近兩日，一份由央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）在業(yè)內(nèi)流傳，其中涉及的個(gè)人住房貸款、“保交樓”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等內(nèi)容引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。雖然該《通知》未在官網(wǎng)正式發(fā)布，但北京商報(bào)記者從多方信源側(cè)面求證到了該文件的真實(shí)性。在分析人士看來，《通知》對(duì)于銀行開展房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)有一定的積極促進(jìn)意義，有助于增強(qiáng)銀行信貸業(yè)務(wù)流通力、發(fā)揮可貸資金的最大效用。
合理確定個(gè)人住房貸款首付比例和利率水平
《通知》明確，支持各地在全國政策基礎(chǔ)上“因城施策”，實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍�(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。
據(jù)了解，央行、銀保監(jiān)會(huì)此前曾公布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的通知（即“差別化住房信貸政策”），2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，均可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
差別化住房信貸政策出臺(tái)后，北京商報(bào)記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，已有山東省濟(jì)寧市、廣東省清遠(yuǎn)市、湖北省武漢市等多個(gè)城市階段性下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限，這些城市的多家銀行目前實(shí)行的首套房商貸利率均已降至4%以下。
談及此次《通知》對(duì)于個(gè)人住房貸款的意義，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，此舉向個(gè)人住房貸款釋放了一定的積極、改善信號(hào)，通過合理放寬住房貸款政策，提升置業(yè)熱情，利于行業(yè)信心的修復(fù)�！锻ㄖ分攸c(diǎn)提出了地方政府合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平，預(yù)計(jì)接下來首套、二套的房貸利率與首付比例或有進(jìn)一步下調(diào)的空間。
針對(duì)新市民，《通知》單獨(dú)強(qiáng)調(diào)，支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。
某股份制銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)透露，該行推進(jìn)新市民金融服務(wù)政策，明確服務(wù)新市民的范圍，并在首付款成數(shù)及利率定價(jià)等方面為新市民購房貸款提供專項(xiàng)優(yōu)惠支持�！锻ㄖ钒l(fā)布后，該行將不斷對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行完善，做好新市民金融基礎(chǔ)服務(wù)。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，《通知》指出，要確定新市民首套住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)后續(xù)在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、借款審批流程、房貸利率和還貸方式等方面會(huì)有各類新政策出臺(tái)。
鼓勵(lì)銀行為“保交樓”提供信貸支持
“保交樓”是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，也是穩(wěn)民生的重要體現(xiàn)。《通知》明確，支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、專款專用，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。
這也是8月19日住建部、財(cái)政部、央行等部門出臺(tái)措施，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付后，再次明確政策性金融機(jī)構(gòu)在化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)中的作用。
除了繼續(xù)支持政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)貸款外，《通知》還鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，在專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項(xiàng)借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。
按照《通知》規(guī)定，商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)下新設(shè)“專項(xiàng)借款配套融資”子科目用于統(tǒng)計(jì)和管理。配套融資原則上不應(yīng)超過對(duì)應(yīng)專項(xiàng)借款的期限，最長(zhǎng)不超過三年。項(xiàng)目銷售回款應(yīng)當(dāng)劃入在主融資商業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行開立的項(xiàng)目專用賬戶，項(xiàng)目專用賬戶由提供新增配套融資的商業(yè)銀行參與共同管理。自《通知》印發(fā)之日起半年內(nèi)，商業(yè)銀行向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，《通知》在既有的專項(xiàng)借款基礎(chǔ)上，創(chuàng)設(shè)了一種新的“保交樓”支持工具，即配套融資支持。配套融資支持將作為商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的子產(chǎn)品，同時(shí)不牽涉房貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等相關(guān)內(nèi)容。此類配套融資支持是后續(xù)理解“保交樓”和理解金融工作所需要密切關(guān)注的內(nèi)容。總體來看，后續(xù)各地“專項(xiàng)借款+配套融資支持”的體系框架會(huì)更加健全。
階段性調(diào)整房地產(chǎn)貸款集中度等政策
根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，《通知》階段性調(diào)整部分金融管理政策。按照《通知》規(guī)定，對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，可延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期。
據(jù)了解，2021年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》正式實(shí)施。央行、銀保監(jiān)會(huì)根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模和機(jī)構(gòu)類型，分五檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，為銀行房地產(chǎn)貸款設(shè)置了“兩道紅線”，即房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比上限。其中，第一檔的中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。
根據(jù)此次《通知》規(guī)定，央行、銀保監(jiān)會(huì)或央行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評(píng)估，可合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期。
談及延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期的意義，關(guān)榮雪表示，延長(zhǎng)了銀行房地產(chǎn)貸款集中度的過渡時(shí)間，也就意味著當(dāng)下銀行可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)住房市場(chǎng)給予信貸支持，大大提高了銀行開展相關(guān)業(yè)務(wù)的自主性和活躍度，同時(shí)將減少商業(yè)銀行的顧慮，為新一輪房貸投放工作提供充足的空間。
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期還有一層隱含的意思，即房貸集中度管理政策沒有取消。這對(duì)理解商業(yè)銀行未來信貸投放工作是有啟發(fā)的，即要從“階段性”的角度理解信貸投放工作。
《通知》還提出，階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策。明確相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要用好人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已出臺(tái)的適用于主要商業(yè)銀行、全國性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動(dòng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清。
關(guān)榮雪表示，此次《通知》對(duì)于銀行開展房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)有一定的積極促進(jìn)意義。一方面，有助于增強(qiáng)銀行信貸業(yè)務(wù)流通力，發(fā)揮可貸資金的最大效用；另一方面，將推動(dòng)銀行住房金融業(yè)務(wù)向覆蓋租購兩端、服務(wù)存量轉(zhuǎn)型升級(jí)的模式發(fā)展，有助于持續(xù)鞏固銀行在住房金融領(lǐng)域的差異化競(jìng)爭(zhēng)力。
對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)如何落實(shí)《通知》要求，光大銀行(601818)金融市場(chǎng)部分析師周茂華認(rèn)為， 金融機(jī)構(gòu)要發(fā)揮主觀能動(dòng)性，降低順周期影響，支持因短期沖擊而陷入困難、聚焦主業(yè)、資質(zhì)較優(yōu)的房企的合理融資需求，同時(shí)，滿足住房剛需，促進(jìn)樓市加快重返平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展軌道。確保資金用到實(shí)處，銀行需要其他部門配合減少信息不對(duì)稱，銀行部門盡職履責(zé)，對(duì)民營(yíng)中小房企進(jìn)行盡調(diào)，同時(shí)，建立賬戶資金閉環(huán)管理，加強(qiáng)貸后管理等。
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