“存量房貸利率會下調(diào)嗎？”近日，有關(guān)話題的討論熱度再度升溫。
日前，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預(yù)約時間長等問題，央行、銀保監(jiān)會與部分商業(yè)銀行召開座談會，要求保障客戶權(quán)益，做好客戶提前還款服務(wù)工作。
近期，面對去年下半年及今年年初的一些“提前還貸潮”現(xiàn)象，金融業(yè)內(nèi)分析人士持有不同的看法。有觀點認(rèn)為，考慮到早年間有過先例，為進(jìn)一步減緩提前還貸繼續(xù)蔓延，應(yīng)適時考慮降低存量房貸利率，而這一話題再次掀起了一波業(yè)內(nèi)的討論熱度。
有受訪研究人士向券商中國記者表示，下調(diào)存量房貸利率至少在目前而言可能性不是很大。一方面，此舉將對銀行業(yè)貸款利差收益造成巨大沖擊，另一方面，可能會影響銀行資產(chǎn)管理，對實體經(jīng)濟的支持力度也有可能下降。
降還是不降?“存量房貸利率調(diào)降”話題引熱議
在監(jiān)管部門引導(dǎo)下，新發(fā)個人貸款利率持續(xù)下行。近期，已有多地首套房貸款利率降至4%以下。在認(rèn)識到新發(fā)房貸利率與存量房貸利率之間的利差后，一些存量房貸按揭客戶選擇向銀行申請?zhí)崆斑�貸，以降低利息負(fù)擔(dān)。
券商中國記者了解到，人民銀行、銀保監(jiān)會2月9日召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。同時，針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸提前還款的情況，監(jiān)管要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強風(fēng)險警示。
“提前還貸潮”發(fā)酵之后，對存量房貸利率調(diào)降的呼聲也越來越高。一些觀點認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民住房消費負(fù)擔(dān)、緩解提前還貸問題，避免居民部門資產(chǎn)負(fù)債表大幅縮表，此外還有助于提振消費信心、擴大內(nèi)需等。
海通證券宏觀經(jīng)濟研究分析師梁中華近日在研報中指出，我國居民資產(chǎn)端和負(fù)債端的利率出現(xiàn)了明顯倒掛。他認(rèn)為，要讓居民負(fù)債端的成本快速回到市場化的水平，不僅僅是針對增量房貸，存量房貸利率的明顯調(diào)降，也已經(jīng)迫在眉睫，否則居民提前還房貸的趨勢還會延續(xù)。
長江證券銀行業(yè)分析師馬祥云在去年11月發(fā)布的一份研報中指出，“如果再次推出存量房貸利率的優(yōu)惠政策，則將明顯減輕居民利息支出壓力......將對銀行凈息差造成一定程度影響，但經(jīng)濟復(fù)蘇比凈息差更重要，且居民還款壓力減輕也有利于維持零售貸款的資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定�！�
然而，是否調(diào)降存量房貸利率，也有一些業(yè)內(nèi)研究人士持有不同看法。
近日，上海新金融研究院副院長劉曉春撰文指出，房屋按揭貸款是超長期限的分期還款貸款，有其自身特點和風(fēng)險。除了客戶的未來收入風(fēng)險和健康風(fēng)險，還面臨著未來市場資金價格的不確定性。如果對存量房貸利率進(jìn)行一次性調(diào)整，會給商業(yè)銀行今后的經(jīng)營帶來巨大風(fēng)險。
劉曉春認(rèn)為，不能采取一刀切要求商業(yè)銀行對存量房貸利率打折的方式來應(yīng)對目前暫時的市場現(xiàn)象。他建議，可以鼓勵商業(yè)銀行在市場競爭中摸索創(chuàng)新計息方式，優(yōu)化轉(zhuǎn)按揭流程等方式提升服務(wù)能力和創(chuàng)新能力。
中金公司分析師林英奇團隊的研報認(rèn)為，提前還貸是居民收入和投資回報預(yù)期較弱的結(jié)果而非原因，下調(diào)存量按揭利率對抑制提前還貸效果可能并不明顯。與此同時，大幅降低存量貸款利率不僅會損害銀行信譽，還會影響銀行的營收，進(jìn)一步制約銀行支持實體經(jīng)濟的能力。
下調(diào)存量貸款利率面臨多方面挑戰(zhàn)
事實上，存量房貸利率下調(diào)也在早年間有過先例。2008年全球金融危機發(fā)生后，中國宏觀經(jīng)濟承壓，商品房銷售大幅下滑。央行下調(diào)了商業(yè)性個人住房貸款利率下限，在此情景下，國有銀行也紛紛制訂存量房貸調(diào)整細(xì)則，推出優(yōu)惠利率方案。
中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明等人在研報中分析認(rèn)為，當(dāng)前與此前情況存在明顯不同，存量個人住房按揭貸款的體量及比重顯著上升，當(dāng)前存量房貸調(diào)整對于銀行的整體影響較 2008年會更重大；同時當(dāng)前經(jīng)濟修復(fù)的緊迫性不及當(dāng)年，在各類政策合作協(xié)同的背景下，市場發(fā)展前景整體較為明朗。
“存量貸款利率下調(diào)，至少目前來看可能性不算很大。” 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受券商中國記者采訪時表示，去年理財凈值化后的“破凈潮”等因素影響下，我國居民存款同比多增近8萬億元，對于銀行而言，提升了資金成本，若提前還貸或調(diào)降存量房貸利率，會對銀行利差收益造成巨大沖擊。
另一方面，李宇嘉表示，銀行在資產(chǎn)、負(fù)債方面有流動性管理，相關(guān)資產(chǎn)需得到妥善處置。若資金無法很好利用，也會造成流動性平衡的不合理。再加上今年國家、地方財政緊張，對于這些創(chuàng)造大量利潤和稅收的國企“大戶”，或有較高的利潤上繳要求，利差收益縮減將難以滿足這些要求。
中信證券研報認(rèn)為，當(dāng)前下調(diào)存量房貸利率面臨挑戰(zhàn)：一方面會進(jìn)一步壓低銀行利潤空間，有礙其經(jīng)營的穩(wěn)健性和可持續(xù)性，長遠(yuǎn)來看可能會影響銀行業(yè)高質(zhì)量服務(wù)實體經(jīng)濟的能力；另一方面，方案設(shè)計復(fù)雜，落地難度大。基于購房時間、購房地點的不同，存量房貸利率差異較大，需要制定差異化的下調(diào)政策，但在實踐中容易帶來套利空間，引發(fā)新的不公。
“目前經(jīng)濟增長仍在有序恢復(fù)，考慮到銀行息差壓力等因素，暫時不急于下調(diào)存量房貸利率�！泵髅鞯热嗽谘袌笾幸脖硎荆S著后續(xù)居民端收入預(yù)期改善、風(fēng)險偏好提高，提前還貸潮料將逐步結(jié)束，下調(diào)存量貸款利率的緊迫性尚且可控。
中金公司林英奇團隊研報則建議稱，如果出于金融讓利的考慮降低存量按揭利率，為減少對銀行的直接影響，可考慮通過下調(diào)存款利率、央行結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具等方式進(jìn)行對沖。
校對：王蔚
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