央行、金融監(jiān)管總局明確調降存量首套房貸利率后，各地調整細節(jié)備受關注。
證券時報記者梳理，9月1日，北京、上海、深圳、天津、長沙、吉林省、河南省、福建省、江西省、甘肅省等多地央行分支機構公布了不同時間階段首套房貸利率下限情況。
另外，多家銀行公告稱，在做存量首套房貸利率調整的準備工作，抓緊制定具體操作細則。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，大部分存量房貸利率現(xiàn)在在5%-5.5%，對比當年的首套房貸利率下限為基準利率4.65%，將下調30-50個基點，這樣100萬元貸款30年，月供將減少200元左右。
業(yè)內(nèi)人士預計，存量房貸利率下調或將加速推進，有助于釋放居民消費潛力。
多地公布首套房貸利率下限情況
9月1日，證券時報記者從央行北京市分行官網(wǎng)獲悉，北京地區(qū)市場利率定價自律機制發(fā)布公示稱，2019年10月至今，北京地區(qū)首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為相應期限的貸款市場報價利率（LPR）+55個BP。全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個BP。
同日，央行上�？偛恳舶l(fā)布了上海首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限。其中2021年7月24日至今，上海執(zhí)行的利率下限水平為LPR+35BP。
央行深圳市分行也公示了深圳市首套房貸利率下限歷史調整情況。其中，2022年5月15日至今，深圳執(zhí)行利率下限水平為LPR+30BP。
央行天津市分行也公告了天津市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限：2019年10月至2022年5月為不低于相應期限貸款市場報價利率，與全國下限一致；2022年5月至2022年10月為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，與全國下限一致；2022年10月至今為不低于相應期限貸款市場報價利率減40個基點，較全國下限低20個基點。
央行河南省分行也公布了河南省各城市首套房貸利率下限。
調整后不低于當年首套利率政策下限
多地之所以公布不同時間階段首套房貸利率下限，是因為央行、金融監(jiān)管總局明確了此次存量房貸利率調整的對象是首套房貸，并且對調整后的利率有明確要求，即“在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限”。
所以大家關心自己的房貸利率能下調多少，首先需要明確當年房貸發(fā)放時的首套房貸利率政策。
比如北京公布了2019年10月至今，北京地區(qū)首套房貸利率下限為LPR+55個BP。如果2019年10月后貸款行實際發(fā)放的貸款利率加點幅度高于55個BP，就可以跟貸款行協(xié)商調降至最低55個BP。
如果是2019年10月之前的購房貸款，比如上海公布了2016年3月26日至2019年10月7日首套房貸利率下限為基準利率9折；深圳2016年7月13日之前為基準利率0.7倍，2016.7.13-2017.5.25為基準利率0.9倍，2017.5.26-2019.10.7為基準利率0.95倍。針對這種情況，有業(yè)內(nèi)人士指出，涉及到2019年之前的房貸比較復雜，在2019年LPR改革時，銀行與購房人重簽過合同，把之前的貸款利率換算成LPR加一個固定的點數(shù)，現(xiàn)在同樣需要重新?lián)Q算一遍，這也是現(xiàn)在各地央行分支機構會公布一個不同時間階段利率下限表的原因。
上述業(yè)內(nèi)人士還指出，如果當年銀行給到的利率就是按照當時當?shù)刂贫ǖ恼呦孪匏蕉ǖ�，那這次就調整不了，因為之前已經(jīng)享受到了下限的優(yōu)惠了。
不過，具體存量房貸利率能調多少，仍需等待各地商業(yè)銀行進一步出臺政策細則。
央行、金融監(jiān)管總局明確此次可以通過兩種方式調整存量首套房貸利率，一是借款人申請由商業(yè)銀行新發(fā)放貸款置換存量首套房貸款，新貸款利率由雙方自主協(xié)商確定；二是借款人與商業(yè)銀行協(xié)商變更合同，約定新的貸款利率。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前全國首套房商貸利率下限已調整為不低于LPR減20個基點，并且自央行、銀保監(jiān)會于1月5日宣布建立首套房貸利率政策動態(tài)調整機制后，多地紛紛下調首套房貸款利率至4%以下，進入“破4進3”時代，首套房貸款利率最低可至3.6%。而在過去幾年首套房貸利率政策下限基本都是當時的LPR（2022年5月起，央行調整同期商業(yè)性個人首套房貸款利率下限至不低于LPR-20個基點）。整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是動輒5%-6%高息的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體的影響依然需要購房者與銀行協(xié)商。
據(jù)張大偉測算，大部分存量房貸發(fā)生時首套房貸利率下限是基準利率4.65%，購房者最高當下利率6%左右（已經(jīng)降息30個基點），也就是100萬元貸款30年，月供可以從5995元每月降低到5156元左右，下調840元左右。大部分存量房貸利率現(xiàn)在在5%-5.5%，對比當年的基準利率4.65%，也就是下調30-50個基點，這樣100萬元貸款30年，月供減少200元左右。
多家銀行公告正制定具體操作細則
近期，多家銀行公告稱在做存量首套房貸利率調整的準備工作。
9月1日，鄭州銀行(002936)發(fā)布關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的公告稱，將積極落實《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》要求，依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整的準備工作。將按照市場化、法治化原則，通過多渠道提供便利服務，依法合規(guī)開展好利率調整工作，有效發(fā)揮金融在支持恢復和擴大消費，保障和改善民生等領域的作用。
而在8月31日，農(nóng)行、建行、郵儲銀行、招商銀行(600036)等多家銀行已經(jīng)發(fā)布了關于調整存量首套住房貸款利率的公告稱，正在開展存量首套房貸利率調整的準備工作，抓緊制定具體操作細則。
其中，農(nóng)行表示，在有關部門指導下，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整的準備工作。農(nóng)行將按照市場化、法治化原則，通過線上、線下多渠道提供便利服務，依法合規(guī)開展好利率調整工作。
建行表示，將在有關部門指導下，抓緊制定具體操作細則，盡快開展利率調整工作。郵儲銀行也表示，正在積極推進存量首套房貸利率調整準備工作，已在抓緊制定操作細則。招行也表示，在有關部門指導下，正抓緊制定具體操作細則，盡快開展利率調整工作。
中指研究院預計，存量房貸利率下調或將加速推進，存量房貸利率的下調有助于釋放居民消費潛力。
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