8月24日國常會上關(guān)于房地產(chǎn)的新提法引起業(yè)內(nèi)外關(guān)注。
會議提出，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。對于這一提法，有觀點認(rèn)為是前期政策基調(diào)的延續(xù)，也有分析認(rèn)為，因城施策將從大方向聚焦于信貸工具的實施，未來各地信貸寬松政策將進(jìn)一步加碼，其中降低首付比例和放松限購、限貸或是主要方向。
另外對于政策落地的范圍和力度，業(yè)內(nèi)預(yù)期也還存在分歧。東吳證券(601555)分析師陶川認(rèn)為，考慮到一線城市是“房住不炒”的標(biāo)桿，未來政策鋪開或集中在二線及以下城市；國金證券(600109)地產(chǎn)分析師杜昊旻則認(rèn)為，這一輪寬松政策可能需要“隔山打�！�，由一線或新一線高能級城市帶領(lǐng)市場復(fù)蘇。
“一城一策”運用信貸政策
8月24日的國務(wù)院常務(wù)會議，部署了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的多項接續(xù)政策措施，其中提到，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
事實上，自去年下半年調(diào)控收緊并進(jìn)行政策糾偏后，監(jiān)管關(guān)于“支持剛性和改善性住房需求”的說法和政策不斷，各地也普遍在“房住不炒”的基礎(chǔ)上因城施策，尤其在7月全國爛尾樓業(yè)主斷供風(fēng)波之后，各地政府的動作也開始加速。
7月28日的政治局會議曾首次提及“保交樓、穩(wěn)民生”，并強(qiáng)調(diào)了壓實地方政府責(zé)任，鼓勵因城施策用足用好政策工具箱。
華泰證券宏觀分析師劉雯琪認(rèn)為，國常會對地產(chǎn)的描述基本延續(xù)了此前的政策基調(diào)，而且在地產(chǎn)周期下行的背景下，國常會并沒有提及近期地產(chǎn)的相關(guān)風(fēng)險事件，淡化了地產(chǎn)周期的影響。
據(jù)劉雯琪此前測算，地產(chǎn)周期加速下行將從實體和金融兩個傳導(dǎo)鏈條加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，其中從地產(chǎn)投資、相關(guān)服務(wù)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、消費三個維度看，可能拖累2022年全年名義GDP增長約3~4個百分點；從居民房貸、地產(chǎn)信托以及境內(nèi)地產(chǎn)債角度測算，可能直接拖累社融同比0.7~1.2個百分點，而對信用擴(kuò)張的潛在間接拖累可能更大。
事實上，近期的政策導(dǎo)向已經(jīng)表明，保交樓、緩解房企流動性危機(jī)和刺激居民需求的舉措正在“多管齊下”。比如在緩解房企流動性緊張方面，繼5月多家示范房企發(fā)行帶有信用保護(hù)工具的境內(nèi)債券之后，8月25日龍湖旗下公司發(fā)行了年內(nèi)首期中票，并由中債信增提供全額直接擔(dān)保，后續(xù)其他示范房企的動作值得關(guān)注。
而在刺激居民購房需求方面，年內(nèi)5年期以上LPR報價已經(jīng)累計下調(diào)35個基點至4.3%，加上央行將新增首套房利率下限下調(diào)20個基點，購房者已經(jīng)累計減負(fù)55個基點。各地因城施策的廣度和深度也還在不斷提升。
早在728政治局會議之后，已經(jīng)有多地陸續(xù)推出新的樓市寬松政策，其中與信貸有關(guān)的就有至少10個城市。另據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計，截至8月17日，年內(nèi)已有83城相繼放松限貸，其中蘭州、貴陽、南通等57城首套房首付比例下調(diào)至20%，41城下調(diào)二套房首付比例，還有鄭州等44城實行認(rèn)房不認(rèn)貸。
中指研究院最新研報指出，國常會此次提法進(jìn)一步明確了中央支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的信號，短期來看，各地優(yōu)化信貸政策的力度有望加大，通過降首付、降利率，來降低購房成本，尤其是核心二線城市，預(yù)計將對認(rèn)房認(rèn)貸政策進(jìn)行優(yōu)化，促進(jìn)合理住房需求釋放。
陶川也認(rèn)為，更大范圍的降低首付、放松限購限貸等政策將會加快落地。“首付比例和限購限貸是地方調(diào)節(jié)地產(chǎn)最有效的信貸相關(guān)工具�！碧沾ㄔ谘袌笾蟹治�，政策的鋪開可能還是主要集中在二線及以下城市。
一線城市還會“動”嗎？
那么，一線城市是否有可能借此政策松綁樓市？
陶川認(rèn)為，一線城市作為“房住不炒”的標(biāo)桿和全國房價的風(fēng)向標(biāo)，相關(guān)政策的放松會比較謹(jǐn)慎。但杜昊旻認(rèn)為，當(dāng)前已經(jīng)到了需要“隔山打�！钡臅r候。
“當(dāng)前多數(shù)低能級城市限購限售政策已基本取消，部分二線城市也有累計較大力度的寬松政策落地，但受城市基本面的限制，當(dāng)?shù)厥袌鲣N售靠自身調(diào)控難有好轉(zhuǎn)，而房地產(chǎn)市場具有明顯的傳導(dǎo)輪動性。”杜昊旻在研報中舉例稱，2014-2016年的復(fù)蘇也是由上海、深圳等高能級城市帶動，預(yù)計本輪的市場復(fù)蘇也需要從一線和新一線城市率先啟動。
從當(dāng)前因城施策的特點來看，的確仍以二線及以下城市為主，但主要角色已經(jīng)從一季度的三四線城市轉(zhuǎn)變?yōu)闊衢T二三線城市，比如南京、蘇州、無錫，在8月上旬集中下調(diào)了二套房首付比例，并取消了認(rèn)房又認(rèn)貸，福州、濟(jì)南、石家莊等多地也在這個月調(diào)整了相關(guān)房貸政策。
一線城市也已經(jīng)有所松動，但仍在有限范圍內(nèi)。比如北京在8月初針對3個試點項目對符合條件的老年人取消認(rèn)房又認(rèn)貸，變相降低首付比例，并支持“接力貸”形式購房；上海臨港(600848)則在近期出臺了放松限購的政策，即在臨港新片區(qū)工作的非戶籍人才繳納個稅或社保滿1年即可購房，成為一線城市中首個明文松綁限購政策的城市。
更早之前，深圳、廣州則分別在公積金住房貸款和二手房指導(dǎo)價等方面出現(xiàn)松綁跡象。
但不論是各地密集出臺的新政還是LPR的下調(diào)，從市場銷售來看正向反應(yīng)依然不明顯。國金證券高頻周度數(shù)據(jù)顯示，2022年8月（截至23日）35城新房銷售環(huán)比-11.2%，同比-26.3%。此前7月，因為斷供風(fēng)波等因素干擾，樓市銷售數(shù)據(jù)和按揭信貸需求雙雙大幅回落。
杜昊旻認(rèn)為，當(dāng)前各城市的寬松政策大部分為“小步快跑”的形式，雖然頻率較高而單次力度較小，消費者對前期政策能做出積極反應(yīng)，但多次小力度刺激后政策邊際效應(yīng)或減弱。在此背景下，未來“一城一策”措施可能需要有“高調(diào)辦小事”的大力度政策落地，才能有效提振市場信心。
從政策效果來看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為更加有利于改善型房企的銷售回暖。從不少熱點城市中介人士的反饋來看，市場對“金九銀十”的預(yù)期又提高了，但部分“低溫”城市的表現(xiàn)依然還有很大不確定性。
“目前一二線城市銷售已有企穩(wěn)復(fù)蘇跡象，三四線城市成交量依然在低位徘徊，而本輪市場周期中三四線城市缺少棚改等利好刺激，市場恢復(fù)力度相對較弱。”杜昊旻表示。
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