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3月起存量房貸利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換,有房貸的要注意這幾點(diǎn)

2020-02-29 17:22:30 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)  段思宇

  至于未來房貸利率變高還是變低,主要取決于LPR的走勢(shì)。

  存量房貸利率“換錨”轉(zhuǎn)換即將開始!按照央行規(guī)定,2020年3月1日起存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)將發(fā)生轉(zhuǎn)換,原則上要于8月底前完成。2月29日,多家銀行發(fā)布了相關(guān)公告,將轉(zhuǎn)換的規(guī)則、轉(zhuǎn)換的范圍、轉(zhuǎn)換的渠道以及其他細(xì)節(jié)進(jìn)行了一一羅列。

  要點(diǎn)一:轉(zhuǎn)換范圍。

  此次需要轉(zhuǎn)換的房貸為2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的房貸,且定價(jià)參考的是貸款基準(zhǔn)利率,也即商業(yè)性個(gè)人住房貸款部分,公積金個(gè)人貸款并不包含在內(nèi)。

  除了房貸外,其他個(gè)人貸款,比如個(gè)人消費(fèi)貸款、經(jīng)營用途個(gè)人金融資產(chǎn)質(zhì)押貸款、經(jīng)營用途個(gè)人房產(chǎn)抵押消費(fèi)與經(jīng)營組合貸款等,如果是參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款也需轉(zhuǎn)換。

  另外,多家銀行提到已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的貸款可不轉(zhuǎn)換,也就是說目前正處在最后還貸周期的可不轉(zhuǎn)換,比如像建設(shè)銀行說,2020年12月31日前到期的貸款可不轉(zhuǎn)換;農(nóng)業(yè)銀行說,貸款到期日在2020年8月31日之前的可不轉(zhuǎn)換。

  要點(diǎn)二:轉(zhuǎn)換渠道。

  線上渠道和線下渠道皆可。線上可通過手機(jī)銀行App、網(wǎng)上銀行、短信接收等方式自助操作辦理;確不熟悉線上渠道的,可待各銀行根據(jù)疫情防控進(jìn)展情況開通網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)后,線下去往網(wǎng)點(diǎn)柜面或者網(wǎng)點(diǎn)智能柜員機(jī)辦理,并不一定必須去原貸款經(jīng)辦行。辦理時(shí)間上,多數(shù)銀行公告稱可在2020年3月至2020年8月31日之間辦理。

  要點(diǎn)三:轉(zhuǎn)換方式。

  轉(zhuǎn)換方式有兩種,一種是轉(zhuǎn)成以LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款,另外一種則是直接轉(zhuǎn)換為固定利率貸款。

  有貸款的客戶一定要看好,這次定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換僅有一次機(jī)會(huì),確定后就不能再次更改。

  那么兩種轉(zhuǎn)換方式,哪種更劃算?具體來看一看,轉(zhuǎn)為固定利率的話,按照要求,利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平,因此變化不大;而選擇將LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)的方式,對(duì)于房貸者來說,房貸利率未來的浮動(dòng)空間更大。

  定價(jià)基準(zhǔn)參考LPR后,按照央行規(guī)定,加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值,加點(diǎn)可以為負(fù)值,且加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。也就是說,以當(dāng)前的房貸執(zhí)行利率與LPR相減得出差值,以后執(zhí)行的房貸利率即為L(zhǎng)PR加上這一差值,注意這個(gè)差值可能是正數(shù),也可能是負(fù)數(shù)。

  舉個(gè)例子:若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%。目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%,上浮10%即為5.39%。而2019年12月5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.8%,那么加點(diǎn)幅度就為0.59個(gè)百分點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%)。以后房貸利率就按照LPR+0.59%計(jì)算。

  如果原合同約定的利率為打折優(yōu)惠的,比如打八折,那么原執(zhí)行利率就為3.92%(4.9%*0.8=3.92%)。改成參考LPR后,加點(diǎn)幅度則為-0.88個(gè)百分點(diǎn)(3.92%-4.8%=0.88%)。以后房貸利率就按照LPR-0.88%計(jì)算。

  按照這種方式,第一次轉(zhuǎn)換利率定價(jià)基準(zhǔn)時(shí),實(shí)際上利率水平是保持不變的,僅僅是轉(zhuǎn)換了計(jì)算方法。不過之后,LPR采用的是每月報(bào)價(jià)的方式,相應(yīng)得,房貸利率將發(fā)生變化。普通購房者可以和銀行約定重新定價(jià)的周期以及重定價(jià)日,商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。如果定價(jià)周期確定為1年,那么,未來可能由于LPR報(bào)價(jià)的不同,房貸利率將每年變一次。

  至于利率變高還是變低,則取決于LPR的走勢(shì)。如果認(rèn)為未來政策利率仍有望下調(diào),LPR總體呈下降趨勢(shì),那么轉(zhuǎn)換成LPR加點(diǎn)方式更為劃算。但如果因經(jīng)濟(jì)回升、通脹上行,LPR處于上升周期,則房貸利率也會(huì)隨之走升。

(責(zé)任編輯:邱光龍 HF056)
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