生
ST世茂此次資產(chǎn)出售包含兩部分內(nèi)容。一是出售城投宏源60%股權(quán)；二是公司全資子公司南昌悅盈企業(yè)管理有限公司（下稱“南昌悅盈”）擬將其持有的對城投宏源的債權(quán)5.86億元轉(zhuǎn)讓給坪山城投。
截至2023年9月30日，城投宏源總資產(chǎn)為27.49億元，凈資產(chǎn)為1.31億元。經(jīng)評估，公司股東權(quán)益評估值為-5.85億元；其60%股權(quán)評估值為-3.51億元。為平衡股權(quán)及債權(quán)的價值，經(jīng)交易各方協(xié)商后確定，城投宏源60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易價格為3000萬元；上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為2.16億元。
城投宏源成立于2017年12月，注冊資本為1億元。城投宏源起初由ST世茂關(guān)聯(lián)方世茂房地產(chǎn)控股持股60%，由坪山城投持股40%。此后，ST世茂方面承接了城投宏源60%股權(quán)。從企查查顯示，目前城投宏源由蘇州世茂持股60%，由坪山城投持股40%。
ST世茂透露，城投宏源60%股權(quán)存在限制工商變更的情形，已被質(zhì)押給北京銀行(601169)深圳分行。北京銀行深圳分行已同意解除質(zhì)押，并將向深圳市市場監(jiān)督管理局提出申請解除質(zhì)押。但因城投宏源存在多起訴訟和債權(quán)債務(wù)糾紛，無法排除后期被其他債權(quán)人查封的風險。
對于此番交易，上市公司稱，其目前正經(jīng)歷流動性困難與風險，公司債務(wù)正處于持續(xù)展期之中。房地產(chǎn)銷售市場整體持續(xù)低迷，復蘇緩慢，企業(yè)經(jīng)營困難重重。
據(jù)ST世茂2023年年度業(yè)績預告，公司預計去年凈利潤為-50.10億元到-33.40億元。2022年度，公司凈利潤為-45.31億元。
2022年至今，ST世茂銷售情況大幅度下滑的形勢一直沒有好轉(zhuǎn)。今年1月，公司銷售簽約額約3.6億元，較2023年同期下降29%，較2022年同期下降約35%。
此外，ST世茂融資渠道收窄、受限的局面也未改觀，仍面臨流動性緊張的問題。截至今年2月29日，公司及子公司公開市場債務(wù)、非公開市場的銀行和非銀金融機構(gòu)債務(wù)累計116.95億元未能按期支付。
“交易是公司基于下屬子公司實際經(jīng)營情況以及未來發(fā)展所做出的審慎判斷。在平衡流動性償債風險及未來業(yè)務(wù)發(fā)展之后，公司為進一步降低公司流動性償債壓力，盡力渡過債務(wù)危機，避免債務(wù)違約所采取的必要舉措�！盨T世茂表示。
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