明年8月底前存量貸款利率換錨LPR，對(duì)房貸影響不大

　　今年8月央行完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制后，新發(fā)放貸款利率換錨，存量貸款利率怎么變，央行作出了最新說(shuō)明。

　　2020年8月底前完成“換錨”

　　12月28日，央行發(fā)布公告稱，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

　　屬于此次存量浮動(dòng)利率貸款范圍的，包括2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。央行明確，自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

　　“借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。”央行表示。

　　今年8月17日，央行發(fā)布改革完善LPR形成機(jī)制后，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)。“但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益�！毖胄蟹Q。

　　中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬分析稱，加快存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，有利于深化利率市場(chǎng)化改革，推動(dòng)社會(huì)融資成本下降�！白越衲�8月份推出LPR新機(jī)制以來(lái)，1年期LPR利率已累計(jì)下降16個(gè)bp，以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的新增信貸利率穩(wěn)步下移，企業(yè)綜合融資成本呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)；金融機(jī)構(gòu)貸款利率市場(chǎng)化程度顯著增強(qiáng)，銀行定價(jià)能力與資產(chǎn)負(fù)債管理能力明顯提升，各經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)運(yùn)行平穩(wěn)。”溫彬表示。

　　諸葛找房副總裁苑承建分析稱，以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變，這種與當(dāng)前的房貸利率方案相似。

　　“對(duì)于用戶來(lái)說(shuō)，（另一種方案的）固定利率長(zhǎng)期確定，但無(wú)法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時(shí)避免成本上升。第一種方式LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方式對(duì)用戶來(lái)說(shuō)是隨行就市，可以享受利率下行帶來(lái)的還款金額降低，但同樣在利率上行時(shí)還款金額也要隨之增加。就當(dāng)前利率市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方案可能是更加穩(wěn)妥且主流的方案�！痹烦薪ū硎�。

　　對(duì)個(gè)人房貸利率影響不大

　　央行同時(shí)明確，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

　　央行舉例稱，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

　　溫彬表示，截至2018年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為25.75萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的18.89%，且個(gè)人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數(shù)多的特點(diǎn)，“換錨”將對(duì)銀行的合同、系統(tǒng)、報(bào)表、人員、風(fēng)控等多方面形成影響，短期內(nèi)銀行內(nèi)部管理面臨考驗(yàn)。

　　他同時(shí)稱，從目前來(lái)看，“換錨”后，房貸利率水平保持不變，是貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　苑承建也認(rèn)為，如果轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方案，如果當(dāng)前房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮1.1%，則轉(zhuǎn)換后的加點(diǎn)是0.59%，轉(zhuǎn)換后的用戶的房貸利率變更為當(dāng)期LPR+0.59%，這個(gè)加點(diǎn)就是用戶未來(lái)房貸合同有效期內(nèi)實(shí)際執(zhí)行的加點(diǎn)；如果選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的商貸利率要與當(dāng)前執(zhí)行的利率水平一致。轉(zhuǎn)換時(shí)間是從2020年3月1日至8月31日，但實(shí)際的執(zhí)行時(shí)間是從2021年開(kāi)始，也就是說(shuō)，2020年用戶實(shí)際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸執(zhí)行，按照當(dāng)前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開(kāi)始享受利率下行的紅利。

　　“央行的這一方案一次性解決了存量方案利率定價(jià)轉(zhuǎn)換的問(wèn)題，也讓存量房貸用戶可以享受到利率下降的紅利，同樣也保持了房貸利率的穩(wěn)定，不會(huì)給市場(chǎng)預(yù)期造成刺激影響�！痹烦薪ǚQ。