近期，一些不法中介發(fā)掘“商機(jī)”，向消費(fèi)者推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，宣稱可以“轉(zhuǎn)貸降息”，誘導(dǎo)消費(fèi)者使用中介過橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金。
此前就有購房者對第一財(cái)經(jīng)記者表示，其所持有的兩套房子共有房貸140多萬，但兩套房子的房貸利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每個(gè)月還房貸就要9000元左右。而辦理經(jīng)營貸置換房貸后，按照3.7%的經(jīng)營貸利率計(jì)算，按照先息后本的方式還款，每個(gè)月只需要還4000多元。
然而，這種將房貸置換為經(jīng)營貸的操作，隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。
12月20日，銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒廣大消費(fèi)者，警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，防范合法權(quán)益受到侵害。
“轉(zhuǎn)貸降息”四大坑
經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營需要。
近年來，金融對小微企業(yè)的支持力度不斷加大，不少商業(yè)銀行的經(jīng)營貸利率已下調(diào)至4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率；2022年以來，5年期以上LPR累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn)，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。
巨大的利率差也引起了市場主體的關(guān)注：對于存量房貸而言，一些“高位上車”的購房者希望能夠通過經(jīng)營貸套現(xiàn)來減輕還貸壓力；一些中介機(jī)構(gòu)，包括地產(chǎn)中介、貸款中介、財(cái)務(wù)公司等等，也借此機(jī)會(huì)開展業(yè)務(wù)，聲稱可以幫助購房者將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率較低的經(jīng)營貸，省下一大筆利息。
但實(shí)際上，所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”背后卻蘊(yùn)藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。
一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，中介違規(guī)操作給消費(fèi)者帶來違約違法隱患。根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)。銀行與消費(fèi)者貸款合同會(huì)明確約定貸款用途，但在“轉(zhuǎn)貸”操作下，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，不但可能被銀行要求提前還貸，個(gè)人征信也會(huì)受到影響。
銀保監(jiān)會(huì)提示，在經(jīng)營貸辦理過程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項(xiàng)證件、材料的服務(wù)，“幫助”消費(fèi)者申請貸款，其實(shí)是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經(jīng)營貸資格，此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費(fèi)者甚至可能會(huì)被追究相關(guān)法律責(zé)任。
其次，不法中介所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”，需要消費(fèi)者先結(jié)清住房按揭貸款，再以房屋作抵押辦理經(jīng)營貸。不法中介為牟取非法利益，往往慫恿消費(fèi)者使用中介的過橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種名目的高額費(fèi)用，而息費(fèi)則隱藏諸多貓膩。
根據(jù)記者此前調(diào)查了解到，“轉(zhuǎn)貸降息”收費(fèi)項(xiàng)目涉及中介公司的服務(wù)費(fèi)、套現(xiàn)費(fèi)、購買殼公司費(fèi)用，不同情況又有所區(qū)別。
有北京地區(qū)某地產(chǎn)中介人士曾這樣介紹：“收費(fèi)多少要審核資料后才能確定。一般而言，如果是老房本，名下無公司，目前利率最低可以申請到3.65%，我們收取1%的服務(wù)費(fèi)、0.3%的套現(xiàn)費(fèi)、1.5萬元購買公司的費(fèi)用，當(dāng)然每家銀行要求不同。”
“消費(fèi)者‘轉(zhuǎn)貸’后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費(fèi)水平。即使最終申請經(jīng)營貸失敗，消費(fèi)者仍將被中介要求承擔(dān)上述各項(xiàng)高額費(fèi)用，同時(shí)還將承擔(dān)高息過橋資金的還款壓力�！便y保監(jiān)會(huì)指出。
此外，“以貸還貸”“轉(zhuǎn)貸”操作有資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。銀保監(jiān)會(huì)表示，經(jīng)營貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。
比如，經(jīng)營貸的期限較短，還款要求也很不一樣，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩(wěn)定的資金來源，貸款到期后不能及時(shí)償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
另外，“轉(zhuǎn)貸”操作有信息安全權(quán)被侵害風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者選擇“貸款中介”的“轉(zhuǎn)貸”服務(wù)，需要將身份信息、賬戶信息、家庭成員信息、財(cái)產(chǎn)信息等相關(guān)重要信息提供給中介。
銀保監(jiān)會(huì)指出，部分中介獲取消費(fèi)者個(gè)人信息后，為牟取非法利益可能會(huì)泄露、出售相關(guān)信息，侵害消費(fèi)者信息安全權(quán)。
警惕不法中介的套路陷阱
實(shí)際上，對于經(jīng)營貸流入房市，監(jiān)管部門早就明令禁止，但今年以來“轉(zhuǎn)貸降息”之所以能夠卷土重來，是因?yàn)殂y行經(jīng)營性貸款與個(gè)人住房按揭貸款利率出現(xiàn)較大的利率差，很多購房者都對此業(yè)務(wù)心動(dòng)了。
對此，銀保監(jiān)會(huì)指出，銀行機(jī)構(gòu)要加大金融知識(shí)普及力度，向消費(fèi)者充分提示風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步完善內(nèi)部管理機(jī)制，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理和貸款審核，防止房貸違規(guī)置換經(jīng)營貸風(fēng)險(xiǎn)。
銀保監(jiān)會(huì)提醒，認(rèn)清轉(zhuǎn)貸操作的不良后果和風(fēng)險(xiǎn)隱患，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，維護(hù)自身合法權(quán)益。
一是防范不法中介虛假宣傳，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。要警惕不法中介隱瞞不利信息、只談?wù)T人條件的虛假宣傳欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”看似利息更優(yōu)惠，實(shí)際卻隱藏違法違約隱患、高額收費(fèi)陷阱、個(gè)人征信受損、資金鏈斷裂、信息泄露等風(fēng)險(xiǎn)。
二是選擇正規(guī)金融機(jī)構(gòu)咨詢，警惕不法中介的套路陷阱。要合理評估個(gè)人或家庭實(shí)際情況，若有提前還貸或者其他金融業(yè)務(wù)需求，應(yīng)向銀行等正規(guī)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢了解相關(guān)情況。要了解金融常識(shí)，保護(hù)自身合法權(quán)益。
三是認(rèn)真審核合同內(nèi)容，按約定使用貸款。金融機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者都應(yīng)本著公平自愿、誠實(shí)守信的原則，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)合規(guī)放貸，消費(fèi)者要理性借貸。申請貸款時(shí)，提供真實(shí)有效的貸款申請材料；在合同簽署時(shí)，認(rèn)真閱讀條款，重點(diǎn)關(guān)注利率、費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)提示等重要內(nèi)容，謹(jǐn)慎對待簽字、授權(quán)環(huán)節(jié)；借貸后，注意按照約定用途使用貸款，避免挪作他用，產(chǎn)生違約責(zé)任，影響個(gè)人征信。
四是注意個(gè)人信息保護(hù)，避免造成財(cái)產(chǎn)損失。在辦理金融業(yè)務(wù)時(shí)，不隨意透露身份信息、銀行賬號、財(cái)產(chǎn)情況等個(gè)人信息，防止信息泄露的風(fēng)險(xiǎn)；不輕易登錄不明機(jī)構(gòu)網(wǎng)站和轉(zhuǎn)發(fā)鏈接；不輕信自稱某金融機(jī)構(gòu)的陌生來電，避免個(gè)人信息被不法分子利用，甚至造成財(cái)產(chǎn)損失。
此外，東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，解決“轉(zhuǎn)貸降息”這個(gè)問題可以從下調(diào)居民房貸利率入手。一方面會(huì)壓縮違規(guī)套利空間，更重要的是，這將是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快軟著陸的關(guān)鍵所在。
12月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報(bào)價(jià)：1年期品種報(bào)3.65%，5年期以上品種報(bào)4.30%，均與上次相同。
“當(dāng)前居民房貸利率都處于相對偏高水平。近期一些地方出現(xiàn)房貸提前還款潮，也從一個(gè)側(cè)面印證了這一點(diǎn)。接下來為推動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下行，除了放寬首套房貸利率下限外，需要5年期LPR報(bào)價(jià)先行下調(diào)。預(yù)計(jì)2023年1月1日房貸重定價(jià)日過后，5年期LPR報(bào)價(jià)有可能下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)�！蓖跚喾Q。
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