文 | 新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾
一線城市限購(gòu)松綁進(jìn)行時(shí)。1月27日，廣州明確全域取消120㎡住房限購(gòu)，并支持“租一買(mǎi)一、賣(mài)一買(mǎi)一”。3天后，上海對(duì)非戶(hù)籍居民在外環(huán)以外區(qū)域限購(gòu)政策進(jìn)行松綁。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京和深圳也會(huì)在不久后全面跟進(jìn)。
在廣州新政落地后首周，新浪財(cái)經(jīng)走訪了解到，有新房項(xiàng)目出現(xiàn)了來(lái)自佛山等地的外地客戶(hù)咨詢(xún)，一位銷(xiāo)售人士稱(chēng)，“個(gè)別還是全款買(mǎi)家。”在“租一買(mǎi)一、賣(mài)一買(mǎi)一”的背景下，廣州近日的二手房掛牌量和租賃房源上新量均有明顯增長(zhǎng)。
不過(guò)，適逢春節(jié)前樓市淡季，廣州限購(gòu)政策松綁后的效果仍不明朗。此外，在貸款政策、交易稅費(fèi)等問(wèn)題上還有很多細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步落實(shí)。前述銷(xiāo)售人士表示，現(xiàn)階段暫時(shí)仍按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即在“賣(mài)一買(mǎi)一”情況下若仍未成功出售舊房源，當(dāng)購(gòu)入新房源時(shí)首付仍需按照40%而非30%計(jì)算。
全款外地買(mǎi)家“殺到”
1月27日，廣州樓市明確放開(kāi)限購(gòu)范圍，120㎡以上的住房不再限購(gòu)，并支持“租一買(mǎi)一、賣(mài)一買(mǎi)一”，即出租或者掛牌自有住房能相應(yīng)核減住房套數(shù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“127新政”）。目前廣州僅剩非戶(hù)籍在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)120平米以下住房這一項(xiàng)限制，限購(gòu)條件已經(jīng)達(dá)到2010年廣州實(shí)施限購(gòu)以來(lái)最寬松的水平。
實(shí)際上，在“127新政”正式發(fā)布前一周，業(yè)內(nèi)已經(jīng)有消息稱(chēng)，相關(guān)部門(mén)召集頭部開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人征詢(xún)意見(jiàn)。而早在2023年9月下旬，廣州已經(jīng)對(duì)限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍進(jìn)行過(guò)調(diào)整，非戶(hù)籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年收縮至2年，同時(shí)解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購(gòu)。
此次廣州放開(kāi)限購(gòu)政策一出，不少新房項(xiàng)目都迅速反應(yīng)。新浪財(cái)經(jīng)了解到，中海、越秀等房企都展開(kāi)了針對(duì)性的宣傳行動(dòng)，有準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤(pán)推出120㎡以上戶(hù)型的秒殺尾盤(pán)單位，總價(jià)直降70萬(wàn)-80萬(wàn)元。此外，多個(gè)樓盤(pán)推出折扣優(yōu)惠，比如買(mǎi)房總價(jià)打99折。
一家房企銷(xiāo)售人士表示，春節(jié)前屬于樓市淡季，來(lái)訪仍然相對(duì)冷清。但是限購(gòu)新政落地后，確實(shí)有來(lái)自佛山等地的外地客戶(hù)前來(lái)咨詢(xún)，個(gè)別還是全款買(mǎi)家。該人士預(yù)估，春節(jié)后或會(huì)迎來(lái)一波反彈行情，核心區(qū)域的改善型項(xiàng)目會(huì)迎來(lái)比較好的開(kāi)局，分流一部分原本偏向郊區(qū)非限購(gòu)區(qū)域的客戶(hù)。
廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)則顯示，“127新政”落地的周末，即使存在春運(yùn)返鄉(xiāng)、天氣不佳等客觀情況影響，廣州中心四區(qū)的來(lái)訪量普漲，成交表現(xiàn)有小幅提升，1月22日—28日的成交量從盤(pán)均1.5套環(huán)比上升至1.8套，部分大面積戶(hù)型項(xiàng)目上漲1-2套。
二手和租賃市場(chǎng)方面，在“租一買(mǎi)一、賣(mài)一買(mǎi)一”的背景下，二手房掛牌量和租賃房源上新量都有明顯增加。新浪財(cái)經(jīng)根據(jù)廣州住建局陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，“127新政”發(fā)布后，存量房放盤(pán)房源數(shù)量環(huán)比增加約三成左右。此外，根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至1月31日，全廣州整租的租賃房源共有約9.42萬(wàn)套，其中約5880套為“新上”房源。
不過(guò)值得注意的是，“127新政”發(fā)布后，在貸款政策、交易稅費(fèi)等問(wèn)題上還有很多細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步落實(shí)。比如套數(shù)核減后，銀行貸款是否也能按照相應(yīng)套數(shù)來(lái)計(jì)算、一手交易時(shí)是否按首套核算契稅、二手是否按照滿(mǎn)二唯一進(jìn)行稅收優(yōu)惠等。
前述房企銷(xiāo)售人士告訴新浪財(cái)經(jīng)，按揭貸款方面，現(xiàn)階段其負(fù)責(zé)項(xiàng)目的合作銀行暫時(shí)仍按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，即在“賣(mài)一買(mǎi)一”情況下假如仍未成功出售舊房源，當(dāng)購(gòu)入新房源時(shí)首付仍需按照40%而非30%計(jì)算。該銷(xiāo)售人士還提到，目前契稅問(wèn)題仍未有具體細(xì)則或變動(dòng)消息。新浪財(cái)經(jīng)嘗試聯(lián)系廣州市稅務(wù)局咨詢(xún)，截至發(fā)稿暫未獲回復(fù)。
一線城市“擠牙膏”松綁
2010年，北京出臺(tái)政策，暫定同一購(gòu)房家庭只能在市內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，這是全國(guó)首個(gè)住房“限購(gòu)令”，自此之后，全國(guó)各地開(kāi)始推行限購(gòu)政策，最嚴(yán)格的時(shí)候全國(guó)超過(guò)百城執(zhí)行。
不過(guò)，隨著近年來(lái)樓市斷崖式下滑，此前鄭州、南京、沈陽(yáng)、大連、廈門(mén)、武漢等10多個(gè)城市已全面取消限購(gòu)，天津、杭州、西安等城市也針對(duì)局部區(qū)域或群體有所松限。而相對(duì)而言，一線城市限購(gòu)政策執(zhí)行仍較為嚴(yán)格。
在不久前新浪財(cái)經(jīng)舉行的論壇上，原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇就指出，支持房地產(chǎn)的“三支利劍”屬于幫忙政策，核心政策應(yīng)該是取消限購(gòu)直接啟動(dòng)樓市，“但是現(xiàn)在主要城市特別是北上深沒(méi)有取消，還在堅(jiān)持著�！�
數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的12月，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌1.1%，連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)跌70城和一二三線。12月，一線城市新房交易同比下跌8%，1月前四周，北京、上海、廣州、深圳新房交易環(huán)比分布為-36.8%、60.9%、-3.6%、-10.8%，可見(jiàn)市場(chǎng)情緒依然悲觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的壓力依然加大。
在市場(chǎng)基本面未有改觀，甚至悲觀的情況下，1月26日，住建部在融資協(xié)調(diào)對(duì)接部署會(huì)上表態(tài)，“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策�！边@相當(dāng)于地方擁有了國(guó)家政策權(quán)利下放的尚方寶劍，因此加快了松綁的步伐。
尤其是一線城市，向來(lái)都是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，如今廣州為一線城市的限購(gòu)松綁打響了第一槍。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州存在的中心區(qū)豪宅化、供應(yīng)多、去化難等問(wèn)題，其他一線城市都有類(lèi)似情況。從邏輯上講，北上深也會(huì)跟進(jìn)限購(gòu)松綁，只不過(guò)在城市能級(jí)上北上深更大，政策略顯謹(jǐn)慎。
事實(shí)上，去年8月，同樣是廣州率先落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，此后北上深三地再全面跟進(jìn)。果不其然，1月30日，上海市住建委、市房管局聯(lián)合印發(fā)通知，在上海連續(xù)繳納社�；騻�(gè)稅已滿(mǎn)5年及以上的非戶(hù)籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房。近日還有市場(chǎng)消息稱(chēng)，深圳或?qū)?duì)144㎡以上或套內(nèi)面積120㎡以上的住宅在全市范圍內(nèi)解除限購(gòu)，時(shí)間節(jié)點(diǎn)在2月底前。
一線城市限購(gòu)松綁潮進(jìn)行時(shí)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，但是不少業(yè)內(nèi)人士均表示，一線城市的松綁更多是“擠牙膏”式，全面一刀切取消限購(gòu)政策并不現(xiàn)實(shí)。
李宇嘉說(shuō)道，“北深下一步首先是收縮限購(gòu)的范圍，比如外圍區(qū)域限購(gòu)。這個(gè)政策廣州在去年9月已經(jīng)先行一步落實(shí)了�，F(xiàn)在與廣州一樣，北深外圍區(qū)域去化也很困難，庫(kù)存壓力比較大。限購(gòu)區(qū)域收縮以后，下一步才會(huì)考慮中心區(qū)的調(diào)整限購(gòu)政策，但預(yù)計(jì)不會(huì)缺席�！�
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