在住宅售價指數(shù)連續(xù)下降9個月、達(dá)到2016年10月以來最低后，香港樓市終于出大招了。
新華社香港2月28日電，香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波2月28日公布2024/2025財政年度特區(qū)政府財政預(yù)算案，宣布撤銷所有樓市“辣招”。
陳茂波表示，經(jīng)審慎考慮當(dāng)前的整體情況后，香港特區(qū)政府決定即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，即由今日（2月28日）起所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅�！拔覀冋J(rèn)為在當(dāng)前的經(jīng)濟及市場情況下，有關(guān)措施已無需要。 ”
受此利好消息提振，港股本地的地產(chǎn)股午后集體拉升。截至發(fā)稿，新世界發(fā)展、恒基地產(chǎn)股價均漲超6%，鈞濠集團、華人置業(yè)股價均漲超4%，長實集團、信和集團、太古地產(chǎn)、九龍倉置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)股價漲幅均超1%。
匯生國際資本總裁黃立沖當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認(rèn)為，上述政策可能會在短期內(nèi)激發(fā)市場的部分購買力，尤其是在1000萬港元以下的住宅物業(yè)市場。對于高端豪宅市場而言，這一措施可能影響有限，預(yù)計今年整體樓市仍將面臨調(diào)整，跌幅可能控制在5%以內(nèi)。
新政前后對比 圖片來源：中原地產(chǎn)
修訂物業(yè)按揭貸款政策
據(jù)了解，香港樓市的額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅已推行多年，在2012年加強額外印花稅征收力度，稅款涉及物業(yè)交易的代價款額或物業(yè)市值 （以較高者為準(zhǔn)）的10%-20%，適用年限為三年內(nèi)轉(zhuǎn)讓物業(yè)的。買家印花稅亦是在當(dāng)時推出，此舉是針對非香港永居居民及公司名義的買家，這些買家在香港購買住宅物業(yè)需繳付15%的稅款。
陳茂波提到，港府去年10月25日就宣布調(diào)整住宅物業(yè)需求管理措施，有關(guān)調(diào)整包括額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半，以及為外來人才置業(yè)印花稅實施“先免后征”安排。當(dāng)中，“先免后征”安排深受歡迎，已有超過五百多宗申請獲批，證明香港對外來人才的吸引力。
與此同時，香港金融管理局（以下簡稱金管局）今日向銀行發(fā)出指引，修訂適用于物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施及其他相關(guān)監(jiān)管要求。價值3，000萬港元或以下的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至七成，價值3，500萬港元或以上的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至六成。為了避免適用按揭成數(shù)出現(xiàn)驟降情況，價值3，000萬至3，500萬港元之間的物業(yè)的按揭比率會以漸進形式遞減。此外，非自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限由五成調(diào)升至六成。
2017年6月，金管局收緊物業(yè)發(fā)展項目融資比率。鑒于目前房地產(chǎn)市場的情況，金管局認(rèn)為適宜將相關(guān)比率上限回復(fù)至2017年以前的水平。換言之，整體物業(yè)發(fā)展項目的最高融資比率由物業(yè)完成后預(yù)期價值的五成調(diào)升至六成，當(dāng)中地價成本融資比率上限由四成調(diào)升至五成，建筑成本融資比率上限由八成調(diào)升至100%。此外，就銀行向提供高成數(shù)按揭地產(chǎn)發(fā)展商的風(fēng)險敞口，相關(guān)的額外資本要求同時取消。
黃立沖表示：“此次政策對于促進當(dāng)前交易低迷的市場環(huán)境有一定的積極作用，對經(jīng)紀(jì)公司和成交量的提升也將帶來機遇。然而，我們也需要認(rèn)識到，香港房地產(chǎn)市場所面臨的挑戰(zhàn)并非短期內(nèi)可以完全解決的，長期趨勢需要更多的結(jié)構(gòu)性改革和調(diào)整�！�
樓價指數(shù)跌至近7年新低
全面“撤辣”的背后是香港樓市近年來持續(xù)的低迷表現(xiàn)。
2月27日，香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署公布的報告顯示，1月香港私人住宅售價指數(shù)跌至306.4點，環(huán)比回落約1.57%，連續(xù)下降9個月，是2016年10月以來最低。
據(jù)差餉物業(yè)估價署發(fā)布的《2023年香港物業(yè)報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在年內(nèi)持續(xù)加息、本地需求疲軟及市場信心減弱的情況下， 2022年香港二手住宅市場售價呈急劇跌勢。年初售價輕微下滑，但接近下半年時跌幅加劇。整體而言，2022年最后一季的住宅售價較2021年同期顯著下跌13.6%。租金在2022年上半年下跌，至第三季回穩(wěn)，但在第四季再現(xiàn)跌勢，第四季的整體租金按年下跌3.8%。
值得注意的是，金管局在今年1月31日公布了2023年第四季末負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款的最新調(diào)查結(jié)果。調(diào)查顯示，香港的負(fù)資產(chǎn)（注：負(fù)資產(chǎn)是指物業(yè)的當(dāng)前市值跌至低于未償還之按揭余額，屬于當(dāng)前樓價對比按揭欠款的計算數(shù)字。）住宅按揭貸款宗數(shù)由2023年第三季末的11，123宗，增加至2023年第四季末的25，163宗。這些個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數(shù)一般較高。
負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款涉及的金額由2023年第三季末的593億港元，增加至2023年第四季末的1，313億港元。2023年第四季末拖欠3個月以上的負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款比率由2023年第三季末的0.02%，輕微上升至2023年第四季末的0.03%。
事實上，在去年10月三大減辣措施后，香港樓市未見有明顯激活。因此，去年底以來，香港房地產(chǎn)業(yè)界亦多在呼吁政府進一步撤銷樓市辣招。
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