首套房貸連漲5個(gè)月，4個(gè)城市破“6”

　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2019年10月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》。報(bào)告指出，10月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.52%，已連續(xù)5個(gè)月小幅上升。

　　一線城市兩漲兩跌

　　根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2019年10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.52%，相當(dāng)于相應(yīng)期限LPR水平加點(diǎn)67BP，環(huán)比微升0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.19個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)5個(gè)月小幅上升。10月房貸利率水平延續(xù)了前四個(gè)月的上行趨勢(shì)，但上行幅度有所減緩，下行的城市數(shù)量有所增加。

　　易居研究院研究員沈昕分析表示，全國(guó)首套房貸平均利率不僅與市場(chǎng)利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，今年二季度以來(lái)，部分城市收緊了調(diào)控政策，5月份以來(lái)部分熱點(diǎn)城市首套房貸利率也紛紛上調(diào)，6月全國(guó)首套房貸平均利率一改此前連續(xù)6月下行的趨勢(shì)，年內(nèi)首次微升，此后4個(gè)月房貸利率持續(xù)小幅上升�？紤]到后續(xù)市場(chǎng)利率大概率會(huì)下行，首套房貸平均利率上行空間較為有限，若年內(nèi)5年期LPR沒(méi)有下調(diào)，預(yù)計(jì)全國(guó)首套房貸平均利率將橫盤小幅震蕩。

　　首套房方面，23個(gè)城市房貸利率水平有所上漲，4個(gè)城市維持9月水平，上海、深圳、天津、佛山等8個(gè)城市的有所下調(diào)。一線城市中，北京和廣州的房貸利率水平略有上漲，上海和深圳地區(qū)則有所下降。上海地區(qū)的首套房貸款利率環(huán)比下降5BP，深圳地區(qū)環(huán)比下降了3BP。目前，上海地區(qū)比較特殊，首套房仍允許減點(diǎn)。

　　二線城市中，2019年10月，首套房貸利率水平環(huán)比上漲和持平的城市數(shù)量有所減少，鄭州、南寧、蘇州、杭州、寧波等21個(gè)二線城市房貸利率水平上漲，其中，大連、珠海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙四個(gè)地區(qū)實(shí)現(xiàn)5連漲。首套房貸利率下降的二線城市數(shù)量增至6個(gè)：天津地區(qū)首套房貸款利率水平下降幅度最大，10月均值為5.16%，環(huán)比下降了9個(gè)BP，主要是華夏、招行、光大和浦發(fā)等幾個(gè)銀行在10月下調(diào)了天津的房貸水平；佛山地區(qū)首套房貸款利率為5.51%，環(huán)比下降了5個(gè)BP；石家莊、東莞、烏魯木齊和合肥4個(gè)城市本月的房貸利率水平也環(huán)比下調(diào)了2-3個(gè)BP。

　　不過(guò)，天津地區(qū)雖然首套房利率水平有所下降，二套房貸款利率水平卻環(huán)比上漲了4個(gè)BP，達(dá)到5.48%。

　　多數(shù)銀行都已執(zhí)行LPR房貸新政

　　融360|簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底， 35個(gè)城市533家銀行分（支）行絕大部分都執(zhí)行了LPR房貸新政。除去停貸銀行外，238家銀行分（支）行的首套房貸款利率環(huán)比上升，比上月增加了137家，占比44.65%；79家銀行分（支）行的利率環(huán)比下降，比上月增加了34家，占比14.82%；207家的利率水平與上月持平，比上月減少了182家。不難發(fā)現(xiàn)，10月上調(diào)房貸利率的銀行數(shù)大量增加，與此同時(shí)，與9月持平的銀行數(shù)量大量減少。之所以有這種變化，一方面是銀行本身信貸額度緊張等方面的原因；也有一方面是因?yàn)椋�大量銀行之前按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行的實(shí)際房貸利率水平精確到小數(shù)點(diǎn)后3位，在房貸新政實(shí)施后，為了保證加點(diǎn)數(shù)（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）的規(guī)整，有些銀行將房貸利率的最后一位四舍五入，相當(dāng)于利率上調(diào)了0.5個(gè)BP。

　　不過(guò)，廣州、深圳、天津、上海等地仍有十幾家銀行在二套房方面執(zhí)行的利率水平低于新規(guī)下限，后續(xù)這些銀行大概率也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

　　一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是，10月份，首套房貸利率水平破“6”的城市增至4個(gè)，除了蘇州和南京外，鄭州和武漢的首套房貸款利率水平也漲至6%以上；合肥地區(qū)10月首套房利率環(huán)比下降2BP，但仍處在5.90%的高位；除合肥外，全國(guó)房貸利率最高十城市名單的其他九個(gè)地區(qū)，本月房貸利率水平均處于上行狀態(tài)。

　　太平洋證券徐超表示：房貸利率已經(jīng)正式掛鉤LPR。從已實(shí)行LPR新定價(jià)機(jī)制的銀行分支行來(lái)看，多數(shù)城市并沒(méi)有因?yàn)長(zhǎng)PR改革本身而帶來(lái)房貸利率的大幅變化，LPR改革本身是政策中性的。除上海外，其余城市LPR新政后主流利率水平較新政前上漲幅度均在2BP以內(nèi)。主要是監(jiān)管層不希望因?yàn)槎▋r(jià)機(jī)制變化本身導(dǎo)致房貸利率大幅波動(dòng)，房貸利率的變化主要還是看當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控需要和市場(chǎng)供求關(guān)系。央行對(duì)按揭貸款的態(tài)度并沒(méi)有特別嚴(yán)厲，主導(dǎo)思想是保持穩(wěn)定。房貸利率提升一方面是由于各地響應(yīng)政治局會(huì)議房住不炒精神（特別是上半年房?jī)r(jià)上漲較快的城市），另一方面也是由于上半年按揭額度投放較快，下半年剩余額度較為緊張。徐超認(rèn)為5年期及以上LPR會(huì)繼續(xù)在當(dāng)前水平上保持穩(wěn)定，以保證房貸利率的基本穩(wěn)定。在因城施策的政策框架下，存在房?jī)r(jià)上漲壓力的城市房貸利率可能有繼續(xù)上行的可能。