導(dǎo)語：唯有需求端修復(fù)，幫助企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營造血能力，行業(yè)才能真正步入平穩(wěn)發(fā)展軌道。
作為當(dāng)前支持個(gè)人住房貸款合理需求最有效的發(fā)力點(diǎn)之一，2022年最后一次LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）操作以“按兵不動(dòng)”收官。房貸“降息”落空后，穩(wěn)地產(chǎn)需求側(cè)如何進(jìn)一步發(fā)力，各方格外關(guān)注。
與2020年初首輪疫情沖擊相比，此輪房地產(chǎn)市場受挫情況似乎更為嚴(yán)重：2022年1~11月份，全國商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，同比下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。
2022年下半年以來，穩(wěn)地產(chǎn)政策力度不斷加碼，但疫情頻發(fā)在很大程度上抑制了房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的可能。除了加大住房金融供給側(cè)支持力度、加快推進(jìn)支持房地產(chǎn)“金融十六條”及“三支箭”政策落地見效外，住房制度管理工作還應(yīng)從需求側(cè)進(jìn)一步給予支持。
綜合市場分析建議來看，穩(wěn)住房地產(chǎn)需求側(cè)，應(yīng)將妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策適當(dāng)松綁，包括增加對剛性、改善性住房需求的政策支持力度；進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化“限購限貸”等限制性措施；靈活調(diào)整首付比例，降低居民購房門檻，提高購房意愿；存量房貸利率適當(dāng)下調(diào)，減輕已購房者還貸壓力等。
六日內(nèi)四度“喊話”房地產(chǎn)
要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，首先要穩(wěn)住房地產(chǎn)。
近一段時(shí)間，國家高層、重磅會議不斷釋放利好，六日內(nèi)四度“喊話”房地產(chǎn)，特別是在需求側(cè)，釋放了積極的政策信號。
12月14日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》。除了“房住不炒”以及“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”之外，該文件還指出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴指出，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并提及“正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖�！�
12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在京舉行。會議提出，支持剛性和改善性住房需求。要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
12月19日，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的問題和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，同時(shí)要看到，中國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。近期密集出臺的政策措施將逐步見效，各項(xiàng)政策措施還將繼續(xù)完善。
在預(yù)期和需求端方面，上述負(fù)責(zé)人提出，著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放；結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題；鼓勵(lì)加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長租房市場；合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)。
“中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)行業(yè)的政策要求較去年有不小的變化。時(shí)隔多年后首次明確指出要支持住房需求�！敝残磐顿Y首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平預(yù)計(jì)，明年政策一方面會滿足剛性住房需求，另一方面將有望增加對改善性住房需求的政策支持力度。與此同時(shí)，明年會更好地處理好房企及其相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場全面下行、房企資金狀況偏緊的局面，預(yù)計(jì)明年住房制度管理工作會從供需兩個(gè)方面進(jìn)一步給予支持。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷2022年的深度調(diào)整后，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒、企業(yè)端市場信心均尚未扭轉(zhuǎn)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)下，提振供需兩端市場信心仍是當(dāng)下解決問題的關(guān)鍵。2023年需求端政策有望繼續(xù)跟進(jìn)。
需求端發(fā)力釋放住房消費(fèi)潛力
11月以來，隨著房地產(chǎn)“金融16條”以及“三支箭”政策的先后落地，一定程度上改善了房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，自“金融16條”落地實(shí)施以來，已有60余家銀行與100多家房企簽約授信，總額度4萬億元左右，多家企業(yè)也已發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃，企業(yè)資金面有望進(jìn)一步改善。
不過，需求端的低迷態(tài)勢仍在持續(xù)。12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月份，商品房銷售面積同比下降23.3%，商品房銷售額同比下降26.6%，降幅分別擴(kuò)大了1個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。
在市場分析看來，唯有需求端修復(fù)，幫助企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營造血能力，行業(yè)才能真正步入平穩(wěn)發(fā)展軌道。
談及后續(xù)需求端政策如何發(fā)力，陳文靜認(rèn)為，要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，住房消費(fèi)潛力要予以釋放。2023年，核心一二線城市限購、限貸、限價(jià)等政策或繼續(xù)放松，特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，為市場釋放更多有效購房需求。
陳文靜表示，目前一線城市“認(rèn)房認(rèn)貸”等限制性政策執(zhí)行仍較為嚴(yán)格，后續(xù)或從特定人群著手，如從人才、多孩家庭、產(chǎn)業(yè)人群等方面進(jìn)行更精準(zhǔn)的調(diào)整優(yōu)化，釋放特定人群購房需求；二線城市在降低首付比例、調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”界定范圍等方面仍有較大優(yōu)化空間，同時(shí)部分二線城市限售、限價(jià)等政策仍較為嚴(yán)格，未來或?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，以更好地釋放改善性住房需求。隨著政策落地及顯效，核心城市市場信心或逐漸修復(fù)，市場亦有望逐漸進(jìn)入恢復(fù)通道。
除了打開地方因城施策空間外，城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含的住房消費(fèi)潛力也不容小覷�？硕鹧芯恐行膱�(bào)告指出，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城市置業(yè)的剛性需求，針對新市民的購房支持政策，尤其是信貸端支持值得期待。此外，隨著戶籍制度改革的推進(jìn)，人口由低能級城市向高能級城市躍遷所產(chǎn)生的“改善性”住房消費(fèi)需求增加，核心城市落戶特別是人才落戶的門檻可能進(jìn)一步放低。
“在房地產(chǎn)市場脫離了金融屬性后，政策能否有效激活剛需和改善型需求入場，提振房企資金回籠能力才是最關(guān)鍵的�！�紅塔證券(601236)研究所所長李奇霖建議，除了住房需求端刺激外，還要控制房企的信用風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榻^大多數(shù)一手房是預(yù)售盤，如果房企信用風(fēng)險(xiǎn)不收斂，購房者不敢貿(mào)然入場。房企只有在正常的銷售回籠資金能力得以重建后，才能真正步入良性循環(huán)。后續(xù)房企信用風(fēng)險(xiǎn)釋放的壓力預(yù)計(jì)將有所緩解。2023年預(yù)計(jì)會有更多購房需求端的措施出臺，限貸限購有望進(jìn)一步放松，但支持政策只是托底，因?yàn)椤胺孔〔怀础钡拇蠡{(diào)還在，滿足的也只是房企合理的融資需求，房地產(chǎn)市場去金融化依然是大趨勢。
實(shí)際上，在當(dāng)前整體政策預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)的背景下，需求端的利好政策正在逐步釋放。
2022年以來，5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn)；5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)；9月29日，央行、銀保監(jiān)會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限；9月30日，央行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。
對于如何進(jìn)一步從利率端支持居民購房需求，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)此前對記者表示，接下來存量市場也可以進(jìn)行類似的創(chuàng)新，比如適當(dāng)調(diào)降房貸利率與5年期LPR的點(diǎn)差，也可減輕購房者的還貸壓力。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼對記者稱，應(yīng)繼續(xù)引導(dǎo)LPR尤其是5年期以上LPR適度下行，既減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)又激發(fā)企業(yè)中長期融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)�！邦A(yù)計(jì)明年1月或2月，是LPR下降的時(shí)間窗口。”他說。
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