11月23日，新華社信息顯示，11月22日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要落實(shí)因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策，指導(dǎo)地方加強(qiáng)政策宣傳解讀。推進(jìn)保交樓專項(xiàng)借款盡快全面落到項(xiàng)目，激勵(lì)商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，加快項(xiàng)目建設(shè)和交付。努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
同日，央行、銀保監(jiān)會(huì)正式公開此前內(nèi)部發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》），《通知》共16條，稱要保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，近兩日及未來，包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行(601988)、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行五家大行紛紛或即將與房地產(chǎn)企業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作系列，圍繞開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、債券承銷與投資等給予一攬子金融服務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，后續(xù)其他全國(guó)性銀行或陸續(xù)跟進(jìn)支持房企發(fā)展，積極落實(shí)政策要求。
在國(guó)有大行紛紛行動(dòng)的同時(shí)，“第二支箭”（民企債券融資支持工具）擴(kuò)容也在陸續(xù)擴(kuò)容。11月23日，中債增進(jìn)公司在“第二支箭”政策框架下，出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。
“截至目前，中債增進(jìn)公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營(yíng)房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開展。”中債增進(jìn)公司披露，后續(xù)將繼續(xù)積極推進(jìn)“第二支箭”實(shí)施，保持房企債券融資穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“《通知》是去年以來監(jiān)管部門從窗口指導(dǎo)到紅頭文件、從救項(xiàng)目到救企業(yè)的標(biāo)志性轉(zhuǎn)變，其釋放的積極信號(hào)有助于改善主體預(yù)期、穩(wěn)定市場(chǎng)信心，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)‘軟著陸’。”一位國(guó)有大行人士稱，對(duì)于國(guó)有大行而言，要積極響應(yīng)國(guó)家層面政策變化，及時(shí)出臺(tái)配套支持政策，助力疏通房地產(chǎn)融資渠道，充分發(fā)揮在地產(chǎn)行業(yè)紓困中的作用。
五大行與優(yōu)質(zhì)房企簽約
11月21日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作。具體提出要保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期等。并要求全國(guó)性商業(yè)銀行要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，發(fā)揮“頭雁”作用，主動(dòng)靠前發(fā)力。
據(jù)了解，上述會(huì)議是對(duì)《通知》的具體部署。央行相關(guān)人士明確提出，商業(yè)銀行可與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)建立穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系，提供一攬子金融服務(wù)。
11月23日上午，交通銀行與萬科集團(tuán)、美的置業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，該行將向萬科集團(tuán)、美的置業(yè)提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等。
“此次簽約，是交行率先深入貫徹《通知》要求，有效落實(shí)11月21日全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)會(huì)議精神的有力行動(dòng)。銀企雙方將以此為契機(jī)，同向發(fā)力，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”交通銀行表示。
11月23日下午，農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)(600383)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，進(jìn)一步加深合作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。銀企各方均表示，將以本次簽約為契機(jī)，加強(qiáng)務(wù)實(shí)合作，共同維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，攜手促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行貢獻(xiàn)力量。
當(dāng)日，中國(guó)銀行與萬科集團(tuán)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，進(jìn)一步深化銀企合作。根據(jù)協(xié)議，中國(guó)銀行將為萬科集團(tuán)提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、債券承銷與投資、個(gè)人住房貸款、保函、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域深化全方位合作。報(bào)道顯示，11月24日，中國(guó)銀行還將與碧桂園簽署協(xié)議。
11月24日，媒體報(bào)道稱，碧桂園與郵儲(chǔ)銀行簽約建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，郵儲(chǔ)銀行將為碧桂園提供不超過500億元意向性授信額度，授信范圍包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、按揭業(yè)務(wù)、保函、保理、債券投資以及其它形式的資金融通等。
此外，媒體消息顯示，工商銀行將于近期與龍湖集團(tuán)、碧桂園等房企簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供數(shù)百億意向性授信額度，預(yù)計(jì)將于11月24日、25日陸續(xù)簽約。
應(yīng)推動(dòng)個(gè)人住房信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)
對(duì)于上述國(guó)有大行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)簽約行為，中國(guó)銀行研究院高級(jí)研究員梁婧認(rèn)為，大行出手，一方面有利于保障房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性，助力項(xiàng)目順利推進(jìn)，化解潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患；另一方面有利于改善預(yù)期，提振市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，推動(dòng)房地產(chǎn)銷售回暖，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金回流。
植信投資研究院資深研究員馬泓也認(rèn)為，國(guó)有大行此舉對(duì)提振市場(chǎng)信心、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)平穩(wěn)起到積極作用。
“當(dāng)前，市場(chǎng)普遍對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心不足，對(duì)部分房企現(xiàn)金流、工程建設(shè)、項(xiàng)目交付等存疑。銀行增加涉房領(lǐng)域授信額度，對(duì)改善房企融資情況、增厚流動(dòng)性起到直接有效的幫助�！瘪R泓表示，并建議可考慮通過適度下調(diào)房貸利率、引導(dǎo)符合條件的城市下調(diào)房貸首付比例等方式，推動(dòng)個(gè)人住房信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)。
值得注意的是，央行此前發(fā)布的階段性放松房地產(chǎn)首套房貸款利率下限的政策將于年底到期，中金公司分析師林英奇認(rèn)為，為了保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激力度，不排除新一輪按揭降息。具體方式可能包括：一是5年LPR下調(diào)；二是進(jìn)一步放寬新發(fā)放按揭利率不低于5年LPR下浮20bps的下限。此外，今年居民提前還貸較多，主要由于存量按揭利率偏高（約5%）而年資產(chǎn)回報(bào)率偏低（定期存款利率約3%），不排除通過直接降低存量按揭利率的方式減輕居民利率負(fù)擔(dān)，減少提前還貸。
光大證券(601788)金融業(yè)首席分析師王一峰也在探討存量按揭貸款利率下調(diào)可能性，其認(rèn)為，居民按揭貸款早償增加，按揭貸款增長(zhǎng)乏力。調(diào)降存量首套高利率房貸，壓降LPR加點(diǎn)點(diǎn)差，對(duì)高利率的剛需購(gòu)房按揭貸款予以優(yōu)惠，符合市場(chǎng)各方預(yù)期。
“部分居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，而高利率按揭一方面降低了居民資產(chǎn)負(fù)債表的安全性，另一方面也不利于消費(fèi)的恢復(fù)�！蓖跻环宸Q，通過下調(diào)存量房貸利率，從“防風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)消費(fèi)、促公平”的角度看，具有一定現(xiàn)實(shí)意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進(jìn)而促進(jìn)按揭貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)，甚至能夠促進(jìn)住房銷售盡快復(fù)蘇。
11月22日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還提出，適時(shí)適度運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕。廣發(fā)證券(000776)固收首席分析師劉郁認(rèn)為，2021年7月、2022年4月兩次降準(zhǔn)，均附有降成本表述，而“適度”意味著降準(zhǔn)幅度可能不足以帶動(dòng)LPR下調(diào)，進(jìn)一步降成本仍有賴于后續(xù)MLF利率的下調(diào)。
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