近段時間以來，部分樓盤因延期交付引發(fā)的問題被廣泛關(guān)注，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管、銀行放貸政策一再被提及。8月7日，北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前已有包括西安、長沙、紹興、東莞在內(nèi)的多地發(fā)布商品房預(yù)售資金管理細(xì)則，明確各方責(zé)任，要求預(yù)售資金應(yīng)存入銀行專用監(jiān)管賬戶，不得隨意支取、使用。
放貸政策方面，為規(guī)范房企拿地、保護(hù)購房者權(quán)益，北京商報記者從青島地區(qū)多家開發(fā)商處獲悉，青島地區(qū)目前要求所有樓盤封頂后銀行才可以發(fā)放按揭貸款。事實(shí)上，在早前發(fā)布的《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡稱《通知》）就已提出此要求，但個別銀行違規(guī)發(fā)放貸款的案例仍不時涌現(xiàn)，對此，分析人士認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從防范“爛尾樓”和金融風(fēng)險角度，重新嚴(yán)格落實(shí)房貸發(fā)放的政策。
多地政府加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管
預(yù)售資金監(jiān)管指的是房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)商需要將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用做本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。
在“爛尾樓”風(fēng)波伊始，多地業(yè)主發(fā)布的停貸告知書中就曾質(zhì)疑銀行存在違規(guī)放貸以及預(yù)售資金監(jiān)管不力的情形，為防患于未然，對于這筆交房“保險金”已有多地推出細(xì)則，明確壓實(shí)各方責(zé)任。
北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地發(fā)布的預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則主要明確了監(jiān)管賬戶設(shè)立、監(jiān)管額度、開發(fā)商違規(guī)挪用將如何追責(zé)、監(jiān)管部門各自權(quán)責(zé)等多個方面的內(nèi)容。
具體來看，長沙市政府辦公廳近日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》對全市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強(qiáng)化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式。即要求購房人交存的定金、首付款，銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過監(jiān)測專戶存入到監(jiān)管賬戶，對資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測，對項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍�，�?yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。
為防止開發(fā)商截留、收存購房款，東莞市住建局提出，對已取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，由購房人根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息，通過關(guān)聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機(jī)刷卡、銀行柜臺轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式，將購房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶。
除了對開發(fā)商可能存在的違規(guī)問題“劃紅線”之外，銀行也必須在預(yù)售資金流程中承擔(dān)起責(zé)任。河北滄州發(fā)布的《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(征求意見稿)要求，如果監(jiān)管銀行違反本辦法規(guī)定，拒收、拒付或擅自撥付商品房預(yù)售資金，或者違規(guī)使用商品房預(yù)售資金，造成預(yù)售資金被挪用，導(dǎo)致工程無法按期竣工的，除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，由其上級主管部門依法處理，并不得再承擔(dān)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
從相應(yīng)條款來看，各地均明確監(jiān)管銀行不得擅自扣劃，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自將資金挪作他用，試圖封堵可能挪用預(yù)售資金的各個環(huán)節(jié)。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，現(xiàn)階段，有一些該進(jìn)監(jiān)管賬戶的資金并沒有進(jìn)來。例如一個大的樓盤，往往有多家做按揭的銀行，把錢轉(zhuǎn)入同一家銀行賬戶中，這些銀行沒有動力。此外，開發(fā)商也不愿意將資金轉(zhuǎn)到監(jiān)管賬戶，因?yàn)闀艿蕉喾N約束。下階段，要對該轉(zhuǎn)進(jìn)監(jiān)管賬戶的資金但未轉(zhuǎn)進(jìn)的情況加以明確應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
這一地嚴(yán)格落實(shí)“先封頂才可放貸”政策
在“爛尾樓”事件發(fā)生后，銀保監(jiān)會曾多次“喊話”指導(dǎo)銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，堅(jiān)持摸清情況、實(shí)事求是、科學(xué)分類、精準(zhǔn)施策，主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。
為規(guī)范房企拿地、保護(hù)購房者權(quán)益，已有地區(qū)對銀行放貸政策進(jìn)行了調(diào)整。8月7日，北京商報記者從青島地區(qū)多家開發(fā)商處獲悉，青島地區(qū)要求所有樓盤封頂之后銀行才可以發(fā)放按揭貸款。
“目前青島要求所有的項(xiàng)目，不管是大型開發(fā)商還是小型開發(fā)商的項(xiàng)目全部都要求封頂之后才可以發(fā)放貸款�！鼻鄭u地區(qū)一位開發(fā)商相關(guān)人士介紹，“按照建筑方常規(guī)的操作，封頂之后開發(fā)商要把土建工程款全額結(jié)給建筑方，在結(jié)清之后開發(fā)商還能正常運(yùn)營，那么銀行才會發(fā)放貸款，如果封頂之后開發(fā)商不能正常運(yùn)營，銀行便不會放貸�！�
“這個政策比之前嚴(yán)格了很多，現(xiàn)在明確規(guī)定必須要執(zhí)行，而且是以政府為主導(dǎo)進(jìn)行干預(yù)。”上述開發(fā)商人士強(qiáng)調(diào)，“目前收到的通知是要求青島地區(qū)所有銀行都按照這一規(guī)定執(zhí)行。這個要求是制約開發(fā)商的，對購房者的保障力度會更大，如果開發(fā)商出現(xiàn)‘爛尾’情況，購房者可以申請解除購房合同�！�
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，嚴(yán)格執(zhí)行“先封頂才可以放貸”政策對防范“爛尾樓”、資金監(jiān)管方面將起到重要作用，該政策也為購房者提供了一個重要保障。在執(zhí)行過程中，開發(fā)商需要注意資金略收緊帶來的影響以及資金回款問題。
事實(shí)上，封頂之后才可以發(fā)放貸款并不是一個新政，早在2003年出臺的《通知》中就明確提出，為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。
但由于各地區(qū)實(shí)際情況不同，對這一政策的執(zhí)行情況也不一。一位銀行業(yè)人士在接受北京商報記者采訪時直言，很早就有“先封頂才可以放貸”這個政策，但在執(zhí)行過程中確實(shí)也遇到一些難點(diǎn)，比如：可能影響到部分房企現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，房企項(xiàng)目開工，進(jìn)而對個別房企拿地造成影響；另外，也不排除個別房企采取一些規(guī)避監(jiān)管措施等。
今年以來，亦有多家銀行因向未封頂樓盤發(fā)放貸款被罰。經(jīng)北京商報記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅4月以來，就有多家銀行分行因向購買主體結(jié)構(gòu)未封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款而被監(jiān)管機(jī)構(gòu)處罰，其中，既包括國有大行亦含股份制銀行。
隨著調(diào)控力度的加大，嚴(yán)格執(zhí)行“先封頂才可以放貸”政策也將成為常態(tài)。嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，2003年央行就已發(fā)布相關(guān)政策，但各地在執(zhí)行過程中有所偏差。當(dāng)前需要重新學(xué)習(xí)此類政策精神，基于目前購房者的呼聲和訴求以及從防范“爛尾樓”和金融風(fēng)險角度，重新嚴(yán)格落實(shí)央行2003年對于房貸發(fā)放的政策。
做好住房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作
保交樓是穩(wěn)民生的前提，中共中央政治局7月28日召開會議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場 ，堅(jiān)持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
針對房地產(chǎn)金融政策，董希淼建議，首先，要對現(xiàn)有政策進(jìn)行優(yōu)化。比如，階段性放松開發(fā)商融資“三條紅線”約束，階段性放松房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，給銀行留出更多的整改時間。對于實(shí)力較弱的開發(fā)商，現(xiàn)階段要及時收縮業(yè)務(wù)線，將精力放在保證樓盤交付的工作上。地方政府要起到綜合協(xié)調(diào)的作用，主動推動各方解決問題，同時加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。
“此外，對制度可以進(jìn)行創(chuàng)新�！倍ｍ颠M(jìn)一步指出，比如，支持一些銀行發(fā)放房地產(chǎn)并購主題債，支持合理的并購。針對可能爛尾的樓盤，央行可以創(chuàng)設(shè)“保交樓”專項(xiàng)再貸款，給銀行提供低成本資金支持，銀行獲得資金支持后加大為樓盤定向輸血。
上述銀行業(yè)人士進(jìn)一步表示，后續(xù)保交樓還需要壓實(shí)主體責(zé)任，房企積極作為，金融、產(chǎn)業(yè)等部門政策積極配合地方政府，處理好個別“爛尾樓”盤，保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，穩(wěn)定市場信心。
在此前的回應(yīng)中，也有多家銀行表示，未來將全面持續(xù)跟進(jìn)涉及樓盤情況，積極采取措施，與客戶做好溝通和住房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)工作，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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