近段時(shí)間，多地銀行“放寬房貸借款人年齡限制”的話題數(shù)次沖上熱搜，引發(fā)社會(huì)輿論廣泛關(guān)注。北京地區(qū)房貸市場(chǎng)有何變化？2月15日，北京商報(bào)記者進(jìn)行了摸底探訪，與市場(chǎng)表現(xiàn)一致，北京地區(qū)房貸政策也出現(xiàn)了松綁，有部分銀行將借款人可貸“年齡+期限”放寬至80-85周歲，且多家銀行承認(rèn)均可以辦理“接力貸”，用父母購(gòu)房資格購(gòu)房，由父母作為主借人、子女作為共同借款人一起承擔(dān)還貸責(zé)任。
有銀行“年齡+期限”放寬至85周歲
用一輩子的時(shí)光還房貸，你愿意嗎？最近，“房貸還到80歲”的話題火了，起因是多地銀行放開了借款人年齡限制，也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)一線城市房貸政策是否松綁的討論。2月15日，北京商報(bào)記者從北京地區(qū)多家銀行個(gè)貸中心人士處了解到，當(dāng)前已有部分銀行將借款人年齡進(jìn)行了放寬。
一位股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，“目前行內(nèi)規(guī)定的最高貸款年限為25年，二套房最長(zhǎng)可貸至85周歲”。值得關(guān)注的是，“可貸至85周歲”并非簡(jiǎn)單等同于借款人85歲還能借款。該行另一位客戶經(jīng)理解釋稱，“可貸至85周歲的意思為借款人還完貸款的年齡不能超過85周歲，若借款人年齡為80歲，那么可貸的最高貸款年限僅為5年”。
另一家股份制銀行客戶經(jīng)理也介紹稱，“我行首套房借款人可貸‘年齡+期限’為80周歲，二套房借款人可貸‘年齡+期限’為85周歲。具體還需要審核用戶的資質(zhì)，目前我行可操作的借款人年齡最大為74周歲”。
從摸底情況來看，北京地區(qū)部分銀行將借款人可貸“年齡+期限”放寬的區(qū)間在80-85周歲左右。一家城商行客戶經(jīng)理也表示，“我行將首套房、二套房貸借款人年齡進(jìn)行放寬，之前可貸‘年齡+期限’最高不超過70周歲，現(xiàn)在為最高不超過80周歲”。不過該人士也坦言，“一般不建議年齡較大的用戶借款，若借款人年齡為79周歲，審批后只能貸一年，沒有意義”。
房屋中介人士也證實(shí)了這個(gè)說法，一位中介人士指出，“之前可貸款的最高年齡不超過70周歲，放寬年齡限制是為了方便老年人貸款，不過還需要年輕人做擔(dān)保，審核條件也比較苛刻”。
不久之前，南寧部分銀行率先將借款人“年齡+期限”從原來的不超過70周歲放寬至不超過80周歲；隨后，杭州、寧波、北京等地陸續(xù)跟進(jìn)，另?yè)?jù)媒體報(bào)道，成都也有銀行曝出借款人“年齡+期限”最長(zhǎng)可延長(zhǎng)至90歲。
那么，你支持房貸年齡上調(diào)嗎？在北京商報(bào)發(fā)布的投票調(diào)查中，有部分網(wǎng)友表示，房貸借款人年齡上調(diào)利好中老年購(gòu)房群體，自己也有計(jì)劃買房；也有一部分網(wǎng)友表示，沒所謂，無購(gòu)房計(jì)劃。
多家銀行明確可辦“接力貸”
將借款人年齡延長(zhǎng)實(shí)際上是銀行落實(shí)個(gè)人購(gòu)房差異化信貸政策的表現(xiàn)，在調(diào)查過程中，多位銀行個(gè)貸人士指出，若借款人年齡較大，只能通過“接力貸”獲取貸款，“接力貸”是指以父母作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母方的子女作為共同借款人，貸款購(gòu)買住房的住房信貸產(chǎn)品。
“接力貸”的優(yōu)點(diǎn)就在于子女可以通過父母的名義獲得首套房購(gòu)房資質(zhì)。銀行個(gè)貸經(jīng)理巖巖（化名）提醒稱，“有的老人名下沒有房也沒有貸款記錄，兒女用老人資質(zhì)買房，想占取首套房資格，我們也考慮到此類客戶的需求。可以以‘接力貸’名義購(gòu)房，但必須要求子女和老人為共借人，由子女進(jìn)行還款，這個(gè)業(yè)務(wù)目前還在逐步完善過程中”。
“‘接力貸’在審批時(shí)只看主借款人購(gòu)房資質(zhì)，也就是父母購(gòu)房資格是否為首套或二套。子女作為共同借款人需要有穩(wěn)定工作、工資流水、征信記錄良好等條件。不過我行要求必須是獨(dú)生子女才可以申請(qǐng)，這是考慮到若父母過世可能存在房屋產(chǎn)權(quán)糾紛問題，還款或受到影響�！睅r巖說道。
眾所周知，北京的首套房購(gòu)房資格十分珍貴，根據(jù)現(xiàn)行條款規(guī)定，居民家庭名下在北京市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%；居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%。獲得首套資質(zhì)，不僅可以大幅降低首付比例，在貸款利率方面也會(huì)更加便宜。多家股份制銀行客戶經(jīng)理也直言，“若老人名下無貸款記錄、無房產(chǎn)、無公積金貸款可以做‘接力貸’，老人為主借款人，需要年輕人共同還貸”。
關(guān)于“接力貸”政策是否合規(guī)，目前未有條款明確規(guī)定。不過，北京商報(bào)記者從接近監(jiān)管人士處獲悉，“‘接力貸’這種形式，現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定沒有明令禁止”。金融行業(yè)資深研究者于百程在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“接力貸”需兩方面看，一方面在政策放松可能被子女的房產(chǎn)投資投機(jī)需求利用，以規(guī)避限購(gòu)、限貸政策；另一方面是家庭的合理購(gòu)房需求，但子女的購(gòu)房資金有限，父母可以“接力貸”方式減輕子女還款壓力。不過，“接力貸”中父母作為借款人，對(duì)此要慎重評(píng)估，量力而行，不進(jìn)行投資投機(jī)，避免影響晚年的健康生活。
是否還有調(diào)整空間？
借款人年齡有所放寬，利率、房貸額度表現(xiàn)又如何？通過調(diào)研，北京商報(bào)記者從多位國(guó)有大行、股份制銀行相關(guān)人士處獲悉，當(dāng)前，北京地區(qū)房貸市場(chǎng)利率仍執(zhí)行首套房貸利率4.85%，即5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）+55個(gè)基點(diǎn)、二套房貸利率5.35%，即5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)）這一標(biāo)準(zhǔn)。
“我行現(xiàn)在首套房貸款利率為4.85%、二套房貸利率為5.35%。北京所有銀行都是一樣的，根據(jù)LPR加點(diǎn)制定，LPR利率上漲房貸利率上漲，LPR下調(diào)房貸利率也跟著下調(diào)。房貸額度一直有，資料齊全后大概一周左右放款�！币晃汇y行人士說道。
另一位銀行人士也表示，“首套房貸款利率為4.85%、二套房貸款利率為5.35%�，F(xiàn)在還貸的人多了，額度充足。資料齊全后，我行3-5個(gè)工作日就可以批款”。
相較2022年的房貸額度“庫(kù)存”規(guī)模不一，放款時(shí)間較慢，2023年開年銀行房貸按揭額度較為充足，放款時(shí)間也有所提速。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來，目前房貸額度充足的原因一方面，由于房貸利率的下降，存量貸款利率高于新增貸款利率，大部分群體還貸后在重新貸款；另一方面，近期理財(cái)利率下降，低于房貸利率，倒逼了居民優(yōu)先選擇還貸，使得銀行有充足的資金。從政策上看，目前金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度較高，支持剛需和改善合理住房需求的釋放。
此外，提前還貸也是造成銀行房貸額度充足的一大原因，2022年，LPR多次下調(diào)，疊加首套房貸利率下限調(diào)整政策，讓不少利率站在高位的購(gòu)房者感覺“不劃算”，部分購(gòu)房者為減輕負(fù)債壓力，踏入提前還貸的“潮流”中，希望能夠提前還款，減少利息支出。
未來，北京地區(qū)購(gòu)房政策是否還有松綁的可能？在王小嬙看來，疫情防控政策調(diào)整之后北京的市場(chǎng)恢復(fù)較快，且作為一線城市，政策較為堅(jiān)挺，短期放寬的可能性不大。不過，于百程進(jìn)一步指出，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展已成為2023年的房產(chǎn)政策和市場(chǎng)共識(shí)，近期房貸政策中對(duì)借款人年齡的放松，對(duì)滿足購(gòu)房人的合理購(gòu)房要求，激活房產(chǎn)市場(chǎng)有所助益。北京房貸市場(chǎng)仍有保持寬松的可能。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示認(rèn)為，2020年以來全國(guó)各地房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，尤其以房貸政策為主要的政策工具。包括首付比例下調(diào)、房貸利率下降、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、一人購(gòu)房全家?guī)汀⒐e金可充當(dāng)購(gòu)房首付款等，以及此次提及的房貸年齡期限延長(zhǎng)政策，其都屬于房貸層面的政策工具內(nèi)容。在他看來，北京地區(qū)也可能有進(jìn)一步放開的可能，包括首付比例下調(diào)、認(rèn)房認(rèn)貸范圍擴(kuò)大等。
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