每經(jīng)評論員 杜恒峰
近期，存量房貸利率下調(diào)再次成為熱門話題。下調(diào)存量房貸利率的好處顯而易見：購房者可以減少房貸利息支出，尤其是那些在高利率時期購房的貸款者。近年來房價整體持續(xù)下跌，這部分貸款者的財富縮水，消費信心和消費能力受到了影響，降低存量房貸利率是對這一群體最精準(zhǔn)的支持。
但也有人認為，房貸利率是購房者和銀行合同約定的內(nèi)容，單方面要求銀行調(diào)整利率違背了契約精神；銀行凈息差已經(jīng)降至歷史低位，存量房貸利率下調(diào)會進一步侵蝕銀行的健康經(jīng)營基礎(chǔ)。然而，這種觀點并不成立。
眾所周知，在2021年及之前，由于城鎮(zhèn)化快速推進，房價整體處于上漲通道。雖然中間有過周期性低谷，但大部分時間房產(chǎn)調(diào)控政策集中在控制房價過快上漲，信貸政策成為核心手段，例如相對統(tǒng)一的利率、禁止轉(zhuǎn)按揭等，這些政策要求也被寫進了貸款合同中。當(dāng)時，信貸抑制措施抹平了銀行間的差異，降低了競爭烈度，有效地阻隔了金融體系催生房產(chǎn)泡沫的鏈路。但如今，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，過去受到限制的做法應(yīng)當(dāng)適時調(diào)整。
降低房貸利率一定會侵蝕銀行的經(jīng)營根基嗎？表面上看，利息減少、利潤變薄、覆蓋壞賬和支持其他行業(yè)的能力減弱。但實際上，不降低利率也無法阻止凈息差的下降，因為新舊貸款之間高達幾十乃至上百個基點的利差決定了提前還款的趨勢不會停止。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2024年二季度末，個人住房貸款余額為37.79萬億元，比2023年底減少了0.38萬億元。值得注意的是，今年上半年新建商品房銷售額為47133億元，對應(yīng)至少上萬億元的新增住房個人貸款，這意味著存量房貸減少的實際數(shù)額遠高于0.38萬億元。
存量房貸減少可能帶來兩個負面效果。首先，提前還款的客戶通常是高信用等級的客戶，他們縮減貸款規(guī)模后，房貸整體的不良率會繼續(xù)上升。21家在半年報中披露個人住房貸款不良率的上市銀行中，有19家出現(xiàn)了不同程度的提升，平均提升了0.1個百分點，這或許反映了存量房貸提前還款的影響。其次，大量中介看到了新舊貸款利差之間的“商機”，通過提供所謂的“過橋服務(wù)”，用經(jīng)營貸置換房貸，這增加了銀行和貸款者的風(fēng)險。要消除這種風(fēng)險，只能把新舊貸款之間的利差控制在一個合理的水平，否則只要套利空間存在，類似行為就難以禁絕。
綜上所述，下調(diào)存量房貸利率不僅有利于減輕貸款者的負擔(dān)，還可以通過增加居民的實際可支配收入提振消費。同時，適度調(diào)整信貸政策有助于穩(wěn)定銀行的經(jīng)營基礎(chǔ)，避免因提前還款導(dǎo)致的不良率上升和其他風(fēng)險。因此，存量房貸利率的下調(diào)是雙贏之舉，既惠及貸款者，也不至于損害銀行的利益。
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