近兩日，一份由央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》）在業(yè)內(nèi)流傳，其中涉及的個人住房貸款、“保交樓”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等內(nèi)容引發(fā)市場關(guān)注。雖然該《通知》未在官網(wǎng)正式發(fā)布，但北京商報記者從多方信源側(cè)面求證到了該文件的真實性。在分析人士看來，《通知》對于銀行開展房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)有一定的積極促進意義，有助于增強銀行信貸業(yè)務(wù)流通力、發(fā)揮可貸資金的最大效用。
合理確定個人住房貸款首付比例和利率水平
《通知》明確，支持各地在全國政策基礎(chǔ)上“因城施策”，實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍�人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。同時，鼓勵金融機構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。
據(jù)了解，央行、銀保監(jiān)會此前曾公布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的通知（即“差別化住房信貸政策”），2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，均可階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
差別化住房信貸政策出臺后，北京商報記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，已有山東省濟寧市、廣東省清遠市、湖北省武漢市等多個城市階段性下調(diào)首套住房商業(yè)性個人貸款利率下限，這些城市的多家銀行目前實行的首套房商貸利率均已降至4%以下。
談及此次《通知》對于個人住房貸款的意義，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，此舉向個人住房貸款釋放了一定的積極、改善信號，通過合理放寬住房貸款政策，提升置業(yè)熱情，利于行業(yè)信心的修復(fù)�！锻ㄖ分攸c提出了地方政府合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平，預(yù)計接下來首套、二套的房貸利率與首付比例或有進一步下調(diào)的空間。
針對新市民，《通知》單獨強調(diào)，支持金融機構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。
某股份制銀行相關(guān)負責(zé)人接受北京商報記者采訪時透露，該行推進新市民金融服務(wù)政策，明確服務(wù)新市民的范圍，并在首付款成數(shù)及利率定價等方面為新市民購房貸款提供專項優(yōu)惠支持�！锻ㄖ钒l(fā)布后，該行將不斷對產(chǎn)品進行完善，做好新市民金融基礎(chǔ)服務(wù)。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，《通知》指出，要確定新市民首套住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計后續(xù)在首套房認定標(biāo)準(zhǔn)、借款審批流程、房貸利率和還貸方式等方面會有各類新政策出臺。
鼓勵銀行為“保交樓”提供信貸支持
“保交樓”是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，也是穩(wěn)民生的重要體現(xiàn)�！锻ㄖ访鞔_，支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、�？顚Ｓ�，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。
這也是8月19日住建部、財政部、央行等部門出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付后，再次明確政策性金融機構(gòu)在化解房地產(chǎn)風(fēng)險中的作用。
除了繼續(xù)支持政策性銀行提供“保交樓”專項貸款外，《通知》還鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持，在專項借款支持項目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構(gòu)特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。
按照《通知》規(guī)定，商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開發(fā)貸款項下新設(shè)“專項借款配套融資”子科目用于統(tǒng)計和管理。配套融資原則上不應(yīng)超過對應(yīng)專項借款的期限，最長不超過三年。項目銷售回款應(yīng)當(dāng)劃入在主融資商業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行開立的項目專用賬戶，項目專用賬戶由提供新增配套融資的商業(yè)銀行參與共同管理。自《通知》印發(fā)之日起半年內(nèi)，商業(yè)銀行向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類。
嚴躍進表示，《通知》在既有的專項借款基礎(chǔ)上，創(chuàng)設(shè)了一種新的“保交樓”支持工具，即配套融資支持。配套融資支持將作為商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的子產(chǎn)品，同時不牽涉房貸風(fēng)險評估等相關(guān)內(nèi)容。此類配套融資支持是后續(xù)理解“保交樓”和理解金融工作所需要密切關(guān)注的內(nèi)容�？傮w來看，后續(xù)各地“專項借款+配套融資支持”的體系框架會更加健全。
階段性調(diào)整房地產(chǎn)貸款集中度等政策
根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，《通知》階段性調(diào)整部分金融管理政策。按照《通知》規(guī)定，對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機構(gòu)，可延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期。
據(jù)了解，2021年1月，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》正式實施。央行、銀保監(jiān)會根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模和機構(gòu)類型，分五檔對房地產(chǎn)貸款集中度進行管理，為銀行房地產(chǎn)貸款設(shè)置了“兩道紅線”，即房地產(chǎn)貸款占比及個人住房貸款占比上限。其中，第一檔的中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。
根據(jù)此次《通知》規(guī)定，央行、銀保監(jiān)會或央行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實際情況并經(jīng)客觀評估，可合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期。
談及延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期的意義，關(guān)榮雪表示，延長了銀行房地產(chǎn)貸款集中度的過渡時間，也就意味著當(dāng)下銀行可根據(jù)實際情況對住房市場給予信貸支持，大大提高了銀行開展相關(guān)業(yè)務(wù)的自主性和活躍度，同時將減少商業(yè)銀行的顧慮，為新一輪房貸投放工作提供充足的空間。
嚴躍進進一步指出，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期還有一層隱含的意思，即房貸集中度管理政策沒有取消。這對理解商業(yè)銀行未來信貸投放工作是有啟發(fā)的，即要從“階段性”的角度理解信貸投放工作。
《通知》還提出，階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策。明確相關(guān)金融機構(gòu)要用好人民銀行、銀保監(jiān)會已出臺的適用于主要商業(yè)銀行、全國性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動房地產(chǎn)風(fēng)險市場化出清。
關(guān)榮雪表示，此次《通知》對于銀行開展房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)有一定的積極促進意義。一方面，有助于增強銀行信貸業(yè)務(wù)流通力，發(fā)揮可貸資金的最大效用；另一方面，將推動銀行住房金融業(yè)務(wù)向覆蓋租購兩端、服務(wù)存量轉(zhuǎn)型升級的模式發(fā)展，有助于持續(xù)鞏固銀行在住房金融領(lǐng)域的差異化競爭力。
對于銀行等金融機構(gòu)如何落實《通知》要求，光大銀行(601818)金融市場部分析師周茂華認為， 金融機構(gòu)要發(fā)揮主觀能動性，降低順周期影響，支持因短期沖擊而陷入困難、聚焦主業(yè)、資質(zhì)較優(yōu)的房企的合理融資需求，同時，滿足住房剛需，促進樓市加快重返平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展軌道。確保資金用到實處，銀行需要其他部門配合減少信息不對稱，銀行部門盡職履責(zé)，對民營中小房企進行盡調(diào)，同時，建立賬戶資金閉環(huán)管理，加強貸后管理等。
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