堅(jiān)持房住不炒 銀行“涉房”貸按兵不動(dòng)

　　受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)大多數(shù)省市啟動(dòng)突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)并相繼關(guān)閉售樓處，房企的銷(xiāo)售、資金回籠、項(xiàng)目融資等均受到較大影響。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年95家房超5000億元的債券到期。一邊是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售量下滑，一邊是債券到期，房企的資金壓力倍增。

　　在采訪(fǎng)中，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者了解到，今年融資的緊平衡狀態(tài)依舊會(huì)延續(xù)，但在邊際上，可能會(huì)呈現(xiàn)放松態(tài)勢(shì)。從操作層面來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受疫情的影響，銀行業(yè)務(wù)安排和放款節(jié)奏或不如其他金融機(jī)構(gòu)，更多可能需要借助股權(quán)融資等直接融資渠道。

　　年內(nèi)5000億債券到期

　　作為北京一家房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，今年春節(jié)是王強(qiáng)(化名)近五年來(lái)陪伴家人最久的一個(gè)假期。

　　“往年，在正月初五左右我就已經(jīng)準(zhǔn)備返回工作崗位了，在‘返鄉(xiāng)置業(yè)季’奮戰(zhàn)新一年的樓市‘小陽(yáng)春’�，F(xiàn)在我只能在家中待命，在線(xiàn)上賣(mài)房�！蓖鯊�(qiáng)坦言，線(xiàn)上賣(mài)房雖然在一定程度上填補(bǔ)了他春節(jié)期間業(yè)績(jī)的空白，但由于數(shù)量有限，從短期看，公司整體的資金回籠比較受影響。

　　王強(qiáng)的情況并不是個(gè)案。中指研究院發(fā)布的《中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)(2020年1月)》顯示，受春節(jié)假期及疫情影響，1月樓市成交遇冷，監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比下降41.42%，20個(gè)代表城市環(huán)比均有不同程度下滑。

　　天風(fēng)證券銀行業(yè)首席分析師廖志明指出：“1月20日以來(lái)的三周房地產(chǎn)銷(xiāo)售銳減，勢(shì)必會(huì)影響到個(gè)人房貸需求。我們認(rèn)為，短期來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于銷(xiāo)售低迷，資金壓力預(yù)計(jì)加大�！�

　　房企在應(yīng)對(duì)資金回籠焦慮的同時(shí)，還面臨債券到期兌付的壓力。

　　據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年，95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長(zhǎng)了43%。其中，1月、7月和11月均為償債高峰，償債規(guī)模分別為616億元、615億元及662億元。

　　“預(yù)計(jì)房企發(fā)債也將受到影響。2020年1月房企境內(nèi)外發(fā)債1223億元，同比減少16.59%，其中境內(nèi)發(fā)債357億元，同比減少63.40%。當(dāng)然有春節(jié)因素的擾動(dòng)，但可以預(yù)見(jiàn)的是，疫情會(huì)在不同程度上影響房企債券發(fā)行�！敝袊�(guó)工商銀行投資銀行部房地產(chǎn)首席分析師柳陽(yáng)補(bǔ)充分析道：“地產(chǎn)公司IPO集中在港股，由于疫情延續(xù)，其上市節(jié)奏可能會(huì)延后。此外，受制于疫情，金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、建筑商的開(kāi)工節(jié)奏也被打亂，銀行開(kāi)發(fā)融資、信托融資也會(huì)收到不同程度的延后。”

　　穆迪分析指出，疫情可能影響開(kāi)發(fā)商未來(lái)幾個(gè)月的融資計(jì)劃。不過(guò)，國(guó)家發(fā)改委在最新通知中允許開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)將現(xiàn)有發(fā)債額度有效期延長(zhǎng)6個(gè)月，從而將提高開(kāi)發(fā)商安排發(fā)行新債的靈活性。受疫情導(dǎo)影響，開(kāi)發(fā)商一季度流動(dòng)性可能也會(huì)有所減弱，不過(guò)多數(shù)受評(píng)開(kāi)發(fā)商有充足的流動(dòng)性進(jìn)行緩沖。

　　記者注意到，考慮到房企的資金鏈壓力，多地政府出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)措施，主要包括延期繳納土地款、放松商品房預(yù)售條件、延期交房等。

　　“此類(lèi)調(diào)整有助于房企靈活應(yīng)對(duì)既有的現(xiàn)房銷(xiāo)售規(guī)則，充分體現(xiàn)了降低房企項(xiàng)目運(yùn)作成本、靈活調(diào)整預(yù)售和銷(xiāo)售節(jié)奏的導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，在2019年確實(shí)有很多房企必須等到竣工后才可以進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售，資金回籠周期拉長(zhǎng)，如今這類(lèi)政策能夠壓縮資金回籠周期，有助于降低企業(yè)資金壓力，也有助于后續(xù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更穩(wěn)健的開(kāi)展。

　　融資渠道受限

　　在采訪(fǎng)中，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)融資情況可能在日后得到緩解。

　　柳陽(yáng)認(rèn)為，今年融資的緊平衡狀態(tài)依舊會(huì)延續(xù)，但在邊際上，可能會(huì)呈現(xiàn)放松態(tài)勢(shì)。2019年年底以來(lái)，按揭貸款的壓縮進(jìn)度和節(jié)奏已根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行了調(diào)整，而按揭利率也有可能在 LPR 總體下調(diào)的基礎(chǔ)上有所回落，但加點(diǎn)幅度目前不會(huì)隨意變動(dòng)。此外，在嚴(yán)格監(jiān)管的基礎(chǔ)上，對(duì)一些融資窗口指導(dǎo)政策的節(jié)奏和把握或趨向靈活。

　　“2019年以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)資金面總體寬松的背景下，房地產(chǎn)融資仍然保持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。從資金結(jié)構(gòu)上看，2019年全年國(guó)內(nèi)貸款占比14.13%，較年初下降6.19個(gè)百分點(diǎn)。融資增速放緩主要源于監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理，禁止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，同時(shí)也對(duì)融資增量進(jìn)行控制�！绷�陽(yáng)說(shuō)。

　　2月20日，央行發(fā)布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR。嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析，根據(jù)此次最新的報(bào)價(jià)，一年期下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，五年期及以上的則下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，類(lèi)似調(diào)整降低了企業(yè)成本，有助于重現(xiàn)企業(yè)活力。尤其是當(dāng)前各行各業(yè)的資金壓力很大，損失也比較大，此類(lèi)貸款利率的變化，客觀上有助于形成更為明確的降成本導(dǎo)向，對(duì)于相關(guān)企業(yè)的活力激活有積極的作用。

　　“受2019年銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展‘鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)’工作的通知》等監(jiān)管文件的影響，疫情結(jié)束后，銀行可操作的主流產(chǎn)品仍舊是并購(gòu)貸、更新貸和開(kāi)發(fā)貸等產(chǎn)品，但因涉房業(yè)務(wù)權(quán)限方面大部分都已收歸總行，因此分、支行層面的涉房業(yè)務(wù)操作仍舊較為困難�！蔽髡�資本指出，從與銀行的溝通情況來(lái)看，銀保監(jiān)會(huì)的強(qiáng)監(jiān)管基調(diào)不會(huì)變，今年放水的可能性很低，最多可能是適度寬松。另外，銀行受疫情的影響，雖然在常規(guī)融資產(chǎn)品上一直尋求突破，但總體信貸政策方面對(duì)地產(chǎn)的支持仍舊有心無(wú)力。

　　“我們每年對(duì)房地產(chǎn)的凈增額不同，銀行對(duì)房地產(chǎn)的投入主要有三種，即貸款、表外理財(cái)和債券投資。今年的凈增額比2019年要多一點(diǎn)，不過(guò)總體變化有限，這也和大行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資一直保持謹(jǐn)慎有關(guān)�！� 某國(guó)有大行對(duì)公業(yè)務(wù)人士告訴記者。

　　某股份行上海分行人士表示，其所在銀行的開(kāi)發(fā)貸政策暫無(wú)調(diào)整。從了解到的房企融資情況看，當(dāng)前房企融資手段受限比較大，現(xiàn)在融資手段大多是通過(guò)股權(quán)、標(biāo)準(zhǔn)化或者找四大AMC合作。

　　某上市農(nóng)商行投行部高管表示：“受監(jiān)管要求限制，農(nóng)商行投資業(yè)務(wù)禁止涉房。目前我行只有一些按揭貸款和表內(nèi)開(kāi)發(fā)貸款可以做。但是根據(jù)監(jiān)管要求，此類(lèi)貸款余額不能超過(guò)所有貸款余額的4%�！�

　　值得一提的是，中國(guó)人民銀行在《2019年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

　　在幫助房企緩解融資難題的同時(shí)，監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)的監(jiān)管也未曾松懈。1月，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)部分銀行存在的針對(duì)向未竣工驗(yàn)收的商業(yè)用房發(fā)放按揭貸款、流動(dòng)資金貸款挪用入房地產(chǎn)企業(yè)等情況進(jìn)行了處罰。2月17日，山東河?xùn)|農(nóng)商行因存在利用固定資產(chǎn)貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的情況被罰款110萬(wàn)元。