[ 在銀行涉房類(lèi)融資方面，同業(yè)、理財(cái)資金違規(guī)流向“四證”不全、資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目等問(wèn)題較為普遍。這些問(wèn)題在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在已久，尤其是在2017年之前較為流行，但在當(dāng)時(shí)開(kāi)啟“三三四”檢查后，就有所減少了。 ]
[ 截至2020年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.40萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.1%。 ]
[ 截至2020年二季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額11.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.5%。 ]
對(duì)于銀行而言，涉房融資向來(lái)是“高�！鳖I(lǐng)域。自8月以來(lái)，監(jiān)管已開(kāi)出多張涉及銀行違規(guī)“輸血”樓市的罰單，被罰事項(xiàng)主要包括同業(yè)投資資金違規(guī)投向資本金不足、“四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目等�！皵�(shù)罪并罰”之下，更是出現(xiàn)了千萬(wàn)級(jí)罰單。
事實(shí)上，由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性，監(jiān)管一直高度關(guān)注銀行涉房類(lèi)融資的情況。在此背景下，房企融資違規(guī)事項(xiàng)為何還屢禁不止？是銀行貸后監(jiān)管不力還是“另有隱情”？接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目貸后監(jiān)管并不難，出現(xiàn)違規(guī)可能是項(xiàng)目“高回報(bào)”的吸引。
千萬(wàn)級(jí)罰單頻現(xiàn)
針對(duì)資金違規(guī)流入樓市的強(qiáng)監(jiān)管一直在持續(xù)，近日，上海銀保監(jiān)局重拳打擊，對(duì)多家銀行予以重罰。
最近的一次為8月14日對(duì)上海銀行作出的處罰。根據(jù)處罰信息，上海銀行于2014年至2019年存在違規(guī)向資本金不足、“四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款等23項(xiàng)違法違規(guī)行為，因而被上海銀保監(jiān)局罰沒(méi)1652.16萬(wàn)元，其中包括27.16萬(wàn)元左右的違法所得以及1625萬(wàn)元的罰款。
而在8月10日，浦發(fā)銀行(600000,股吧)同樣也收到了一張千萬(wàn)元罰單，這是銀保監(jiān)系統(tǒng)今年開(kāi)出的最大金額罰單。罰單信息顯示，浦發(fā)銀行2013年至2018年存在同業(yè)投資資金違規(guī)投向“四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目、未按專(zhuān)營(yíng)部門(mén)制規(guī)定開(kāi)展同業(yè)業(yè)務(wù)等12項(xiàng)違法違規(guī)事實(shí)，罰款金額高達(dá)2100萬(wàn)元。
另外，8月5日，上海銀保監(jiān)局還公布了對(duì)興業(yè)銀行(601166,股吧)上海分行的處罰，該分行因6項(xiàng)違規(guī)事項(xiàng)被罰450萬(wàn)元，其中包括，2016年10月至2018年10月，部分同業(yè)投資資金違規(guī)投向項(xiàng)目資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目；2016年9月至2019年9月，部分同業(yè)投資資金違規(guī)用于支付土地出讓金；2016年12月至2018年10月，部分理財(cái)資金違規(guī)投向項(xiàng)目資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
從上述違規(guī)事項(xiàng)來(lái)看，在銀行涉房類(lèi)融資方面，同業(yè)、理財(cái)資金違規(guī)流向“四證”不全、資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目等問(wèn)題較為普遍。一位銀行業(yè)資深研究人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，這些問(wèn)題在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在已久，尤其是在2017年之前較為流行，但在當(dāng)時(shí)開(kāi)啟“三三四”檢查后，就有所減少了。“從時(shí)間跨度上看，上述處罰也可能是部分銀行的‘舊賬’。”該人士說(shuō)。
何為合規(guī)的房地產(chǎn)融資
第一財(cái)經(jīng)記者了解到，判斷一個(gè)房地產(chǎn)融資項(xiàng)目是否合規(guī)，主要依據(jù)“四三二”原則，即四證齊全（土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）；項(xiàng)目資本金比例達(dá)到30%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)。
“不管銀行是通過(guò)表內(nèi)貸款給房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資，還是通過(guò)同業(yè)資金和理財(cái)資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，都是被允許的，只要符合‘四三二’相關(guān)要求，就屬于合規(guī)，而不是根據(jù)項(xiàng)目融資資金來(lái)源判斷�！比A東某上市城商行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。
其中，在項(xiàng)目資本金方面，除了銀行資金直接用于支付項(xiàng)目資本金，上述負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)，銀行還可能存在的違規(guī)情況在于，測(cè)算時(shí)虛增項(xiàng)目資本金規(guī)模。
比如，原本10億元的項(xiàng)目，股東至少要有3個(gè)億項(xiàng)目資本金，剩下7個(gè)億可通過(guò)銀行貸款，但為了獲取更多貸款，項(xiàng)目方可能和銀行協(xié)商，在測(cè)算時(shí)將資本金規(guī)模提至15億元，這樣最多就能拿到10.5億元的貸款。“對(duì)于這種情況，監(jiān)管在倒查的時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的資本金不夠�！痹撊耸空f(shuō)道。
另外，土地出讓金也是監(jiān)管的絕對(duì)紅線。根據(jù)要求，銀行資金，不管是貸款，還是同業(yè)資金、理財(cái)資金等，都不能進(jìn)入土地款。一位國(guó)有大行分行副行長(zhǎng)對(duì)記者稱(chēng)：“一個(gè)10個(gè)億的項(xiàng)目，假設(shè)土地款是4個(gè)億，那么銀行最多提供的貸款是6個(gè)億，而非7個(gè)億，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸絕對(duì)不能用于支付土地款，這屬于嚴(yán)重違規(guī)，是監(jiān)管的重點(diǎn)。”
該副行長(zhǎng)還表示，目前銀行開(kāi)發(fā)貸基本解決的是項(xiàng)目后期的工程款、裝修費(fèi)用等，即“后融”，而像土地款等款項(xiàng)屬于項(xiàng)目的“前融”，銀行通常較少涉及。
為何屢禁不止
由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性，監(jiān)管一直高度關(guān)注銀行涉房類(lèi)融資的情況，并不斷加大懲處力度。在此背景下，為何違規(guī)事項(xiàng)還屢罰不止？是銀行貸后監(jiān)管不力還是“另有隱情”？
第一財(cái)經(jīng)記者了解到，一般而言，銀行對(duì)房企項(xiàng)目的資金流向監(jiān)管并不算難。銀行在支付相關(guān)款項(xiàng)的時(shí)候，“第一手交易”肯定監(jiān)測(cè)得到，比如錢(qián)是打給了建材商，還是原材料供應(yīng)商等；至于第二手交易，銀行通過(guò)盡調(diào)等方式也可以查詢。
如當(dāng)前普遍存在的一個(gè)情況是，很多項(xiàng)目在剛啟動(dòng)時(shí)并不一定能申請(qǐng)到銀行貸款，而是后期才申請(qǐng)到，申請(qǐng)融資的用途之一為“歸還股東借款”。在歸還股東借款時(shí)，銀行還需明確借款資金的主要用途，如果是當(dāng)時(shí)這部分借款用于支付了土地款，按規(guī)定銀行貸款就不能幫助項(xiàng)目還款。“銀行在前期盡調(diào)時(shí)，通常就會(huì)了解到股東借款去了哪里。”上述銀行業(yè)資深研究人士對(duì)記者稱(chēng)。
上述華東某上市城商行相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，在銀行業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)算是較為簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)，因?yàn)樗前凑枕?xiàng)目制來(lái)計(jì)算，在這個(gè)項(xiàng)目里，土地款是多少、建設(shè)需要多少錢(qián)、原材料多少錢(qián)，都有市場(chǎng)價(jià)格，公開(kāi)透明，銀行能夠通過(guò)很多外部信息來(lái)佐證項(xiàng)目貸款資金是否合適。
不過(guò)，該負(fù)責(zé)人也提到，如果一些企業(yè)對(duì)相關(guān)資金進(jìn)行了多層嵌套或者繞道，再?gòu)你y行體系外轉(zhuǎn)到體系內(nèi)，銀行監(jiān)管起來(lái)就較難�！皩�(duì)于這種行為，監(jiān)管如果查到，通常會(huì)從輕處罰，可能認(rèn)定銀行是貸后管理責(zé)任沒(méi)有落實(shí)到位，罰款金額也不會(huì)太高。”
而一些較大金額罰單的出現(xiàn)，或是由于銀行的“有意為之”。記者了解到，銀行的動(dòng)力可能來(lái)自于，“前融”的貸款定價(jià)更高，企業(yè)要向銀行支付更高的融資成本。
在目前嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)下，銀行很少會(huì)“頂風(fēng)作案”。上述國(guó)有大行分行副行長(zhǎng)對(duì)記者稱(chēng)，“以前這類(lèi)罰款，在50萬(wàn)元左右，成本遠(yuǎn)低于銀行的收益，因此銀行傾向去做這類(lèi)業(yè)務(wù)；目前的情況則是，如果被查到，銀行不僅要上交項(xiàng)目收益，還會(huì)被處以2～3倍的罰款�！�
這從房地產(chǎn)貸款規(guī)模變化上可窺一二。央行2020年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.40萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.1%，低于各項(xiàng)貸款增速0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上季末下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)23個(gè)月回落；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額11.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.5%，增速比上季末下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。
此外，這類(lèi)處罰對(duì)銀行的影響還在于監(jiān)管評(píng)級(jí)的變動(dòng)�！耙坏┥婕暗奖O(jiān)管處罰，尤其是大額的，都會(huì)對(duì)銀行的監(jiān)管評(píng)級(jí)造成影響。如果評(píng)級(jí)降低，銀行從央行公開(kāi)市場(chǎng)操作上拿到的資金成本就會(huì)比其他銀行更高，而且在當(dāng)?shù)卣恼型稑?biāo)方面也會(huì)受影響。”上述華東某上市城商行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。
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