僅一次機會！今日起正式開啟房貸LPR轉換，你該怎么選？最全解析在這里！

　　今天，各大銀行的頭條都有這樣一則公告，提醒各位轉房貸利率：

　　該公告的發(fā)布依據是，中國人民銀行在2019年12月28日發(fā)布的〔2019〕第30號公告。

　　中國人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變。也可轉換為固定利率。

　　簡單的說，就是從3月1號開始，你有一次機會把自己的房貸利率轉換為LPR加點，或者固定利率。妥妥的幸福二選一。

　　幸福，總是充滿疑問的。關于這個轉換，一千個讀者有一千種情況，每個讀者都有自己的不解之處。

　　我們把一切看到的問題，都和疫情防控一樣，“應收盡收”了下來，讀者們可以詳讀以下的七問七答，七進七出之后，基本各自的疑問都能對號入座。

　　1.為什么要將房貸利率轉換？

　　以前的貸款基準利率不夠市場化，央行說了算而非市場說了算，不能充分發(fā)揮市場對經濟的調節(jié)作用。

　　所以央行要進行利率市場化改革，推出了LPR。

　　LPR是貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR），由報價銀行團的18家銀行各自報價，然后把他們的報價進行加權平均，最終形成當月LPR，公之于眾。

　　2.廢話不多說，我該選哪個？為什么？

　　有兩種選法，一是固定，二是轉LPR。

　　這里建議無論你原來是上浮還是打折，基準利率高還是低，貸20年還是30年，都一律選LPR。

　　首先，我們搞清楚兩者的算法：

　　假設小馬原來的房貸利率是基準利率4.90%，打九折，實際利率4.41%（4.90×90%）。

　　2.1轉固定利率

　　利率一直4.41%，永遠不變。

　　2.2轉LPR

　　按《公告》要求，

　　先算出老利率（4.41%）與去年12月的LPR（4.80%）的“差值”，即-0.39%，

　　再把每個月公布的LPR，與這個“差值”求和，就是你的新利率。

　　新利率隨著每次公布的LPR變化，但不是每個月都變，是以你選擇的重定價日為周期來變。

　　小馬的“差值”為（4.41%-4.80%）=-0.39%。若日后LPR降為4%，他的實際房貸利率為（4%-0.39%）=3.61%。

　　所以，如果LPR長期下行，你選這個LPR，房貸利率就會越來越低。

　　這個“差值”一律和去年12月的5年期LPR，即4.80%計算。

　　每月公布的LPR即5年期LPR，1年期LPR適用于銀行間拆借及其他貸款，房貸者不必關心。

　　我們認為，LPR是長期下行態(tài)勢的。有以下幾個理由：

　　1）央行副行長劉國強2月27日在支持中小微企業(yè)發(fā)展和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行發(fā)布會上表示，要繼續(xù)推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。

　　2） 全球及國內經濟承壓較大，需要降息刺激經濟。多國已進入負利率時代，比如丹麥已經推出了固定利率0%的20年期貸款。

　　3）從2019年中開始，LPR的錨MLF利率就已經出現明顯下調信號，今年2月17號，MLF利率又下調了10個點。

　　3.選LPR能便宜多少？

　　假設小馬貸100萬，實際利率5.90%，20年，等額本息。每月還款就是7106元。

　　如果LPR一直在下降，這半年已經從4.85%下降到4.75%，按一年0.2%算，小馬的利率第二年就是5.70%，還要還19年，每月6997元。

　　一年大概便宜1200元，并不是很多。但日積月累，一年一年的疊加（第二年相對于以前可就是便宜了2400元了，第三年3600……但有個極限），也不是個小數目。

　　4.什么時間完成轉換？可以轉幾次？

　　按照央行規(guī)定，商業(yè)銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

　　借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。

　　5.哪些貸款可以轉？哪些貸款暫時不能轉？

　　可轉：

　　所有按照央行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款。

　　即2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款。（因為1月1日以后的都按LPR簽了）

　　不可轉：

　　政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）；

　　2020年12月31日前到期的個人住房貸款；

　　固定利率貸款。

　　6.轉了LPR后，房貸利率會立馬便宜嗎？

　　轉了LPR后，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。

　　同理，第一次重定價日，到第二次重定價日之間，也不會變化。

　　也就是說，即便你選擇最早的重定價日，1月1日，那么從現在到明年1月1日，你的房貸是保持不變的。

　　這里就有個衍生建議，那就是最短的重定價周期是一年，所以利率最好選一年一變，這樣可以最大限度地跟蹤LPR下降趨勢。

　　7.找誰轉？怎么轉？沒人通知我咋辦？

　　1.具體情況可以查詢貸款行的官網公告，或者官方微信號。

　　2.綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧柜員機、短信銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。

　　比如中國工商銀行公告稱：我行將一對一與客戶協(xié)商辦理相關轉換事宜，貸款經辦行客戶經理將與客戶聯系，請務必留心關注。

　　工行公告，來源于中國工商銀行官網：

　　轉換是央行的通知，銀行不會不執(zhí)行的。只是有的早有的晚。

　　3.共同辦理的貸款，需要所有共同借款人一起確認。

　　以上的七問七答，可以說是相當詳細了。抓住這次轉換機會，七竅玲瓏地選擇房貸利率吧~

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。