日前，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，為明確商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金相關(guān)要求，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
每經(jīng)記者 張壽林 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 馬子卿
日前，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），為明確商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金相關(guān)要求，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
在保函有效期內(nèi)，如監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項(xiàng)目工程款，出函銀行應(yīng)立即履約墊付。
專家：以保函置換部分監(jiān)管資金 為房企減輕流動(dòng)性壓力
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此前的預(yù)售資金管理，盡管短期內(nèi)強(qiáng)化了保交樓，但對(duì)房企償還到期債務(wù)影響較大，一定程度上增加了房企流動(dòng)性壓力。
王青認(rèn)為，此次三部門聯(lián)合印發(fā)的《通知》提出，以保函置換部分監(jiān)管資金，意在為房地產(chǎn)企業(yè)減輕流動(dòng)性壓力，控制房企信用風(fēng)險(xiǎn)。王青還補(bǔ)充道，近日，中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，包括鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供“保交樓”配套融資支持等，也意味著監(jiān)管層對(duì)預(yù)售款監(jiān)管更為靈活。
據(jù)悉，此次三部門聯(lián)合印發(fā)的《通知》提出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。
《通知》還要求，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。
房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門請(qǐng)求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶相應(yīng)額度資金的，監(jiān)管賬戶行應(yīng)配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好必要的審核工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令。監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。
一位銀行內(nèi)部資深人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，該項(xiàng)政策可理解為，商業(yè)銀行出具保函，保函可以置換相應(yīng)部分的監(jiān)管資金，按照目前的政策，比例上限為監(jiān)管資金的30%。他表示，目前監(jiān)管政策正在逐步為企業(yè)減輕流動(dòng)性壓力。
商業(yè)銀行：在保函業(yè)務(wù)中履行擔(dān)保責(zé)任
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從相關(guān)渠道了解，保函作為商業(yè)銀行的中間業(yè)務(wù)之一，在銀行業(yè)中又稱“擔(dān)保”，是商業(yè)銀行應(yīng)申請(qǐng)人的要求向受益人開出的、保證申請(qǐng)人或被擔(dān)保人履行與受益人簽定的合同項(xiàng)下義務(wù)的書面承諾。
據(jù)悉，保函按照銀行承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的性質(zhì)，劃分為兩類：信用類保函和付款類保函。其中，付款類保函業(yè)務(wù)包括付款保函、融資保函、租賃保函、補(bǔ)償貿(mào)易保函等。付款保函不僅可以用于商品貿(mào)易，還可以用于工程項(xiàng)目等，范圍相對(duì)信用證來(lái)說(shuō)更為廣泛。
記者獲悉，開立保函的一般流程為：1、銀行對(duì)客戶資格、基礎(chǔ)交易、相關(guān)材料進(jìn)行審查；2、銀行對(duì)客戶的保證金或授信額度等進(jìn)行落實(shí)；3、銀行審核保函的書面申請(qǐng)及保函格式；4、保函開出。
保函開出后根據(jù)總行有關(guān)規(guī)定確定收費(fèi)原則和費(fèi)率對(duì)保函進(jìn)行收費(fèi)，部分銀行該項(xiàng)手續(xù)費(fèi)率為0.5‰-2‰，根據(jù)擔(dān)保金額、方式和風(fēng)險(xiǎn)確定。
值得注意的是，在保函效期內(nèi)一旦發(fā)生受益人索賠的情況，應(yīng)及時(shí)通知申請(qǐng)人，經(jīng)擔(dān)保行審核索賠單據(jù)并確認(rèn)與保函索賠條款的要求相符后即履行付款責(zé)任。
而此次三部門聯(lián)合印發(fā)的《通知》要求，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對(duì)外擔(dān)保額度過(guò)大、施工進(jìn)度明顯低于預(yù)期的項(xiàng)目，應(yīng)審慎出具保函。對(duì)于項(xiàng)目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。保函額度全額計(jì)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度。
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