遼寧省高級(jí)人民法院近日公示一則民事裁定書(shū)顯示，劉某鳳等方曾用70套商品房及車(chē)庫(kù)等房產(chǎn)抵償葫蘆島農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“葫蘆島農(nóng)商行”）4062.75萬(wàn)元債務(wù)，但此后一則判決顯示，法院判處劉某鳳返還第三方企業(yè)——葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中業(yè)公司”）上述70套商品房等財(cái)產(chǎn)。葫蘆島農(nóng)商行提起訴訟請(qǐng)求法院撤銷相關(guān)判決。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者了解，法院一審認(rèn)定葫蘆島農(nóng)商行及抵債方劉某鳳均未實(shí)際占有案涉房屋，而且葫蘆島農(nóng)商行與劉某鳳等人簽訂抵債協(xié)議時(shí)，明知?jiǎng)⒛厨P未取得案涉房屋的物權(quán)，對(duì)抵債協(xié)議不能履行存在過(guò)錯(cuò)，故葫蘆島農(nóng)商行不構(gòu)成善意。最終駁回葫蘆島農(nóng)商行起訴。
但葫蘆島農(nóng)商行方面告訴記者，該行是善意取得抵債商品房，目前已提起上訴，最高人民法院已受理立案，案件正在二審審理過(guò)程中。
抵債房產(chǎn)被“截和”
遼寧省高級(jí)人民法院認(rèn)定，劉某鳳經(jīng)營(yíng)葫蘆島恒遠(yuǎn)混凝土攪拌有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒遠(yuǎn)公司”，現(xiàn)更名為葫蘆島新亞太商砼有限公司）期間，為生產(chǎn)所需，在2011年2月至2012年12月期間，借用鄭某等自然人名義和以恒遠(yuǎn)公司等名義向葫蘆島農(nóng)商行方面借款41筆，借款本金3284.84萬(wàn)元及利息777.91萬(wàn)元，截至2014年4月本息共計(jì)4062.75萬(wàn)元未償還。
天眼查顯示，恒遠(yuǎn)公司更名后曾多次被法院采取限制消費(fèi)措施。
法院認(rèn)定，2014年4月24日，劉某鳳等方向葫蘆島農(nóng)商行出具一份《房產(chǎn)確認(rèn)說(shuō)明》載明，抵債人恒遠(yuǎn)公司法定代表人劉某鳳，現(xiàn)以抵債形式購(gòu)買(mǎi)的坐落于龍灣大街南延西側(cè)市戶商品住宅（70套）及地下72個(gè)車(chē)庫(kù)和一層3個(gè)小院，已全部確認(rèn)產(chǎn)權(quán)真實(shí)有效，商品住宅樓按每戶已經(jīng)全部簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并開(kāi)具正規(guī)發(fā)票。車(chē)庫(kù)和小院因不在產(chǎn)權(quán)處確權(quán)范圍，已經(jīng)全部開(kāi)具收據(jù)。
法院認(rèn)定，劉某鳳及葫蘆島農(nóng)商行等方簽訂《抵債協(xié)議書(shū)》一份，載明抵債人劉某鳳、蘇某夫妻借用鄭某等41人名義先后向貸款人葫蘆島農(nóng)商行申請(qǐng)借款，貸款用于恒遠(yuǎn)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，近年來(lái)由于經(jīng)營(yíng)不善，借款人鄭某等41人及劉某鳳、蘇某夫妻已經(jīng)沒(méi)有能力用資金償還貸款本息。在葫蘆島市協(xié)調(diào)下，經(jīng)貸款人與抵債人充分協(xié)商，一致同意達(dá)成如下抵債協(xié)議，約定抵債人劉某鳳、蘇某夫婦自愿用其購(gòu)買(mǎi)的房屋（70套）及地下72個(gè)車(chē)庫(kù)和一樓小院3戶房產(chǎn)，折價(jià)后代替借款人鄭某等41人償還貸款人的貸款本息共計(jì)4062.75萬(wàn)元等。
2015年11月，葫蘆島農(nóng)商行委托葫蘆島成成拍賣(mài)行有限公司對(duì)劉某鳳、蘇某抵債給葫蘆島農(nóng)商行的案涉房產(chǎn)在葫蘆島日?qǐng)?bào)上刊登《拍賣(mài)公告》。
針對(duì)上述抵債的具體情況，葫蘆島農(nóng)商行方面告訴記者，2014年葫蘆島連山農(nóng)村商業(yè)銀行并購(gòu)葫蘆島市龍港區(qū)農(nóng)村信用社聯(lián)合社（以下簡(jiǎn)稱“龍港聯(lián)社）”、葫蘆島市南票區(qū)農(nóng)村信用社聯(lián)合社成立葫蘆島農(nóng)商行�！皠⒛厨P、蘇某代為償還的鄭某等41名借款人的貸款，均為原龍港聯(lián)社時(shí)期下屬營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)放的不良貸款，在并購(gòu)過(guò)程中通過(guò)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)協(xié)助清收，最后形成了劉某鳳用購(gòu)買(mǎi)葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司70戶商品房及車(chē)庫(kù)、小院抵債的協(xié)議”。
該行表示：“抵債時(shí)葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為龍港聯(lián)社出具了《房產(chǎn)確認(rèn)說(shuō)明》，證明了劉某鳳購(gòu)買(mǎi)商品房的真實(shí)性�；趯�(duì)《房產(chǎn)確認(rèn)說(shuō)明》的信賴，我行與劉某鳳簽訂《抵債協(xié)議書(shū)》后未辦理抵債商品房過(guò)戶手續(xù)，但是抵債商品房的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》原件均交付給我行。”
但半路殺出程咬金。2017年7月4日，中業(yè)公司起訴恒遠(yuǎn)公司，要求解除中業(yè)公司與劉某鳳簽訂的70份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，劉某鳳返還中業(yè)公司70戶房產(chǎn)及77個(gè)車(chē)庫(kù)。葫蘆島農(nóng)商行在訴訟中表示，涉案返還的房產(chǎn)就是抵債給葫蘆島農(nóng)商行的70戶房屋等財(cái)產(chǎn)。
中業(yè)公司與上述房產(chǎn)的關(guān)系是什么？葫蘆島農(nóng)商行在訴訟中稱，2012年，中業(yè)公司與恒遠(yuǎn)公司簽訂《團(tuán)購(gòu)商品房預(yù)售協(xié)議書(shū)》，恒遠(yuǎn)公司團(tuán)購(gòu)領(lǐng)航國(guó)際花園12號(hào)樓的196戶樓房和196個(gè)車(chē)庫(kù)，用于中業(yè)公司應(yīng)付的商砼（混凝土）款支付購(gòu)房款，也就是房抵債。
從文件來(lái)看，上述《團(tuán)購(gòu)商品房預(yù)售協(xié)議書(shū)》顯示：“恒遠(yuǎn)公司與中業(yè)公司雙方用現(xiàn)行價(jià)格核定商品混凝土抵頂房款商品混凝土總量。在辦理入戶時(shí)核算該工程商品混凝土用量，以及用商品混凝土抵頂房款后，剩余商品混凝土量用于中業(yè)公司后續(xù)工程”，“商品混凝土價(jià)款抵頂恒遠(yuǎn)公司在中業(yè)公司購(gòu)房所需房款及車(chē)庫(kù)款，購(gòu)房款多退少補(bǔ)，折算混凝土用于中業(yè)公司后續(xù)工程”。
但法院認(rèn)定，恒遠(yuǎn)公司由于自身原因在2015年就停止向中業(yè)公司的“宜州新城”項(xiàng)目供應(yīng)混凝土，并撤走現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械設(shè)備，這些行為表明，恒遠(yuǎn)公司不再履行雙方簽訂的合同義務(wù)。因中業(yè)公司多付房屋款項(xiàng)共計(jì)4206.37萬(wàn)元，故恒遠(yuǎn)公司應(yīng)予返還70戶房屋及74個(gè)車(chē)庫(kù)。恒遠(yuǎn)公司不服上述判決提起上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。
銀行表示已上訴
此后，葫蘆島農(nóng)商行提起第三人撤銷之訴，提請(qǐng)法院駁回中業(yè)公司解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及返還商品房等訴訟請(qǐng)求，2020年5月該案公開(kāi)審理。
法院認(rèn)定，葫蘆島農(nóng)商行對(duì)原案雙方當(dāng)事人的訴訟標(biāo)的不享有物權(quán)期待權(quán)。雖然商品房買(mǎi)賣(mài)合同、抵房協(xié)議合法有效，但以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢(qián)債務(wù)為目的，而物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式。本案中，劉某鳳和葫蘆島農(nóng)商行并未實(shí)際占有案涉房屋，且劉某鳳亦未支付對(duì)價(jià)。因此，基于以物抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人葫蘆島農(nóng)商行，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對(duì)交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)，不具有優(yōu)先性。
判決書(shū)顯示，葫蘆島農(nóng)商行認(rèn)為，中業(yè)公司與劉某鳳簽訂的70份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，進(jìn)行了網(wǎng)簽備案登記。對(duì)此，法院認(rèn)為，商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案，僅是房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)商品房預(yù)售的一種行政管理手段，不具有不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示公信功能，不能使登記權(quán)利人劉某鳳取得物權(quán)，故劉某鳳和葫蘆島農(nóng)商行均不能據(jù)此取得案涉房屋的物權(quán)。
某股份行銀行人士告訴記者，一般情況下，銀行對(duì)抵債房產(chǎn)均會(huì)按流程做不動(dòng)產(chǎn)登記，但有些特殊情況下不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)法辦理，比如房產(chǎn)當(dāng)時(shí)相關(guān)手續(xù)還不齊全等。
另外，法院認(rèn)定，葫蘆島農(nóng)商行與劉某鳳、蘇某簽訂抵債協(xié)議時(shí)，明知案涉房屋登記在中業(yè)公司名下，劉某鳳未取得案涉房屋的物權(quán)，對(duì)抵債協(xié)議不能履行存在過(guò)錯(cuò)，故葫蘆島農(nóng)商行不構(gòu)成善意。最判處駁回葫蘆島農(nóng)商行起訴。
但葫蘆島農(nóng)商行表示：“中業(yè)公司同意劉某鳳用所購(gòu)70戶商品房及車(chē)庫(kù)、小院抵債后，就無(wú)權(quán)主張與劉玉鳳簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，我行是善意取得抵債商品房�！�
該行表示：“我行不服遼寧省高級(jí)人民法院做出的（2020）遼民撤1號(hào)《民事裁定書(shū)》，已經(jīng)提出上訴。最高人民法院已經(jīng)受理立案，案件正在二審審理過(guò)程中，案件沒(méi)有終審結(jié)果，故不能認(rèn)為我行敗訴。如果我行終審敗訴，我行可以依據(jù)《抵債協(xié)議書(shū)》無(wú)效，繼續(xù)追索劉某鳳、蘇某以及中業(yè)公司的賠償責(zé)任，貸款不會(huì)形成損失�！�
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