5年期LPR單獨(dú)“降息”，對購房家庭有什么影響？

　　導(dǎo)語：新申請住房貸款的居民家庭將迎來雙重利好，購買二套房的居民家庭也能從中獲益。

　　5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。其中，1年期LPR與上月持平，5年期以上LPR比上月下降15BP。這是自LPR報(bào)價(jià)形成機(jī)制改革以來，首次出現(xiàn)1年期LPR不降、5年期LPR下降，并且5年期LPR創(chuàng)下最大降幅。

　　5年期LPR單獨(dú)“降息”，此舉也被市場視為央媽給房地產(chǎn)市場單獨(dú)“開小灶”。5年期以上LPR調(diào)整對房地產(chǎn)市場有哪些影響？對購房家庭有什么影響？下階段政策寬松力度是否仍有空間？

　　第一財(cái)經(jīng)記者采訪了解到，此次5年期以上LPR調(diào)整，新申請住房貸款的居民家庭將迎來雙重利好，購買二套房的居民家庭也能從中獲益。而對于存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款，也將在購房人與商業(yè)銀行合同約定的利率重定價(jià)日后下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

　　對房地產(chǎn)市場有哪些影響？

　　自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR下調(diào)4次，從4.85%降至4.6%，此次調(diào)整后進(jìn)一步降至4.45%。

　　業(yè)內(nèi)專家對記者表示，與企業(yè)貸款不同，個(gè)人住房貸款期限長，目前99%以上的個(gè)人住房貸款利率與5年期以上LPR掛鉤。

　　近日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，將全國層面新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限從LPR調(diào)整為LPR-20BP，二套住房貸款利率下限保持LPR+60BP。

　　業(yè)內(nèi)專家稱，此次調(diào)整后，按照最新LPR計(jì)算，個(gè)人住房貸款利率最低可達(dá)首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下行，有助于落實(shí)中央政治局會議精神，支持剛性和改善性住房需求，減輕居民房貸利息壓力，穩(wěn)定投資、消費(fèi)和宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　對購房家庭有什么影響？

　　2019年LPR改革完成后，所有新發(fā)放、存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率均以相應(yīng)期限LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。在房貸轉(zhuǎn)化成LPR利率模式后，新的房貸全部采用LPR定價(jià)模式，存量房貸也從2020年下半年起開始批量進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，本次LPR調(diào)整對新發(fā)放和存量個(gè)人住房貸款均會產(chǎn)生影響。對于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，利率將立即下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，疊加央行、銀保監(jiān)會5月15日將全國新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限從LPR調(diào)整為LPR-20BP，新申請住房貸款的居民家庭將迎來雙重利好，購買二套房的居民家庭也能從中獲益。

　　該專家還表示，對于存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款，也將在購房人與商業(yè)銀行合同約定的利率重定價(jià)日后下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，平均每月可減少月供支出約45元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約1.6萬元。

　　下一階段政策空間幾何？

　　因疫情等因素沖擊，2022年初至今，居民購房意愿較為低迷，住房信貸釋放速度隨之放緩，前4月新增個(gè)人按揭貸款同比下降25%。

　　此次5年期貸款基準(zhǔn)利率LPR的下調(diào)是年內(nèi)第二次下調(diào)，疊加央行5月15日下調(diào)了首套住房按揭貸款利率下限，不僅利好首套房購置需求，同時(shí)也降低了存量房貸持有者的還貸成本，有助于促進(jìn)其消費(fèi)。

　　值得注意的是，專家普遍認(rèn)為，下一個(gè)階段政策寬松的力度仍有空間。

　　植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場全面下行的局面，房地產(chǎn)政策將會在更大面積和更大程度上釋放購房需求。此番基準(zhǔn)利率下調(diào)對應(yīng)著房貸基準(zhǔn)利率下調(diào)，延續(xù)了4月中央政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)，支持支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。預(yù)計(jì)下一個(gè)階段，后續(xù)樓市紓困政策將從三、四線城市逐步向一線和重點(diǎn)二線城市轉(zhuǎn)移，部分城市將可能小幅調(diào)降房貸利率，適度降低購房者融資成本。參考過往類似周期的房貸政策，預(yù)計(jì)2022年末個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率可能從2022年一季度末的5.49%下調(diào)至5.0%-5.25%左右。

　　馬泓表示，住房金融環(huán)境進(jìn)一步改善，有助于房地產(chǎn)投資逐步企穩(wěn)。下半年，隨著調(diào)控政策逐步顯效，新開工或?qū)⒂|底反彈，房地產(chǎn)投資增速可能在三季度逐步企穩(wěn)，并于四季度小幅回升。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長約2%，增速繼續(xù)下降但幅度稍有放緩。