每經(jīng)評(píng)論員 杜恒峰
近期，存量房貸利率下調(diào)再次成為熱門話題。下調(diào)存量房貸利率的好處顯而易見：購(gòu)房者可以減少房貸利息支出，尤其是那些在高利率時(shí)期購(gòu)房的貸款者。近年來(lái)房?jī)r(jià)整體持續(xù)下跌，這部分貸款者的財(cái)富縮水，消費(fèi)信心和消費(fèi)能力受到了影響，降低存量房貸利率是對(duì)這一群體最精準(zhǔn)的支持。
但也有人認(rèn)為，房貸利率是購(gòu)房者和銀行合同約定的內(nèi)容，單方面要求銀行調(diào)整利率違背了契約精神；銀行凈息差已經(jīng)降至歷史低位，存量房貸利率下調(diào)會(huì)進(jìn)一步侵蝕銀行的健康經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。然而，這種觀點(diǎn)并不成立。
眾所周知，在2021年及之前，由于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，房?jī)r(jià)整體處于上漲通道。雖然中間有過(guò)周期性低谷，但大部分時(shí)間房產(chǎn)調(diào)控政策集中在控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，信貸政策成為核心手段，例如相對(duì)統(tǒng)一的利率、禁止轉(zhuǎn)按揭等，這些政策要求也被寫進(jìn)了貸款合同中。當(dāng)時(shí)，信貸抑制措施抹平了銀行間的差異，降低了競(jìng)爭(zhēng)烈度，有效地阻隔了金融體系催生房產(chǎn)泡沫的鏈路。但如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，過(guò)去受到限制的做法應(yīng)當(dāng)適時(shí)調(diào)整。
降低房貸利率一定會(huì)侵蝕銀行的經(jīng)營(yíng)根基嗎？表面上看，利息減少、利潤(rùn)變薄、覆蓋壞賬和支持其他行業(yè)的能力減弱。但實(shí)際上，不降低利率也無(wú)法阻止凈息差的下降，因?yàn)樾屡f貸款之間高達(dá)幾十乃至上百個(gè)基點(diǎn)的利差決定了提前還款的趨勢(shì)不會(huì)停止。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2024年二季度末，個(gè)人住房貸款余額為37.79萬(wàn)億元，比2023年底減少了0.38萬(wàn)億元。值得注意的是，今年上半年新建商品房銷售額為47133億元，對(duì)應(yīng)至少上萬(wàn)億元的新增住房個(gè)人貸款，這意味著存量房貸減少的實(shí)際數(shù)額遠(yuǎn)高于0.38萬(wàn)億元。
存量房貸減少可能帶來(lái)兩個(gè)負(fù)面效果。首先，提前還款的客戶通常是高信用等級(jí)的客戶，他們縮減貸款規(guī)模后，房貸整體的不良率會(huì)繼續(xù)上升。21家在半年報(bào)中披露個(gè)人住房貸款不良率的上市銀行中，有19家出現(xiàn)了不同程度的提升，平均提升了0.1個(gè)百分點(diǎn)，這或許反映了存量房貸提前還款的影響。其次，大量中介看到了新舊貸款利差之間的“商機(jī)”，通過(guò)提供所謂的“過(guò)橋服務(wù)”，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，這增加了銀行和貸款者的風(fēng)險(xiǎn)。要消除這種風(fēng)險(xiǎn)，只能把新舊貸款之間的利差控制在一個(gè)合理的水平，否則只要套利空間存在，類似行為就難以禁絕。
綜上所述，下調(diào)存量房貸利率不僅有利于減輕貸款者的負(fù)擔(dān)，還可以通過(guò)增加居民的實(shí)際可支配收入提振消費(fèi)。同時(shí)，適度調(diào)整信貸政策有助于穩(wěn)定銀行的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，避免因提前還款導(dǎo)致的不良率上升和其他風(fēng)險(xiǎn)。因此，存量房貸利率的下調(diào)是雙贏之舉，既惠及貸款者，也不至于損害銀行的利益。
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