在“房住不炒”和“三穩(wěn)”基調(diào)下，房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
塵埃落定！重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則來了。
8月23日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。
會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
近一段時(shí)間，有市場傳聞稱，為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，有關(guān)部門設(shè)置出“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。再根據(jù)房企觸線情況不同，分檔設(shè)定有息負(fù)債增速閾值。這也引發(fā)了市場對于房企融資是否收緊的廣泛探討。
從此次會(huì)議內(nèi)容來看，監(jiān)管暫未對“三道紅線”作出回應(yīng)，但相關(guān)部門已明確形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。綜合市場分析人士觀點(diǎn)，新規(guī)重點(diǎn)在于資金監(jiān)測以及融資管理，在“房住不炒”和“三穩(wěn)”基調(diào)下，房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為
上述會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億元，與今年各月相比處于高位。年內(nèi)房企累計(jì)已經(jīng)發(fā)行債券811只，合計(jì)融資額高達(dá)6242億元。
光大證券(601788,股吧)首席銀行業(yè)分析師王一峰對第一財(cái)經(jīng)記者表示，新規(guī)體現(xiàn)出對房地產(chǎn)融資堅(jiān)持穩(wěn)中從緊的態(tài)度，進(jìn)行總盤子管理。去年以來，對于房地產(chǎn)融資增速、增量占比都有一定程度的控制，希望房地產(chǎn)運(yùn)行處在“三穩(wěn)”的狀態(tài)，而對于不合規(guī)的房地產(chǎn)融資，今年7月份以來監(jiān)管部門也加大了金融亂象治理，對于資金變相流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為，隨著監(jiān)管合規(guī)性檢查，未來會(huì)在一定程度上得到遏制。
堅(jiān)持“房住不炒”、堅(jiān)持“三穩(wěn)”是長期政策基調(diào)
事實(shí)上，堅(jiān)持房住不炒，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是近年來監(jiān)管一直明確的房地產(chǎn)市場長期政策基調(diào)。
早在2019年7月，央行召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)，明確指出要“加強(qiáng)對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率”，釋放了明確信號。
上述座談會(huì)上，央行還要求保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保持個(gè)人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，加強(qiáng)對銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理等。
近期，銀保監(jiān)會(huì)多次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決防止“影子銀行”死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴(kuò)張粗放經(jīng)營卷土重來。7月30日，中共中央政治局會(huì)議進(jìn)一步明確，牢牢堅(jiān)持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。
此次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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