證券時報記者 賀覺淵
10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業(yè)銀行（以下簡稱“六大行”）發(fā)布公告稱，11月1日起將完善存量商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制。這意味著中國人民銀行9月29日公告的相關(guān)規(guī)定得到落地。六大行當(dāng)天發(fā)布的相關(guān)公告主要是介紹存量房貸利率調(diào)整工作的下一步安排，即未來房貸利率加點(diǎn)幅度如何動態(tài)調(diào)整、未來重定價周期如何選擇等。據(jù)市場利率定價自律機(jī)制介紹，股份制商業(yè)銀行和其他地方法人銀行的相關(guān)公告也將于近日發(fā)布。
根據(jù)六大行相關(guān)公告，11月1日起，針對以貸款市場報價利率（LPR）浮動利率定價的商業(yè)性個人住房貸款，如客戶的房貸LPR加點(diǎn)值高于全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30個基點(diǎn)的，客戶可申請調(diào)整LPR加點(diǎn)值。
具體來說，以央行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30個基點(diǎn)為門檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對應(yīng)的加點(diǎn)幅度為央行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應(yīng)季度5年期以上LPR均值。
“偏離幅度”的設(shè)定是本輪調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時享受到優(yōu)惠。記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營，商業(yè)銀行經(jīng)過測算，將該偏離幅度約定為30個基點(diǎn)。
目前，央行官網(wǎng)“利率政策”欄目已公布2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率，為3.33%。每年1月、4月、7月、10月末，央行都將公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
未來一段時間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。
11月1日即將到來，部分存量房貸借款人想要縮短重定價周期，盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。根據(jù)六大行相關(guān)公告，11月1日（含當(dāng)日）起，客戶可申請變更重定價周期，但同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)客戶僅可申請調(diào)整1次。
重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準(zhǔn)調(diào)整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準(zhǔn)會調(diào)整為最近一個月LPR所對應(yīng)的數(shù)值。現(xiàn)在的個人住房貸款一般每年重定價一次，央行公告取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。
記者梳理六大行公告發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銀行提供的重定價周期共三個選項(xiàng)：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。
有關(guān)專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達(dá)到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。
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