AMC參與房企紓困 不良資產(chǎn)處置迎機(jī)遇

　　AMC頻頻曬出參與房企紓困“成績(jī)單”。12月1日，北京商報(bào)記者從中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東方資產(chǎn)”）獲悉，東方資產(chǎn)配合地方政府深度參與房企紓困，截至2022年10月末，已落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目29個(gè)，投放金額137.47億元。除東方資產(chǎn)外，中國(guó)華融、中國(guó)信達(dá)在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解方面也有所行動(dòng)。在分析人士看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身就是AMC主營(yíng)業(yè)務(wù)的重要構(gòu)成，AMC深入?yún)⑴c房企紓困能夠結(jié)合各方優(yōu)勢(shì)資源，加速推進(jìn)“保交樓”進(jìn)程，同時(shí)也有助于自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)。

　　AMC頻頻參與房企紓困

　　北京商報(bào)記者從東方資產(chǎn)獲悉，該公司配合地方政府深度參與房企紓困，截至2022年10月末，已落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目29個(gè)，投放金額137.47億元，推動(dòng)保障1.98萬(wàn)套房產(chǎn)按期交付，協(xié)助解決2.32億元農(nóng)民工工資和23.92億元上游材料供應(yīng)商欠款支付問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)74.7億元房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)產(chǎn)品兌付，帶動(dòng)935.79億元房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

　　今年以來(lái)，AMC頻頻參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，除東方資產(chǎn)外，中國(guó)華融、中國(guó)信達(dá)也有所行動(dòng)。中國(guó)華融發(fā)布公告顯示，該公司支持房企紓困保交樓，截至10月末，正在推動(dòng)中的房企紓困項(xiàng)目16個(gè)，預(yù)計(jì)相關(guān)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)上下游供應(yīng)商10.74億元工程款、材料款順利清償，并保障約2.25萬(wàn)套商品房按期交付，帶動(dòng)256.89億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

　　另一家AMC中國(guó)信達(dá)截至8月末已落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目20個(gè)，投放金額102.85億元，保障約1.23萬(wàn)套商品房按期交付，實(shí)現(xiàn)186戶上下游供應(yīng)商11.75億元工程款、材料款欠款順利清償，解決1.08億元農(nóng)民工工資償付問(wèn)題，兌付房企公開(kāi)市場(chǎng)違約債券2.41億元，帶動(dòng)326.29億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

　　AMC參與房企紓困與政策導(dǎo)向聯(lián)系緊密。今年1月，金融監(jiān)管部門曾召集幾家全國(guó)性AMC開(kāi)會(huì)，研究AMC按照市場(chǎng)化、法治化原則，參與風(fēng)險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)。2月8日，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)專題座談會(huì)，會(huì)上研究AMC聚焦不良資產(chǎn)處置主業(yè)、發(fā)揮獨(dú)特功能優(yōu)勢(shì)、助力化解金融風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)政策措施。

　　在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，AMC以化解不良資產(chǎn)、發(fā)揮逆周期救助性功能、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為定位和導(dǎo)向，從實(shí)際過(guò)程看，AMC的專業(yè)度高，確實(shí)是當(dāng)前化解爛尾樓問(wèn)題和促進(jìn)保交付工作的一支重要的市場(chǎng)力量，AMC的參與有助于化解問(wèn)題樓盤的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　多途徑助力房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解

　　據(jù)了解，目前AMC房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解工作主要運(yùn)用“債權(quán)+股權(quán)”的業(yè)務(wù)模式，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)隔離、重組紓困、資源整合、并購(gòu)出清等方式來(lái)盤活地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　例如，中國(guó)華融牽頭推動(dòng)某重點(diǎn)受困房企風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目化解，在爭(zhēng)取政府支持的基礎(chǔ)上，該公司通過(guò)“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+實(shí)施重組”“信托隔離+代建盤活”“訴訟保全+以訴促談”等方式化險(xiǎn)，終于使93%以上的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)隔離，目前項(xiàng)目公司逐步恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。

　　再如中國(guó)信達(dá)，針對(duì)流動(dòng)性困境房企，提供債權(quán)收購(gòu)及重組、附回購(gòu)條件的收購(gòu)反委托、市場(chǎng)化收并購(gòu)等紓困救助方案，幫助其恢復(fù)正常造血功能，促進(jìn)良性循環(huán)；針對(duì)出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)房企，采取重整重組、項(xiàng)目收并購(gòu)等方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處置。通過(guò)“傳統(tǒng)債權(quán)收購(gòu)+增量資金投入+地產(chǎn)公司代管代建”的集團(tuán)協(xié)同模式，落地原佳兆業(yè)廣州南沙“悅伴灣”項(xiàng)目，掃清存量債務(wù)障礙、提供項(xiàng)目復(fù)建資金、引入品牌代建方操盤運(yùn)營(yíng)，確保項(xiàng)目順利復(fù)工復(fù)產(chǎn)，完成保交樓、穩(wěn)民生任務(wù)。

　　“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身就是AMC主營(yíng)業(yè)務(wù)的重要構(gòu)成，部分地方AMC甚至部分股東就是房地產(chǎn)公司�！苯饦�(lè)函數(shù)分析師廖鶴凱表示，幾大AMC長(zhǎng)期以來(lái)形成了高效專業(yè)的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)和業(yè)務(wù)模式，既可以作為當(dāng)下的化解房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)助房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸的重要手段；同時(shí)借助自身較低的融資成本，也可以作為跨周期業(yè)務(wù)積累的重要方向，為未來(lái)經(jīng)濟(jì)繁榮周期盈利打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　不良資產(chǎn)處置迎機(jī)遇

　　11月23日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），其中提及，鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司（即AMC）、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。鼓勵(lì)A(yù)MC與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的銀行、AMC發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題金融債券。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策下，一些房企的問(wèn)題資產(chǎn)項(xiàng)目可以獲得更好的接盤，這有助于促進(jìn)房企、銀行和AMC機(jī)構(gòu)的更好合作，對(duì)于后續(xù)房企項(xiàng)目的處置、銀行機(jī)構(gòu)金融風(fēng)險(xiǎn)的化解、AMC資產(chǎn)收購(gòu)業(yè)務(wù)的開(kāi)展等都有積極的作用。

　　AMC參與房企紓困，不僅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，也有利于自身業(yè)務(wù)的發(fā)展。近年來(lái)，AMC正在逐步“瘦身”，回歸不良資產(chǎn)主業(yè)。不過(guò)，受資本市場(chǎng)持續(xù)波動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)下行等因素的影響，多家AMC業(yè)績(jī)出現(xiàn)了不同程度的下滑。上半年，中國(guó)華融實(shí)現(xiàn)收入總額147.42億元，同比減少55.8%；歸屬于本公司股東的虧損為188.66億元，去年同期則為盈利1.58億元；中國(guó)信達(dá)實(shí)現(xiàn)收入總額412.58億元，同比下降0.3%；實(shí)現(xiàn)歸屬于本公司股東凈利潤(rùn)45.08億元，同比下降32.6%。

　　在廖鶴凱看來(lái)，AMC深入?yún)⑴c房企風(fēng)險(xiǎn)化解、并購(gòu)處置等工作，可以結(jié)合各方優(yōu)勢(shì)資源，完成房地產(chǎn)行業(yè)的上下游整合，加速推進(jìn)“保交樓”進(jìn)程，同時(shí)也有助于自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)，在行業(yè)洗牌的過(guò)程中，加速優(yōu)勝劣汰，進(jìn)一步提升行業(yè)集中度和專業(yè)度。